Định giá đất ‘'tắc nghẽn'’: Nguyên nhân và giải pháp từ chính sách

Từ khó khăn trong quy trình đến hệ lụy lớn cho thị trường

Định giá đất là một trong những bước quan trọng nhưng phức tạp nhất trong quá trình triển khai các dự án bất động sản. Quy trình này, dù là một khâu cần thiết, lại đang trở thành “nút thắt” lớn đối với nhiều dự án, khiến cho không ít doanh nghiệp phải đối mặt với tình trạng trì trệ trong triển khai. Khó khăn này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án mà còn tạo ra hàng loạt hệ lụy kinh tế, xã hội nghiêm trọng, bao gồm sự thất thu ngân sách, mất cơ hội kinh doanh và tác động xấu đến quyền lợi của người dân.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, việc xác định giá đất hiện nay tại Việt Nam vẫn đang gặp nhiều khó khăn. Dù Luật Đất đai 2024 có quy định rõ ràng về các phương pháp và nguyên tắc xác định giá đất, nhưng thực tế, nhiều văn bản hướng dẫn và phương pháp lại thiếu rõ ràng, dễ gây hiểu lầm và tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau. Thêm vào đó, việc sử dụng từ ngữ như “ước tính” trong các tính toán làm cho việc xác định giá đất thực tế trở nên mơ hồ và phức tạp hơn.

Một trong những lý do chính dẫn đến tình trạng này là sự thay đổi liên tục trong các nghị định và thông tư hướng dẫn. Chỉ trong năm 2024, Chính phủ đã ban hành liên tiếp hai nghị định liên quan đến giá đất (Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP), với những điều chỉnh về phương pháp và cách thức xác định giá. Điều này khiến các cơ quan thẩm quyền và doanh nghiệp đều khó có thể nắm bắt và áp dụng kịp thời, làm gián đoạn tiến độ của nhiều dự án lớn.

Hệ quả của việc định giá đất không rõ ràng là cực kỳ nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến ba bên: doanh nghiệp, Nhà nước và người dân.

Đầu tiên, các chủ đầu tư đang phải đối mặt với tình trạng đình trệ dự án. Thường xuyên phải vay ngân hàng để duy trì hoạt động, nhưng không thể triển khai dự án, doanh nghiệp phải gánh chịu khoản lãi vay lớn, đẩy chi phí phát sinh tăng cao. Trong nhiều trường hợp, nếu việc định giá đất kéo dài quá lâu, doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng phá sản, gây thiệt hại nghiêm trọng cho nền kinh tế và hệ thống ngân hàng.

Thứ hai, việc hàng trăm dự án bị ách tắc dẫn đến việc thất thu thuế và các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nếu tình trạng này tiếp tục, sẽ ảnh hưởng đến khả năng thực hiện các chương trình phát triển cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Theo tính toán của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Hồ Chí Minh, chỉ cần tháo gỡ vướng mắc ở khâu thẩm định giá đất cho một số dự án, thành phố có thể thu về hàng chục nghìn tỷ đồng tiền thuế.

Cuối cùng, việc chậm trễ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) là vấn đề nghiêm trọng. Người dân không thể thực hiện các giao dịch mua bán đất đai khi không có sổ đỏ, ảnh hưởng đến quyền lợi cá nhân. Hơn nữa, giá nhà bị đẩy lên do chi phí phát sinh từ việc định giá đất kéo dài, khiến cho những người có thu nhập thấp, đặc biệt là người lao động và công chức, khó có thể tiếp cận nhà ở.

Định giá đất đang khiến hàng loạt dự án bất động sản đình trệ

Giải pháp tháo gỡ nút thắt cho thị trường

Để tháo gỡ nút thắt này, các chuyên gia cho rằng cần phải có sự cải cách rõ ràng trong các quy trình hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là công tác định giá đất. Đầu tiên, các cơ quan chức năng cần phải xây dựng một cơ chế rõ ràng, minh bạch về phương pháp định giá đất. Cần có một cơ sở dữ liệu đồng bộ, công khai về giá đất thực tế tại các khu vực, giúp các đơn vị tư vấn định giá đất có thể thực hiện công việc của mình một cách chính xác và hiệu quả hơn.

Thứ hai, cần đẩy mạnh công tác đào tạo và tập huấn cho các cơ quan quản lý địa phương về quy trình xác định giá đất. Việc thiếu sót về kiến thức và phương pháp trong quá trình thực hiện có thể dẫn đến các sai sót trong việc xác định giá đất, kéo dài tiến độ dự án và tạo ra những phản ứng tiêu cực từ dư luận.

Bên cạnh đó, cần nâng cao tính ổn định của hệ thống pháp luật. Các cơ quan chức năng cần hạn chế thay đổi quá nhiều các quy định liên quan đến giá đất trong thời gian ngắn để tránh gây xáo trộn và khó khăn cho các doanh nghiệp. Việc xây dựng các quy định cần được tiến hành một cách thận trọng, tính toán kỹ lưỡng và đồng bộ với thực tế phát triển kinh tế, thị trường bất động sản và nhu cầu của người dân.

Mới đây, tại các phiên họp của Quốc hội, vấn đề tắc nghẽn trong việc định giá đất đã được các đại biểu nhấn mạnh. Các cơ quan chức năng cần có sự kiên trì trong việc thực hiện các cải cách, đảm bảo tính minh bạch và ổn định của hệ thống pháp lý.

Trong đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc Hội Vũ Hồng Thanh cho biết, tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ. Thực tế này đã khiến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt đối với sản phẩm bất động sản mới.

Theo TS. Thái Quỳnh Như, để tránh tình trạng “điệp khúc” ách tắc không có hồi kết, các cơ quan cần phối hợp chặt chẽ, đồng bộ trong việc thực hiện và áp dụng các quy định pháp lý. Các địa phương cần làm rõ và hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất, đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền và phổ biến các quy định này để tạo sự đồng thuận cao trong xã hội.

Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh, tạo ra môi trường pháp lý ổn định và an toàn sẽ giúp các doanh nghiệp yên tâm đầu tư vào thị trường bất động sản. Đồng thời, các đơn vị tư vấn giá đất cần được hỗ trợ về pháp lý và có sự đảm bảo về mặt pháp lý trong quá trình thực hiện công việc của mình.