Thị trường nhà ở: Chênh lệch lớn giữa cung – cầu

Theo báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2025 của Savills, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, Hà Nội ổn định nhờ hạ tầng cải thiện và nhu cầu bền vững.

Hấp thụ căn hộ vẫn đạt khá

TP. Hồ Chí Minh đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung mới về nhà ở trong 5 năm gần đây. Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, tuy nhiên chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu hụt 179.000 căn. Chênh lệch cung-cầu bị nới rộng vì quy trình phê duyệt chậm và siết chặt các quy định pháp lý.

Trong quý II/2025, TP. Hồ Chí Minh có 1.600 căn hộ chung cư mới, tăng 38% theo năm. Nguồn cung sơ cấp hạn chế ở mức 5.400 căn hộ và lượng bán chỉ đạt 2.400 căn hộ; lượng hấp thụ đạt 45%.

Lũy kế từ đầu năm, nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu 2025 đạt 6.800 căn hộ và lượng bán đạt 3.800 căn hộ. Nguồn cung tương lai cho giai đoạn 2025-2027 dự kiến đạt 39.000 căn hộ.

Tuy nhiên, trong dài hạn với những thay đổi và cải tiến tích cực từ việc áp dụng luật và các chính sách mới, cho đến các thủ tục phê duyệt pháp lý đã được tinh gọn sẽ tạo nên những kỳ vọng phát triển cho thị trường bất động sản nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh.

Savills công bố báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2025. Ảnh: Ban Mai

Thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục thể hiện sự ổn định trong năm 2025, được hỗ trợ bởi sự nâng cấp của cơ sở hạ tầng, cải cách quy hoạch và nguồn cầu mạnh mẽ.

Trong quý II/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch, tăng theo năm 2024. Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, sẽ có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường.

Nhà liền thổ: Trái ngược cung-cầu giữa 2 thành phố lớn

Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung bất động sản liền thổ vẫn còn gặp nhiều khó khăn, với nguồn cung sơ cấp trong quý II/2025 giảm xuống chỉ còn hơn 600 căn và nguồn cung mới khiêm tốn với chỉ 80 căn.

Thiếu nguồn cung đã dẫn đến tình hình hoạt động kém với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15% với 100 căn được bán trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua tương đối hạn hẹp.

Tính đến 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn với 170 giao dịch. Nguồn cung tương lai dự kiến sẽ tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 3.600 căn được mở bán ra thị trường tính đến năm 2027, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành được hỗ trợ bởi hạ tầng đang phát triển.

Tại Hà Nội, phân khúc nhà ở thấp tầng ghi nhận tăng trưởng đáng kể nhờ sự xuất hiện của các đại dự án. Trong quý II/2025, có 267 căn được mở bán từ 06 dự án hiện hữu, với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 2.642 căn, trong đó có 1.221 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 46%. Nguồn cung tương lai từ năm 2025 đến 2027 dự kiến đạt 6.443 căn.

Savills cho rằng, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong giai đoạn 2021–2025 chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Với khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành, thành phố chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn.

Chí phí nhà ở đang tăng

Theo nhận định Savills, TP. Hồ Chí Minh đang có tốc độ tăng dân số và nhập cư chậm lại gần đây, đã làm suy giảm lực lượng lao động, trong bối cảnh chi phí nhà ở tăng có khiến người dân e ngại định cư lâu dài.

Các nhà chức trách đã ứng phó bằng cách đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, nhằm hỗ trợ việc phát triển các dự án nhà ở, đồng thời thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực ngoại thành có giá phải chăng hơn.

Một số dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như các tuyến metro, đường vành đai và cao tốc được kỳ vọng sẽ tăng cường kết nối với các tỉnh vệ tinh. Dự kiến sẽ có gần 5.000 căn được triển khai dọc theo các tuyến metro và hơn 14.000 căn dọc hai tuyết vành đai 2 và 3 trong 03 năm tới.

Việt Nam đã nâng mục tiêu chi tiêu cho hạ tầng năm 2025 lên mức 7% GDP. Trong khuôn khổ này, Hà Nội đã phân bổ 87.000 tỷ đồng (tương đương 3,4 tỷ USD) cho đầu tư công, với kế hoạch triển khai 12 dự án giao thông trọng điểm, bao gồm các cây cầu lớn và Vành đai 4, nhằm tăng cường kết nối và giảm ùn tắc giao thông trên toàn khu vực đô thị.

Savills cho rằng nếu xem nhà ở như một phần của hạ tầng và tích hợp vào chiến lược phát triển đô thị tổng thể có thể giúp mở ra các nguồn vốn và công cụ chính sách mới.