Chủ nhật 31/08/2025 00:33
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Những yếu tố nào khiến giá bất động sản khó giảm?

Thị trường bất động sản chứng kiến nguồn cung tăng mạnh nhưng giá liên tục thiết lập mặt bằng mới. Các chuyên gia chỉ ra nhiều nguyên nhân sâu xa khiến giá nhà khó giảm.
TS. Cấn Văn Lực: TP. Hồ Chí Minh là siêu đô thị "lớn nhưng còn nghèo", cần lối đi riêng Đông bắc TP. Hồ Chí Minh đón sóng đầu tư bất động sản

Thị trường nhà ở Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, với những tín hiệu tích cực về nguồn cung và sự sôi động trở lại ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên, một thực tế đáng quan ngại là dù nguồn cung tăng mạnh, giá bán nhà vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới và khó có khả năng giảm. Tại buổi họp báo về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025, Hội Môi giới Bất động sản (VARS) đã đưa ra những phân tích sâu sắc, chỉ rõ các nguyên nhân cốt lõi đằng sau hiện tượng này.

Những yếu tố nào khiến giá bất động sản khó giảm?
Thị trường nhà ở Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới.

Theo báo cáo của VARS, trong quý II/2025, thị trường ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm nhà ở mới, gấp hơn 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng cung nhà ở đạt khoảng 64.000 sản phẩm, trong đó, hơn 51.000 sản phẩm là mới hoàn toàn, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán. Nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, và đặc biệt là sự trở lại mạnh mẽ của khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, đã chỉ ra một nghịch lý: “Điều đáng quan ngại là nguồn cung nhà ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m2. Khả năng giảm giá gần như không có”. Vậy, những yếu tố nào đang neo giữ và đẩy giá nhà lên cao, khiến giấc mơ an cư của nhiều người trở nên xa vời?

Nguồn cung thiếu cân đối và chi phí đầu vào tăng cao

Nguyên nhân đầu tiên được VARS chỉ ra là nguồn cung, dù được cải thiện, nhưng vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu thực. Đặc biệt, cơ cấu nguồn cung đang mất cân đối nghiêm trọng. Thị trường chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn (chiếm hơn 72% tổng nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2), với giá trị cao. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở giá phù hợp với túi tiền của đa số người dân, đặc biệt là người có thu nhập trung bình và thấp, lại thiếu hụt trầm trọng. Sự chênh lệch giữa cung và cầu ở các phân khúc này tạo áp lực lớn lên mặt bằng giá chung.

Những yếu tố nào khiến giá bất động sản khó giảm?
Toàn cảnh buổi họp báo công bố báo cáo thị trường bất động sản của VARS.

Thứ hai, chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, liên tục tăng. Theo lãnh đạo VARS, việc bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, dù được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và hạn chế thất thu ngân sách, lại đang tạo ra những bất cập. Nhiều địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước đây. Việc áp dụng giá đất còn có dấu hiệu “đánh đồng”, chưa thực sự đánh giá sát sao từng nhóm đối tượng để linh hoạt đưa ra bảng giá phù hợp.

Giá đất tăng cũng đồng nghĩa với các khoản thuế, phí liên quan đều tăng theo, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp. Hơn nữa, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây “sốc” cho cả người dân và doanh nghiệp. Chi phí tiếp cận đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án, trở thành yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán bất động sản.

Tâm lý đầu cơ và tốc độ đô thị hóa

Nguyên nhân thứ ba là tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản và kỳ vọng tăng giá của giới đầu tư. Trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập tỉnh, thành hay các đại dự án hạ tầng, nhiều nhà đầu tư đã “ăn theo sóng”, mua vào với kỳ vọng tăng giá, đẩy mặt bằng giá ảo lên cao. Mặc dù lượng giao dịch “sôi động” trong giai đoạn cuối quý I/2025 đến giữa tháng 5/2025, sau đó đã “chững” lại tại một số khu vực, một phần do đã thỏa mãn lực cầu hiện có, một phần do tâm lý quan sát, nghe ngóng tình hình sáp nhập và điều chỉnh giá đất.

Cuối cùng, tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng cũng góp phần làm gia tăng nhu cầu về nhà ở, từ đó đẩy giá tăng.

Trước tình hình này, các chuyên gia kiến nghị cần có lộ trình tăng giá hợp lý; công khai thông tin, kiểm soát giao dịch, sàng lọc các trường hợp bất thường không phản ánh giá trị thực; chống đầu cơ, thao túng giá theo hướng tăng cường giám sát, xử lý nghiêm các hành vi thổi giá, tạo sốt ảo.

Dự báo về tình hình thị trường nửa cuối năm nay, Tổ nghiên cứu của VARS đánh giá rằng nguồn cung sẽ tiếp tục cải thiện, với nhiều dự án nhà ở thương mại được triển khai sau khi được gỡ vướng pháp lý. Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể “bám sát” khu vực miền Bắc nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn, nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.

