Thứ hai 07/07/2025 07:40
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Định giá đất ‘'tắc nghẽn'’: Nguyên nhân và giải pháp từ chính sách

Khó khăn trong công tác định giá đất đang khiến hàng loạt dự án bất động sản đình trệ. Việc thiếu tính rõ ràng trong quy trình pháp lý và sự thay đổi liên tục của các nghị định gây nên tình trạng này.
Định giá đất sai sẽ gây ra khó khăn trong việc thu hút đầu tư Doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn vì chi phí sử dụng đất

Từ khó khăn trong quy trình đến hệ lụy lớn cho thị trường

Định giá đất là một trong những bước quan trọng nhưng phức tạp nhất trong quá trình triển khai các dự án bất động sản. Quy trình này, dù là một khâu cần thiết, lại đang trở thành “nút thắt” lớn đối với nhiều dự án, khiến cho không ít doanh nghiệp phải đối mặt với tình trạng trì trệ trong triển khai. Khó khăn này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án mà còn tạo ra hàng loạt hệ lụy kinh tế, xã hội nghiêm trọng, bao gồm sự thất thu ngân sách, mất cơ hội kinh doanh và tác động xấu đến quyền lợi của người dân.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, việc xác định giá đất hiện nay tại Việt Nam vẫn đang gặp nhiều khó khăn. Dù Luật Đất đai 2024 có quy định rõ ràng về các phương pháp và nguyên tắc xác định giá đất, nhưng thực tế, nhiều văn bản hướng dẫn và phương pháp lại thiếu rõ ràng, dễ gây hiểu lầm và tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau. Thêm vào đó, việc sử dụng từ ngữ như “ước tính” trong các tính toán làm cho việc xác định giá đất thực tế trở nên mơ hồ và phức tạp hơn.

Một trong những lý do chính dẫn đến tình trạng này là sự thay đổi liên tục trong các nghị định và thông tư hướng dẫn. Chỉ trong năm 2024, Chính phủ đã ban hành liên tiếp hai nghị định liên quan đến giá đất (Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP), với những điều chỉnh về phương pháp và cách thức xác định giá. Điều này khiến các cơ quan thẩm quyền và doanh nghiệp đều khó có thể nắm bắt và áp dụng kịp thời, làm gián đoạn tiến độ của nhiều dự án lớn.

Hệ quả của việc định giá đất không rõ ràng là cực kỳ nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến ba bên: doanh nghiệp, Nhà nước và người dân.

Đầu tiên, các chủ đầu tư đang phải đối mặt với tình trạng đình trệ dự án. Thường xuyên phải vay ngân hàng để duy trì hoạt động, nhưng không thể triển khai dự án, doanh nghiệp phải gánh chịu khoản lãi vay lớn, đẩy chi phí phát sinh tăng cao. Trong nhiều trường hợp, nếu việc định giá đất kéo dài quá lâu, doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng phá sản, gây thiệt hại nghiêm trọng cho nền kinh tế và hệ thống ngân hàng.

Thứ hai, việc hàng trăm dự án bị ách tắc dẫn đến việc thất thu thuế và các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nếu tình trạng này tiếp tục, sẽ ảnh hưởng đến khả năng thực hiện các chương trình phát triển cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Theo tính toán của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Hồ Chí Minh, chỉ cần tháo gỡ vướng mắc ở khâu thẩm định giá đất cho một số dự án, thành phố có thể thu về hàng chục nghìn tỷ đồng tiền thuế.

Cuối cùng, việc chậm trễ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) là vấn đề nghiêm trọng. Người dân không thể thực hiện các giao dịch mua bán đất đai khi không có sổ đỏ, ảnh hưởng đến quyền lợi cá nhân. Hơn nữa, giá nhà bị đẩy lên do chi phí phát sinh từ việc định giá đất kéo dài, khiến cho những người có thu nhập thấp, đặc biệt là người lao động và công chức, khó có thể tiếp cận nhà ở.

