Chủ nhật 11/05/2025 16:56
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở địa phương lớn

08/03/2023 11:21
TS Cấn Văn Lực và nhóm chuyên gia Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV đề xuất nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường (thí điểm ở một số địa phươ

Đóng góp ý kiến tại “Hội nghị lấy ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài Nguyên và Môi trường tổ chức sáng 8/3, TS Cấn Văn Lực cho rằng, giá đất và những vấn đề tài chính về đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là vấn đề phức tạp, khó nhất bởi có nhiều ý kiến khác nhau về việc xác định giá đất sát với giá thị trường.

Ảnh minh họa
Nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở địa phương lớn.

Để góp phần nâng cao chất lượng của các quy định về giá đất, vấn đề tài chính đất đai và một số vấn đề có liên quan nói riêng và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nói chung, nhóm chuyên gia Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV phân tích, đưa ra kiến nghị về sửa đổi, bổ sung những vấn đề này của Dự thảo Luật.

Nhóm nghiên cứu đã đưa ra 10 kiến nghị về tài chính trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau:

Về vấn đề tài chính đất đai (Chương XI) đã có nhiều điểm mới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như: Bỏ khung giá đất hướng tới việc định giá đất phù hợp với quy luật của thị trường; bổ sung các khoản thu tài chính từ đất (thu từ đất sử dụng đa mục đích; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm đối với dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng; thu dịch vụ công đất đai…); quy định chi tiết các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nhà ở thương mại là đối tượng không được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất); đã bổ sung quy định sử dụng giá đất sát thị trường…

“Tuy nhiên, vẫn còn nhiều nội dung còn chưa phù hợp với thực tiễn, chưa đảm bảo tính thống nhất, khoa học. Đây là nội dung quan trọng nhất, liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan và cũng là vấn đề phức tạp và nhạy cảm”, ông Lực cho biết.

Để có thể sớm ban hành được Luật Đất đai (sau đợt lấy ý kiến nhân dân kết thúc vào ngày 15/3/2023), theo ông Lực, vấn đề tài chính đất đai cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ hơn, triệt để hơn và nhất quán hơn, vừa “tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường” vừa đảm bảo tính khoa học, vừa phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp và người dân.

Trên cơ sở nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất (bản công bố lấy ý kiến nhân dân ngày 05/01/2023), nhóm nghiên cứu nêu 10 kiến nghị liên quan đến vấn đề tài chính đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tập trung vào các vấn đề nóng, then chốt, đang được dư luận quan tâm.

Đặc biệt, về giá đất, nhóm nghiên cứu đề xuất nên bổ sung 1 khoản trong Chương I (Quy định chung: Giải thích từ ngữ) hoặc trong Chương XI về các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ như “giá đất phổ biến trên thị trường/giá đất chuẩn, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể, …”, để nhất quán cách hiểu và áp dụng sau này.

Đồng thời, khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất (không cần liệt kê các khái niệm mà Luật đã quy định).

Một số gợi ý chuẩn hóa như sau:

Một là, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (tại Điều 153/khoản 2) nên được chuẩn hóa: Là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng (giá đất giao dịch trung bình thị trường) trong thời gian nhất định (cần nêu rõ là “bao lâu” chẳng hạn 1 tuần/tháng), đã loại trừ các yếu tố đột biến (ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có yếu tố huyết thống, kể cả yếu tố thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan…), có thể gọi là giá đất chuẩn/giá đất tham chiếu. Nên bổ sung quy định trường hợp không có hoặc có quá ít giao dịch thực tế trước đó thì xử lý như thế nào. Theo đó, nên quy định việc thu thập các mức giá giao dịch thực tế sẽ thực hiện như thế nào nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng.

Hai là, bảng giá đất là bảng tập hợp giá đất chuẩn (giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường) theo vùng giá trị đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Cần quy định bảng giá đất sẽ được công bố định kỳ hàng năm, nhưng vào thời điểm, thời gian cụ thể nào.

