Giải pháp nào đảm bảo chất lượng và an toàn phòng cháy chữa cháy cho chung cư mini?

Mới đây, HoREA đã có văn bản gửi tới Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Uỷ ban Pháp luật Quốc hội và Bộ Xây dựng, đưa ra một số giải pháp để bảo đảm chất lượng công trình xây dựng và an toàn phòng cháy chữa cháy cho “nhà chung cư mini”.

Đồng thời, Hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 57 Dự thảo Luật Nhà ở và một số quy định pháp luật liên quan để quản lý chặt chẽ “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành “nhà chung cư mini”.

Chung cư mini không phải là “sản phẩm lỗi” của thị trường bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch HoREA cho rằng, nên quản, không nên cấm nhà chung cư mini vì đây là sản phẩm nhà ở rất cần thiết cho xã hội hiện nay và trong nhiều thập niên sau này. Chung cư mini có giá cho thuê, giá bán vừa túi tiền, phù hợp với nhiều đối tượng trong xã hội: người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, sinh viên, học sinh, người độc thân, người mới kết hôn, người nhập cư.

Ước tính đến ngày 15/09/2023, cả nước có khoảng hơn 10 nghìn chung cư mini. Chung cư mini đang được xây dựng nhiều tại các thành phố lớn, phục vụ nhu cầu nhà ở của một bộ phận dân cư, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Chỉ riêng thành phố Hà Nội đã có đến 2.000 “nhà chung cư mini” theo báo cáo của Tổng Công ty Điện lực Thành phố Hà Nội. 

Theo thống kê từ Phòng Cảnh sát PCCC và CNCH (PC07) Hà Nội, tới ngày 19/09/2023, cả thành phố có 42.256 cơ sở là nhà trọ, nhà ngăn phòng cho thuê thuộc diện quản lý nhà nước về PCCC. Trong số này, có 4.490 cơ sở do Công an quản lý trong đó có 103 cơ sở có nguy hiểm về cháy nổ và 37.766 cơ sở do Uỷ ban nhân dân cấp xã quản lý. 

Trước đó, vào năm 2018, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đã thống kê toàn Thành phố có khoảng 60.470 khu nhà trọ hoặc nhà ngăn phòng cho thuê với tổng số khoảng 560.219 phòng trọ, bao gồm 38.800 khu nhà trọ (tập trung) với 357.246 phòng trọ và 25.670 nhà (căn hộ) ngăn phòng cho thuê với 202.973 phòng trọ.

Các khu “nhà trọ tập trung, nhà chung cư mini” đều là những “cơ sở có nguy hiểm về cháy nổ”, cần được quản lý chặt chẽ về PCCC theo quy định của pháp luật về PCCC.

Đại diện HoREA cho rằng, cần phải rất tỉnh táo, sáng suốt lựa chọn giải pháp “nên quản, không nên cấm nhà chung cư mini”, tương tự như các nước trên thế giới.

Theo Chủ tịch HoREA – Lê Hoàng Châu, bây giờ là thời điểm rất thuận lợi để xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý loại “nhà chung cư mini”.

Ông Châu cho biết, Quốc hội Khóa 15 tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 10-11/2023 đã dự kiến xem xét, thông qua nhiều luật, trong đó có Dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật liên quan để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất theo chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Vì vậy, HoREA đề nghị bổ sung quy định thật “chặt chẽ” đối với loại “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành “nhà chung cư mini” và sửa đổi một số quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật PCCC  để tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước, để “nhà chung cư mini” phát triển an toàn, lành mạnh.

Trong đó, cần bổ sung quy định về đầu tư xây dựng “nhà chung cư mini” phải lập dự án; phải chấp hành và tuân thủ các quy định pháp luật về thẩm duyệt, nghiệm thu công trình “nhà chung cư mini”, bao gồm công trình PCCC; bổ sung quy định về kinh doanh cho thuê hoặc bán căn hộ “nhà chung cư mini” thì phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; bổ sung quy định về quản lý vận hành “nhà chung cư mini” tương tự như quản lý vận hành “nhà chung cư” và Bộ Xây dựng bổ sung “quy chuẩn kỹ thuật về nhà chung cư mini” vào “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” thì sẽ quản lý chặt chẽ và phát triển loại “nhà chung cư mini” an toàn, lành mạnh. 

HoREA nhận thấy, “nhà chung cư mini” không phải là “sản phẩm lỗi” của giai đoạn thị trường bất động sản phát triển “nóng” trước đây như ý kiến của một số chuyên gia.

“Nhà chung cư mini” có căn hộ để cho thuê hoặc để bán là sản phẩm nhà ở rất cần thiết cho xã hội trong 13 năm qua, hiện nay và có thể trong nhiều thập niên sắp tới. 

Mục tiêu của Đảng đặt ra là đến năm 2045, nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Tại thời điểm này, nhu cầu “nhà chung cư mini” vẫn tồn tại vì các nước công nghiệp phát triển vẫn có loại “nhà chung cư mini”.

Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 57 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề nghị sửa đổi như sau:

“Điều 57. Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 02 căn hộ trở lên là nhà chung cư có quy mô nhỏ (còn gọi là nhà chung cư mini) để cho thuê thì phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 54 của Luật này và các điều kiện sau đây:

2. a) Nhà ở phải có phần diện tích sử dụng riêng của căn hộ, phần diện tích sử dụng chung của nhà ở và có các trang thiết bị phục vụ sử dụng chung;

3. b) Các căn hộ trong nhà ở phải được thiết kế, xây dựng khép kín, có tiêu chuẩn diện tích sàn sử dụng mỗi căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư;

4. c) Nhà ở phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

5. d) Phải đáp ứng yêu cầu về thiết kế và thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy đối với nhà chung cư.

6. Nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này không được bán, cho thuê mua căn hộ, trừ trường hợp được Chính phủ cho phép thí điểm cho hộ gia đình, cá nhân chủ sở hữu nhà ở này được bán, cho thuê mua căn hộ theo đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Bộ Xây dựng.

7. Hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều này phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 35 của Luật này và phải lập dự án để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật. 

8. Việc quản lý, vận hành nhà ở quy định tại Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

9. Ủy ban nhân dân các cấp trong phạm vi, nhiệm vụ quyền hạn, hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều này phải tuân thủ điều kiện về đường giao thông cho xe chữa cháy tại nơi có nhà ở theo quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng nhà ở quy định tại Điều này.

Ủy ban nhân dân các cấp trong phạm vi, nhiệm vụ quyền hạn có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng các yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này khi hộ gia đình, cá nhân cho thuê căn hộ trong nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ.

4.2)- Đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 2 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi):

“3. Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp. Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 02 căn hộ trở lên là nhà chung cư có quy mô nhỏ (còn gọi là nhà chung cư mini)”.

Nhân Hà