Định giá đất ‘'tắc nghẽn'’: Nguyên nhân và giải pháp từ chính sách
Định giá đất đang khiến hàng loạt dự án bất động sản đình trệ

Giải pháp tháo gỡ nút thắt cho thị trường

Để tháo gỡ nút thắt này, các chuyên gia cho rằng cần phải có sự cải cách rõ ràng trong các quy trình hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là công tác định giá đất. Đầu tiên, các cơ quan chức năng cần phải xây dựng một cơ chế rõ ràng, minh bạch về phương pháp định giá đất. Cần có một cơ sở dữ liệu đồng bộ, công khai về giá đất thực tế tại các khu vực, giúp các đơn vị tư vấn định giá đất có thể thực hiện công việc của mình một cách chính xác và hiệu quả hơn.

Thứ hai, cần đẩy mạnh công tác đào tạo và tập huấn cho các cơ quan quản lý địa phương về quy trình xác định giá đất. Việc thiếu sót về kiến thức và phương pháp trong quá trình thực hiện có thể dẫn đến các sai sót trong việc xác định giá đất, kéo dài tiến độ dự án và tạo ra những phản ứng tiêu cực từ dư luận.

Bên cạnh đó, cần nâng cao tính ổn định của hệ thống pháp luật. Các cơ quan chức năng cần hạn chế thay đổi quá nhiều các quy định liên quan đến giá đất trong thời gian ngắn để tránh gây xáo trộn và khó khăn cho các doanh nghiệp. Việc xây dựng các quy định cần được tiến hành một cách thận trọng, tính toán kỹ lưỡng và đồng bộ với thực tế phát triển kinh tế, thị trường bất động sản và nhu cầu của người dân.

Mới đây, tại các phiên họp của Quốc hội, vấn đề tắc nghẽn trong việc định giá đất đã được các đại biểu nhấn mạnh. Các cơ quan chức năng cần có sự kiên trì trong việc thực hiện các cải cách, đảm bảo tính minh bạch và ổn định của hệ thống pháp lý.

Trong đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc Hội Vũ Hồng Thanh cho biết, tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ. Thực tế này đã khiến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt đối với sản phẩm bất động sản mới.

Theo TS. Thái Quỳnh Như, để tránh tình trạng “điệp khúc” ách tắc không có hồi kết, các cơ quan cần phối hợp chặt chẽ, đồng bộ trong việc thực hiện và áp dụng các quy định pháp lý. Các địa phương cần làm rõ và hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất, đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền và phổ biến các quy định này để tạo sự đồng thuận cao trong xã hội.

Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh, tạo ra môi trường pháp lý ổn định và an toàn sẽ giúp các doanh nghiệp yên tâm đầu tư vào thị trường bất động sản. Đồng thời, các đơn vị tư vấn giá đất cần được hỗ trợ về pháp lý và có sự đảm bảo về mặt pháp lý trong quá trình thực hiện công việc của mình.

Tin bài khác
Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, bổ sung hai sân bay Măng Đen và Vân Phong, mở ra cơ hội đột phá kinh tế - xã hội cho các địa phương.
Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Báo cáo Savills Impacts chỉ rõ chi phí, tài chính và nhân lực đang ghìm ngành xây dựng. Chịu áp lực nhưng mở ra hướng đi bền vững cho thị trường bất động sản.
Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính và chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp mở ra cơ hội vàng cho quy hoạch thông minh.
Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 quy định mức thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền sử dụng đất chưa nộp đang vấp phải phản ứng từ doanh nghiệp bất động sản. Các nhà đầu tư cảnh báo rủi ro pháp lý và tài chính và đề xuất điều chỉnh chính sách để tránh gây tắc nghẽn thị trường.
Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

