Định giá đất có vai trò quan trong trong giao dịch bất động sản
Theo đó, việc định giá đất thị trường đóng vai trò quan trọng trong quá trình giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Tuy nhiên, hiện nay, phương pháp định giá đất thường dựa trên những thông tin không đầy đủ và không đảm bảo tính khoa học. Điều này gây ra nhiều vấn đề, như sự chênh lệch giá trị đất giữa các khu vực, tranh chấp trong quyền sở hữu và thiếu sự minh bạch trong quá trình giao dịch.
Để đảm bảo tính minh bạch, khách quan và công bằng trong việc định giá đất thị trường ở Việt Nam, cần tiến hành đưa ra phương pháp định giá một cách khoa học nhất. Dưới đây là một số gợi ý về phương pháp định giá đất thị trường mà cần được áp dụng:
Cần đưa ra phương pháp nghiên cứu thị trường chi tiết để thu thập thông tin về giá trị đất trong khu vực cụ thể. Phân tích dữ liệu về các giao dịch bất động sản gần đây và so sánh các yếu tố như diện tích, vị trí, hạ tầng và các yếu tố khác để xác định giá trị đất một cách khách quan.
Việc sử dụng các phương pháp định giá chuyên nghiệp như phương pháp so sánh thị trường, phương pháp chiết khấu dòng tiền, phương pháp định giá thu nhập và phương pháp chi phí. Kết hợp các phương pháp này để đưa ra một kết quả định giá chính xác và công bằng.
Để Đảm bảo việc thu thập dữ liệu và thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất là đầy đủ và chính xác. Các yếu tố như vị trí, diện tích, hạ tầng, tiện ích xung quanh và quy hoạch phát triển cần được xem xét và đánh giá một cách cẩn thận.
Đưa vào quy trình định giá đất thị trường sự tham gia và đánh giá của các chuyên gia định giá đất. Các chuyên gia có kiến thức chuyên sâu về thị trường bất động sản và có khả năng đánh giá chính xác giá trị của một khu vực dựa trên các yếu tố quan trọng.
Áp dụng công nghệ và phần mềm định giá đất để tăng tính chính xác và khả năng tính toán. Công nghệ như hệ thống thông tin địa lý (GIS) và phần mềm định giá đất có thể cung cấp các công cụ hữu ích trong việc thu thập, phân tích và đánh giá dữ liệu.
Đảm bảo quá trình định giá đất thị trường được thực hiện một cách minh bạch và công khai. Cung cấp thông tin chi tiết về các phương pháp, quy trình và dữ liệu được sử dụng để định giá. Điều này sẽ tạo ra sự tin tưởng và đảm bảo tính công bằng cho tất cả các bên liên quan.
Cần có dữ liệu đầu vào trong phương án định giá đất
Theo giới chuyên gia, trong việc định giá đất thị trường ở Việt Nam, cần có một sự thay đổi trong cách tiếp cận và áp dụng phương pháp định giá. Việc đưa ra phương pháp khoa học nhất sẽ đảm bảo tính minh bạch, khách quan và công bằng, từ đó góp phần tạo ra một thị trường bất động sản phát triển bền vững và ổn định trong tương lai.
TS. Trần Xuân Lượng - Chuyên ngành Bất động sản - Trường Đại học Kinh tế quốc dân, cho biết, ở Anh quốc, cơ quan đăng ký đất đai của hoàng gia (HM Land Registry) đã cung cấp thông tin trực tuyến về quyền sở hữu và giao dịch, giúp quản lý tài nguyên và giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả. Hay như Hà Lan đã phát triển các dự án giá đất được quy định trong Luật Đất đai mới. Ngoại trừ phương pháp hệ số điều chỉnh mang tính đặc thù của Việt Nam với lý do tồn tại phương pháp này là để rút ngắn khoảng cách giá quy định tại bảng giá và giá thị trường nhưng thiếu khoa học, xác định hệ số còn cảm tính và mang tính địa phương, 3 phương pháp còn lại đều đã có cơ sở khoa học và được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới.
“Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất ở đây không hoàn toàn xuất phát từ phương pháp định giá, mà theo tôi nằm phần lớn ở khâu “dữ liệu đầu vào” để áp dụng các phương pháp định giá đất. Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, là tư liệu đầu vào của mọi ngành nghề kinh tế... Do đó, việc xác định giá trị đất đai có thể ảnh hưởng lớn đến hầu hết các chủ thể trên thị trường, đến quyết định đầu tư của các doanh nghiệp, phát triển hạ tầng của mỗi quốc gia, thậm chí đến an ninh, trật tự an toàn và công bằng xã hội”, TS. Trần Xuân Lượng chia sẻ.
Theo ông Lượng, Luật Đất đai đã quy định khung với các yêu cầu về thu thập dữ liệu thông tin đầu vào, nhưng tinh thần ở các nghị định, thông tư hướng dẫn cần phải làm rõ hơn, nếu không sẽ gây ra chệch choạc trong quá trình triển khai, gây khó khăn cho cả công tác điều hành, giám sát sau này. Hệ lụy xa hơn là việc hoạch định sau này căn cứ trên nguồn thông tin đầu ra (do ảnh hưởng bởi dữ liệu đầu vào chưa chuẩn xác) sẽ càng khó khăn và thiếu tính thực tiễn.
Ông cũng cho biết, đến thời điểm hiện tại, việc phân biệt giữa 2 khái niệm “giá đất thị trường” và “giá đất phù hợp thị trường” vẫn chưa rõ ràng. Vì thế, các nghị định, thông tư cần hướng dẫn cách xác định 2 loại giá đất này, tránh nhầm lẫn, gây rủi ro cho các chủ thể tham gia. Điều này có vai trò quan trọng bởi nó ảnh hưởng trực tiếp tới nhóm tham gia định giá đất bao gồm các tổ chức định giá, tư vấn viên và các đối tượng có trách nhiệm ban hành giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2023.
Cũng theo ông Lượng, với cách tiếp cận hiện nay, theo dự thảo Nghị định về giá đất, thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất gồm “xác nhận và đóng dấu của sàn giao dịch bất động sản” và “phỏng vấn trực tiếp người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng”.
“Tuy nhiên, trong luật mới, chúng ta không quy định bắt buộc các giao dịch phải “niêm yết” trên sàn, nay lại yêu cầu sàn “xác nhận”. Như vậy, sàn sẽ lấy thông tin dữ liệu ở đâu để xác nhận, đóng dấu? Thu thập dữ liệu bao nhiêu sàn là đủ? Các dữ liệu sàn cung cấp liệu có đảm bảo tính chính xác?”, ông Lượng nói.
Nghệ Nhân
