Dự án Felicity ở Đồng Nai vướng từ khâu chọn nhà đầu tư

Một dự án nhà ở thương mại được phê duyệt từ năm 2018, đặt mục tiêu thi công trong giai đoạn 2020-2025 và khai thác từ năm 2026. Nhưng đến tháng 7/2026, khu đất vẫn còn sân bóng đá, nhà tạm và chưa có hoạt động xây dựng.

Đó là thực trạng tại Khu dân cư phức hợp Felicity ở khu phố Vĩnh Thanh, phường Trấn Biên. Kết luận thanh tra của Thanh tra TP. Đồng Nai cho thấy những vướng mắc của dự án không chỉ nằm ở khâu giải phóng mặt bằng mà bắt đầu từ chính việc lựa chọn nhà đầu tư.

Nhà đầu tư được chỉ định khi chưa có quyền sử dụng đất

Theo quyết định chủ trương đầu tư, Felicity có diện tích khoảng 3,684ha, tổng vốn 450 tỷ đồng, quy mô dân số khoảng 1.200 người. Quyết định số 4238/QĐ-UBND ngày 29/11/2018 của UBND tỉnh Đồng Nai đặt tiến độ hoàn thành thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng trong giai đoạn 2018-2020; thi công từ năm 2020-2025 và đưa dự án vào khai thác trong năm 2026.

Thanh tra thành phố Đồng Nai đã công bố kết luận thanh tra (sau thời hạn bảo vệ bí mật) đối với dự án Khu dân cư phức hợp Felicity tại khu phố Vinh Thành, phường Trấn Biên do Công ty TNHH thương mại Blue Diamond Đồng Nai làm chủ đầu tư.

Nhưng tại thời điểm quyết định chủ trương đầu tư, khu đất vẫn do các hộ gia đình, cá nhân sử dụng, một phần là đất giao thông, thủy lợi. Việc thu hồi đất, bồi thường chưa được thực hiện và Công ty TNHH Thương mại Blue Diamond Đồng Nai chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp.

Thanh tra TP. Đồng Nai xác định dự án thuộc trường hợp phải đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư nhà ở thương mại. Vì vậy, việc Sở Kế hoạch và Đầu tư tham mưu UBND tỉnh chỉ định Công ty Blue Diamond làm nhà đầu tư được kết luận là chưa đúng Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đấu thầu năm 2013 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Một loạt thiếu sót cũng được chỉ ra trong quá trình tham mưu. UBND TP Biên Hòa cũ bị xác định báo cáo chưa chính xác về nguồn gốc đất và việc doanh nghiệp đã được chấp thuận làm chủ đầu tư từ năm 2017, nhưng không nêu rõ khu đất chưa được thu hồi, giải phóng mặt bằng và yêu cầu phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Sở Xây dựng chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm tham mưu lựa chọn chủ đầu tư. Đáng chú ý, tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, Felicity chưa có trong Chương trình phát triển nhà ở của tỉnh; đến năm 2022 dự án mới được bổ sung vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Sở Tài nguyên và Môi trường bị xác định áp dụng chưa đúng quy định khi thẩm định nhu cầu sử dụng đất đối với khu đất chưa được thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng. Sở Kế hoạch và Đầu tư cũng sử dụng biểu mẫu quyết định chủ trương đầu tư chưa phù hợp nhưng không kịp thời phát hiện, báo cáo cấp có thẩm quyền.

12 tỷ đồng ký quỹ vẫn chưa được thực hiện

Một vấn đề khác nằm ở nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.

Theo quyết định chủ trương đầu tư, Blue Diamond phải ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án trước ngày 31/12/2020 với số tiền 12 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến thời điểm thanh tra, khoản ký quỹ này vẫn chưa được thực hiện.

Một trong những hình ảnh phối cảnh tại dự án Khu dân cư phức hợp Felicity.

Kết luận thanh tra ghi nhận việc chậm ký quỹ có một phần nguyên nhân khách quan từ dịch Covid-19 và quá trình cơ quan chức năng rà soát những tồn tại tương tự được Kiểm toán Nhà nước chỉ ra. Doanh nghiệp cũng báo cáo chưa chuyển nhượng, góp vốn hoặc nhận đặt cọc tại dự án.

Trong khi đó, diện tích thực tế được xác định khoảng 3,692ha, tăng 86,2m² so với quyết định chủ trương đầu tư do chồng ghép bản đồ địa chính.

Dự án có 21 hộ thuộc diện giải tỏa. Blue Diamond đã chuyển hơn 113,89 tỷ đồng cho Trung tâm Phát triển quỹ đất chi nhánh Biên Hòa để bồi thường, hỗ trợ. Hơn 76,19 tỷ đồng đã được chi trả cho 11 hộ và phục vụ công tác bồi thường; hơn 37,7 tỷ đồng còn nằm trong tài khoản do 4 hộ chưa nhận tiền.

Thanh tra xác định UBND TP Biên Hòa chưa thực hiện thủ tục cưỡng chế thu hồi đất đối với 4 trường hợp. Phương án bồi thường đối với hơn 4.395m² đất của 6 hộ liên quan Hợp tác xã Gò Me cũng chưa được phê duyệt.

Đáng chú ý, dù hơn 23.194m² đã được xác nhận hoàn thành giải phóng mặt bằng, dự án vẫn chưa được giao đất. Kiểm tra vào tháng 7/2026 cho thấy khu đất còn hai sân bóng đá và nhà tạm, chưa có hoạt động xây dựng.

Dự án chưa thể tiếp tục theo cách cũ

Một công trình vi phạm trên khu đất đã có quyết định khắc phục hậu quả từ tháng 10/2014 nhưng đến thời điểm thanh tra vẫn chưa bị cưỡng chế và còn tồn tại. Thanh tra xác định trách nhiệm thuộc UBND TP Biên Hòa, UBND phường Thống Nhất cũ cùng các tổ chức, cá nhân liên quan.

Thanh tra TP. Đồng Nai kiến nghị kiểm điểm, xử lý trách nhiệm lãnh đạo, phòng ban và cá nhân liên quan thuộc UBND TP Biên Hòa cũ, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường tại các thời kỳ xảy ra thiếu sót.

Sở Tài chính được giao rà soát điều kiện tiếp tục giao đất, cho thuê đất; tham mưu xử lý Quyết định số 4238/QĐ-UBND và báo cáo UBND TP. Đồng Nai xem xét.

UBND phường Trấn Biên phải quản lý hiện trạng khu đất, ngăn chặn lấn chiếm, xây dựng, chuyển nhượng trái phép và khẩn trương thi hành quyết định khắc phục đối với công trình vi phạm tồn tại từ năm 2014.

Với Blue Diamond, doanh nghiệp phải chấp hành các quyết định xử lý, phối hợp rà soát và chỉ được tiếp tục các thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng sau khi cơ quan có thẩm quyền quyết định áp dụng chính sách tháo gỡ cho dự án. Nếu quá trình rà soát phát hiện thêm vi phạm, hồ sơ phải được chuyển đến cơ quan có thẩm quyền xử lý.

Felicity vì vậy đang đứng trước một bài toán lớn hơn việc “gỡ” một dự án chậm tiến độ. Muốn đi tiếp, dự án phải xử lý đồng thời nền tảng pháp lý về lựa chọn nhà đầu tư, đất đai, giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ của doanh nghiệp.