Ba là, tương tự, nên bổ sung định nghĩa “Thửa đất chuẩn”. Thửa đất chuẩn là thửa đất có đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị trong điều kiện bình thường (loại trừ các yếu tố bất thường), được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị.

Bốn là, về giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể: nên bổ sung định nghĩa trong Điều 3 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đối với phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất và công bố bảng giá đất, theo Nhóm nghiên cứu, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa nêu rõ mà đang giao Chính phủ quy định cụ thể.

“Theo chúng tôi, nên qui định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất (các phương pháp có nhiều ưu điểm hoặc được tổ chức tư vấn đề xuất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp định lượng hồi quy Hedonic. Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường (thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026); từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc (không phân biệt vị trí địa lý, vùng miền) sẽ được cập nhật hàng ngày, theo sát thị trường (kinh nghiệm thế giới cần thời gian 5-10 năm để nghiên cứu, áp dụng kỹ thuật này)”, nhóm nghiên cứu đề xuất.

“Để có thể xây dựng được giá đất chuẩn, sát với thị trường, cần chuẩn hóa quy trình định giá đất, có thể bao gồm các bước: Lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng (thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai…); xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; thành lập Hội đồng thẩm định giá đất; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện trình Hội đồng nhân dân thông qua và ban hành quyết định về Bảng giá đất (hàng năm), giá đất cụ thể (có tham vấn Tổ chức tư vấn định giá đất); công bố Bảng giá đất”, ông Lực khuyến nghị.

Hoài Anh

Tin bài khác
Tháng 6/2025: Dữ liệu đất đai và dân cư sẽ được kết nối toàn quốc

Tháng 6/2025: Dữ liệu đất đai và dân cư sẽ được kết nối toàn quốc

Bộ Nông nghiệp và Môi trường yêu cầu hoàn thành kết nối cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư trong tháng 6/2025, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và phục vụ người dân.
Cắt 70% thủ tục đầu tư: Cú hích lớn cho nhà ở xã hội

Cắt 70% thủ tục đầu tư: Cú hích lớn cho nhà ở xã hội

Chính phủ đề xuất giảm 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư nhà ở xã hội, mở ra cơ hội đẩy nhanh tiến độ dự án, tăng nguồn cung nhà giá rẻ và hỗ trợ doanh nghiệp phát triển.
Doanh nghiệp kỳ vọng vào Nghị quyết 68, đề xuất gỡ vướng bất động sản

Doanh nghiệp kỳ vọng vào Nghị quyết 68, đề xuất gỡ vướng bất động sản

Tại hội nghị VNREA 2025, doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng lớn vào Nghị quyết 68-NQ/TW và kiến nghị nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn thị trường.
Đề xuất áp thuế 20% lãi bán bất động sản: Thách thức lớn cho người dân và cơ quan thuế

Đề xuất áp thuế 20% lãi bán bất động sản: Thách thức lớn cho người dân và cơ quan thuế

Trả lời phỏng vấn Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, đề xuất áp thuế 20% lãi bán bất động sản có thể tạo thách thức lớn cho cả người dân và cơ quan thuế.
TP. Hồ Chí Minh – Bình Dương – Vũng Tàu hợp nhất, điều gì chờ đợi?

TP. Hồ Chí Minh – Bình Dương – Vũng Tàu hợp nhất, điều gì chờ đợi?

Việc sáp nhập TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu hứa hẹn hình thành một siêu đô thị năng động, thúc đẩy phát triển kinh tế, đô thị vùng Đông Nam Bộ.
Vì sao thuê nhà là lựa chọn thực tế của giới trẻ hiện nay?

Vì sao thuê nhà là lựa chọn thực tế của giới trẻ hiện nay?