UBND TP Đà Nẵng ban hành Quyết định 45, điều chỉnh giá đất từ 7-7-2025, tăng mạnh đến 170%. Đường Bạch Đằng lên gần 341 triệu đồng/m², nguồn thu ngân sách bùng nổ, báo hiệu cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản.
Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Ngày 28/6/2025, sự kiện “Lễ khởi công dự án Bcons Bình An – Đông Tây” là mốc son ghi dấu cho sự phát triển và khẳng định sự gắn bó của Bcons với mảnh đất Bình Dương.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Theo ông Mai Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), đây là bước đi thiết thực nhằm rút ngắn quy trình, giảm thiểu thủ tục hành chính và tăng tính tiếp cận cho người dân, đặc biệt tại các khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa.
Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Nhiều tuyến phố trung tâm TP. Vinh bất ngờ điều chỉnh giá đất tăng gấp ba lần, có nơi lên tới 165 triệu đồng/m², vượt xa mặt bằng chung toàn tỉnh Nghệ An.
Điều chỉnh quy hoạch TP. Hồ Chí Minh đến năm 2040

Điều chỉnh quy hoạch TP. Hồ Chí Minh đến năm 2040

Ngày 25/6, UBND TP. Hồ Chí Minh chính thức công bố Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060.
Sắp lựa chọn nhà đầu tư cho dự án sân bay Sa Pa 6.393 tỷ đồng

Sắp lựa chọn nhà đầu tư cho dự án sân bay Sa Pa 6.393 tỷ đồng

Cảng hàng không Sa Pa trị giá hơn 6.393 tỷ đồng sắp gọi vốn. Dự án nghìn tỷ này hứa hẹn thay đổi diện mạo du lịch Lào Cai và mở ra kỷ nguyên mới.
Các yếu tố tác động đến chu kỳ tăng giá bất động sản TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Các yếu tố tác động đến chu kỳ tăng giá bất động sản TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Thị trường bất động sản Tân Uyên, hiện tại là thành phố thuộc tỉnh Bình Dương, đang được định vị như một phần của khu vực “Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng” dựa trên cơ sở pháp lý và quy hoạch phát triển vùng.
TP. Thủ Đức công bố quy hoạch mới: Tầm nhìn cho đô thị tương lai

TP. Thủ Đức công bố quy hoạch mới: Tầm nhìn cho đô thị tương lai

Sau khi ổn định bộ máy, TP.Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh) đã công bố nhiều đề án quy hoạch chiến lược, định hình tương lai phát triển đô thị thông minh, sáng tạo.
Cấp xã có thể được ủy quền miễn thuế đất nông nghiệp

Cấp xã có thể được ủy quền miễn thuế đất nông nghiệp

Chính sách ủy quyền miễn thuế đất nông nghiệp cho cấp xã đang nhận được sự quan tâm đặc biệt, giúp đơn giản hóa thủ tục, hỗ trợ nông dân và nâng cao hiệu quả.
TP. Hồ Chí Minh với mục tiêu 20 tỷ USD từ khu công nghiệp sau sáp nhập

TP. Hồ Chí Minh với mục tiêu 20 tỷ USD từ khu công nghiệp sau sáp nhập

Sau khi sáp nhập ba địa phương trọng điểm là Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương và TP. Hồ Chí Minh, các khu chế xuất và khu công nghiệp (KCN) của TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu thu hút đầu tư lên tới hơn 20 tỷ USD trong giai đoạn 2025 - 2030, với cam kết giải ngân 70% tổng vốn đầu tư đăng ký theo đúng tiến độ.
“Quản lý xây dựng và phát triển quy hoạch Côn Đảo” đạt giải đặc biệt Quy hoạch đô thị quốc gia

“Quản lý xây dựng và phát triển quy hoạch Côn Đảo” đạt giải đặc biệt Quy hoạch đô thị quốc gia

Giải thưởng Quy hoạch Đô thị Quốc gia lần thứ IV (VUPA 2024) thu hút hơn 100 tác phẩm dự thi, 6 nhóm hạng mục: Đồ án quy hoạch xây dựng; khu vực đã đầu tư xây dựng; chất lượng môi trường đô thị; quy hoạch nông thôn; ấn phẩm về quy hoạch; tổ chức, cá nhân tiêu biểu trong phát triển đô thị.