Tin bài khác
Biệt thự triệu đô của giới siêu giàu Hà Nội chìm trong biển nước sau bão Kajiki

Biệt thự triệu đô của giới siêu giàu Hà Nội chìm trong biển nước sau bão Kajiki

Dù mưa đã ngớt, nhiều khu đô thị xa hoa như Ngoại giao đoàn, Starlake, Ciputra vẫn chìm trong biển nước, cư dân lo lắng vì hạ tầng chống ngập yếu kém lộ rõ sau bão số 5 Kajiki.
Hà Nội phê duyệt quy trình mới về thủ tục đất đai: Cơ hội mở cho dự án nhà ở thương mại

Hà Nội phê duyệt quy trình mới về thủ tục đất đai: Cơ hội mở cho dự án nhà ở thương mại

UBND TP. Hà Nội ban hành quy trình mới giải quyết thủ tục hành chính về đất đai, tạo hành lang pháp lý cho doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận sử dụng đất.
Chuẩn bị mở rộng cao tốc Hòa Bình - Mộc Châu lên 4 làn xe

Chuẩn bị mở rộng cao tốc Hòa Bình - Mộc Châu lên 4 làn xe

Cao tốc Hòa Bình – Mộc Châu sẽ được mở rộng từ 2 lên 4 làn xe theo chỉ đạo của Bộ Xây dựng, tỉnh Sơn La cần sớm hoàn tất thủ tục để triển khai dự án.
Đặc khu Phú Quốc siết quản lý đất đai, chuẩn bị cho APEC 2027

Đặc khu Phú Quốc siết quản lý đất đai, chuẩn bị cho APEC 2027

Những năm qua, đặc khu Phú Quốc đã và đang trở thành tâm điểm phát triển của cả nước, định hướng thành trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng, giao thương mang tầm khu vực và quốc tế. Song, đi kèm với cơ hội luôn là những thách thức, trong đó nổi bật là tình trạng vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai – vấn đề đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt và minh bạch của chính quyền.
Định giá đất tránh phụ thuộc tư vấn, thị trường thứ cấp

Định giá đất tránh phụ thuộc tư vấn, thị trường thứ cấp

Để sửa đổi Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến về các vấn đề quan trọng như định giá đất, quy hoạch, và giao đất.
TP. Hồ Chí Minh điều chỉnh quy hoạch 3 dự án lớn

TP. Hồ Chí Minh điều chỉnh quy hoạch 3 dự án lớn

Nhằm tạo nền tảng phát triển đô thị đồng bộ, hiện đại gắn với du lịch và hạ tầng y tế chất lượng cao, TP. Hồ Chí Minh vừa công bố điều chỉnh quy hoạch ba dự án lớn.
Chính phủ gỡ vướng tài chính đất đai

Chính phủ gỡ vướng tài chính đất đai

Chính phủ sửa đổi Nghị định 103 và 104/2024 về tiền sử dụng đất, thuê đất, hướng đến minh bạch, đồng bộ, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản.
Chi phí kho bãi toàn cầu hạ nhiệt, Việt Nam nổi lên với giá thuê hợp lý

Chi phí kho bãi toàn cầu hạ nhiệt, Việt Nam nổi lên với giá thuê hợp lý

Chi phí thuê kho cao cấp toàn cầu đang tăng chậm lại, phản ánh sự thay đổi trong cung - cầu tại từng khu vực. Tuy nhiên, giữa bức tranh tổng quan có phần chững lại, thị trường Việt Nam lại nổi bật với mức giá hợp lý, cùng xu hướng đầu tư dài hạn từ cả khách thuê trong nước lẫn quốc tế.
TP.HCM: Phường Vũng Tàu và Tam Thắng công bố điều chỉnh quy hoạch 3 dự án

TP.HCM: Phường Vũng Tàu và Tam Thắng công bố điều chỉnh quy hoạch 3 dự án

Chiều ngày 5/8/2025, Phường Vũng Tàu (TP.HCM) đã công bố quy hoạch của dự án Khu du lịch Nam Biển Đông, Bệnh viện Trung tâm thành phố Vũng Tàu và Khu đô thị Cù Lao Bến Đình (thuộc phường Tam Thắng).
Sức hút khu phố thương mại ven biển: Từ Miami, Dubai, Monaco đến đảo ngọc Cát Bà

Sức hút khu phố thương mại ven biển: Từ Miami, Dubai, Monaco đến đảo ngọc Cát Bà

“Công thức” làm nên thành công cho các tuyến phố thương mại thượng lưu trên thế giới là tổng hòa các yếu tố: vị trí đắc địa, thiết kế độc bản và hệ sinh thái du lịch, giải trí, nghỉ dưỡng.
Ninh Bình phê duyệt dự án khu nhà ở công vụ tổng vốn gần 211 tỷ đồng

Ninh Bình phê duyệt dự án khu nhà ở công vụ tổng vốn gần 211 tỷ đồng

Dự án xây dựng Khu nhà ở công vụ tỉnh Ninh Bình có tổng mức đầu tư của dự án lên đến gần 211 tỷ đồng, được trích từ nguồn vốn ngân sách tỉnh trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026–2030.
VARS đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản

VARS đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản

Đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính đang là tâm điểm chú ý của thị trường.
TP. Hồ Chí Minh thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và nhà ở xã hội

TP. Hồ Chí Minh thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và nhà ở xã hội

Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh vừa có ý kiến chỉ đạo về việc triển khai thực hiện nội dung Báo cáo kết quả hoạt động năm 2024 và kế hoạch năm 2025 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.
Nhà nước ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê ổn định

Nhà nước ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê ổn định

Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - nhấn mạnh, phải ưu tiên nhà ở xã hội cho thuê, kiểm soát giá nhà vừa túi tiền.
Hà Nội dành hơn 200 ha đất tái định cư, tăng tốc thi công ba cây cầu trọng điểm

Hà Nội dành hơn 200 ha đất tái định cư, tăng tốc thi công ba cây cầu trọng điểm

Việc Hà Nội bố trí sẵn quỹ đất tái định cư không chỉ thể hiện sự chuẩn bị bài bản của thành phố mà còn đáp ứng yêu cầu pháp lý theo Luật Đất đai 2024