Trong bối cảnh giá bất động sản tăng “chóng mặt”, giới trẻ đang chuyển từ khát khao "an cư" sang lựa chọn thuê nhà như một cách để tối ưu hoá tài chính và linh hoạt cuộc sống.
Mua nhà ở xã hội: Cẩn thận mất trắng vì môi giới lừa đảo

Mua nhà ở xã hội: Cẩn thận mất trắng vì môi giới lừa đảo

Nhiều người dân tại Hà Nội đã mất hàng trăm triệu đồng khi tin vào lời hứa "suất ngoại giao" từ môi giới không chính thống. Chuyên gia cảnh báo cần thận trọng để tránh rủi ro tài chính.
Dự án cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Mộc Bài có 4 nhà đầu tư quan tâm

Dự án cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Mộc Bài có 4 nhà đầu tư quan tâm

Dự án cao tốc TP.HCM – Mộc Bài đang thu hút 4 nhà đầu tư theo hình thức BOT, trong đó có 2 đơn vị nước ngoài, với lộ trình triển khai gấp rút từ nay đến năm 2027.
Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản: Sẽ thay đổi cách tính thuế nhà đất?

Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản: Sẽ thay đổi cách tính thuế nhà đất?

Bộ Tài chính nghiên cứu phương án tính thuế 20% trên khoản lãi từ chuyển nhượng bất động sản, tương tự thuế thu nhập doanh nghiệp. Phương án mới nhằm đảm bảo công bằng và tối ưu nguồn thu ngân sách.
Lập tổ công tác đặc biệt di dời doanh nghiệp, giải phóng mặt bằng KCN Biên Hòa 1

Lập tổ công tác đặc biệt di dời doanh nghiệp, giải phóng mặt bằng KCN Biên Hòa 1

Ngày 5/5, lãnh đạo tỉnh Đồng Nai đã có buổi làm việc với Trung tâm Phát triển quỹ đất và các sở ngành nhằm rà soát tiến độ chuyển đổi KCN Biên Hòa 1 thành khu đô thị - thương mại - dịch vụ và triển khai kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất năm 2025.
Vì sao biệt thự Hà Nội đang hút tiền nhà đầu tư dài hạn?

Vì sao biệt thự Hà Nội đang hút tiền nhà đầu tư dài hạn?

Thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội khởi sắc trở lại trong quý 1/2025. Tuy nhiên, sự chọn lọc trong nguồn cung và xu hướng tăng giá đòi hỏi nhà đầu tư cần chiến lược bền vững và tỉnh táo.
Bất động sản công nghiệp miền Bắc Quý 1 năm 2025 hút vốn ngoại

Bất động sản công nghiệp miền Bắc Quý 1 năm 2025 hút vốn ngoại

Quý I/2025, bất động sản công nghiệp miền Bắc tiếp tục thu hút mạnh mẽ vốn FDI, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, năng lượng tái tạo và trung tâm dữ liệu.
Bán lẻ đường phố hụt hơi trước sức mạnh trung tâm thương mại hiện đại

Bán lẻ đường phố hụt hơi trước sức mạnh trung tâm thương mại hiện đại

Mô hình bán lẻ đường phố tại TP.HCM đang đối mặt áp lực lớn từ bán lẻ hiện đại. Hành vi tiêu dùng thay đổi cùng ưu thế vận hành của trung tâm thương mại đang tái định hình thị trường.
Hà Nội triển khai chính sách bán căn hộ nhà ở xã hội sau 5 năm cho thuê

Hà Nội triển khai chính sách bán căn hộ nhà ở xã hội sau 5 năm cho thuê

Hà Nội triển khai chính sách bán căn hộ nhà ở xã hội sau 5 năm cho thuê, mở ra cơ hội sở hữu nhà cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, liệu đây có phải là giải pháp hiệu quả?
Bất động sản chuyển mình với xu hướng công trình xanh carbon-neutral

Bất động sản chuyển mình với xu hướng công trình xanh carbon-neutral

Trong bối cảnh cam kết đạt mức phát thải ròng bằng "0" vào năm 2050, thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển mình mạnh mẽ với xu hướng phát triển công trình xanh và carbon-neutral.​