Những yếu tố nào khiến giá bất động sản khó giảm?

Thị trường nhà ở Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, với những tín hiệu tích cực về nguồn cung và sự sôi động trở lại ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên, một thực tế đáng quan ngại là dù nguồn cung tăng mạnh, giá bán nhà vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới và khó có khả năng giảm. Tại buổi họp báo về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025, Hội Môi giới Bất động sản (VARS) đã đưa ra những phân tích sâu sắc, chỉ rõ các nguyên nhân cốt lõi đằng sau hiện tượng này.

Thị trường nhà ở Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới.

Theo báo cáo của VARS, trong quý II/2025, thị trường ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm nhà ở mới, gấp hơn 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng cung nhà ở đạt khoảng 64.000 sản phẩm, trong đó, hơn 51.000 sản phẩm là mới hoàn toàn, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán. Nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, và đặc biệt là sự trở lại mạnh mẽ của khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, đã chỉ ra một nghịch lý: “Điều đáng quan ngại là nguồn cung nhà ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m2. Khả năng giảm giá gần như không có”. Vậy, những yếu tố nào đang neo giữ và đẩy giá nhà lên cao, khiến giấc mơ an cư của nhiều người trở nên xa vời?

Nguồn cung thiếu cân đối và chi phí đầu vào tăng cao

Nguyên nhân đầu tiên được VARS chỉ ra là nguồn cung, dù được cải thiện, nhưng vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu thực. Đặc biệt, cơ cấu nguồn cung đang mất cân đối nghiêm trọng. Thị trường chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn (chiếm hơn 72% tổng nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2), với giá trị cao. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở giá phù hợp với túi tiền của đa số người dân, đặc biệt là người có thu nhập trung bình và thấp, lại thiếu hụt trầm trọng. Sự chênh lệch giữa cung và cầu ở các phân khúc này tạo áp lực lớn lên mặt bằng giá chung.

Toàn cảnh buổi họp báo công bố báo cáo thị trường bất động sản của VARS.

Thứ hai, chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, liên tục tăng. Theo lãnh đạo VARS, việc bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, dù được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và hạn chế thất thu ngân sách, lại đang tạo ra những bất cập. Nhiều địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước đây. Việc áp dụng giá đất còn có dấu hiệu “đánh đồng”, chưa thực sự đánh giá sát sao từng nhóm đối tượng để linh hoạt đưa ra bảng giá phù hợp.

Giá đất tăng cũng đồng nghĩa với các khoản thuế, phí liên quan đều tăng theo, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp. Hơn nữa, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây “sốc” cho cả người dân và doanh nghiệp. Chi phí tiếp cận đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án, trở thành yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán bất động sản.

Tâm lý đầu cơ và tốc độ đô thị hóa

Nguyên nhân thứ ba là tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản và kỳ vọng tăng giá của giới đầu tư. Trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập tỉnh, thành hay các đại dự án hạ tầng, nhiều nhà đầu tư đã “ăn theo sóng”, mua vào với kỳ vọng tăng giá, đẩy mặt bằng giá ảo lên cao. Mặc dù lượng giao dịch “sôi động” trong giai đoạn cuối quý I/2025 đến giữa tháng 5/2025, sau đó đã “chững” lại tại một số khu vực, một phần do đã thỏa mãn lực cầu hiện có, một phần do tâm lý quan sát, nghe ngóng tình hình sáp nhập và điều chỉnh giá đất.

Cuối cùng, tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng cũng góp phần làm gia tăng nhu cầu về nhà ở, từ đó đẩy giá tăng.

Trước tình hình này, các chuyên gia kiến nghị cần có lộ trình tăng giá hợp lý; công khai thông tin, kiểm soát giao dịch, sàng lọc các trường hợp bất thường không phản ánh giá trị thực; chống đầu cơ, thao túng giá theo hướng tăng cường giám sát, xử lý nghiêm các hành vi thổi giá, tạo sốt ảo.

Dự báo về tình hình thị trường nửa cuối năm nay, Tổ nghiên cứu của VARS đánh giá rằng nguồn cung sẽ tiếp tục cải thiện, với nhiều dự án nhà ở thương mại được triển khai sau khi được gỡ vướng pháp lý. Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể “bám sát” khu vực miền Bắc nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn, nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.