Chủ nhật 14/09/2025 09:36
Hotline: 024.355.63.010
Góc nhìn Chuyên gia

Chuyên gia Đỗ Giang: Thách thức và giải pháp định giá đất ở Việt Nam

Theo bà Đỗ Giang, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam, hiện những vấn đề tồn tại trong công tác định giá đất và các giải pháp cần thiết để cải thiện tính minh bạch và chính xác.
LTS: Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với nhiều thách thức, công tác định giá đất trở thành một trong những vấn đề quan trọng cần được giải quyết. Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập đã có bài phỏng vấn với chuyên gia Đỗ Giang, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam nhằm giúp độc giả hiểu rõ hơn về nguyên nhân của các vấn đề hiện tại, mà còn mở ra hướng đi cho việc cải cách và hoàn thiện công tác định giá đất, góp phần tạo dựng môi trường đầu tư bền vững và minh bạch.

PV: Theo bà tại sao hiện có 4 phương pháp định giá đất mà đến khi triển khai vẫn không xác định được giá đất khiến nhiều dự án bị đình trệ?

Bà Đỗ Giang: Thực tế, bốn phương pháp định giá đất hiện hành, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu thập và phương pháp chiết trừ không phải khái niệm mới mà đã được áp dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá. Việc nhiều dự án bị đình trệ do chưa xác định được giá đất không xuất phát từ sự thiếu hụt phương pháp định giá, mà có thể do một số nguyên do khác như sau:

Trước hết, theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai 2024, tại một số địa phương bảng giá đất của UBND ban hành theo Luật Đất Đai 2013 vẫn tiếp tục được áp dụng đến ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, do bảng giá đất này không còn phản ánh chính xác giá trị thị trường, nên nhiều địa phương hiện trong trạng thái chờ đợi để áp dụng bảng giá đất mới theo quy định Luật Đất đai 2024 - vốn được kỳ vọng sẽ điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường, phục vụ cho việc xem xét và phê duyệt dự án.

Chuyên gia Đỗ Giang: Thách thức và giải pháp định giá đất ở Việt Nam
Bà Đỗ Giang, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam (Ảnh: Savills)

Bên cạnh đó, các phương pháp định giá cũng gặp nhiều trở ngại khi áp dụng. Cả bốn phương pháp hiện hành đều gặp khó do hạn chế về dữ liệu giao dịch. Thị trường bất động sản cho đến nay vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc công khai thông tin giao dịch, dẫn đến khó khăn trong việc thu thập dữ liệu. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh, cũng như tính chính xác của dữ liệu đầu vào đối với phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập hay phương pháp chiết trừ.

Ngoài ra, trong thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai đã ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng làm cho việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp.

PV: Thưa bà, nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường cần được hiểu và áp dụng như thế nào?

Bà Đỗ Giang: Nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường là một yêu cầu quan trọng để đảm bảo phản ánh giá đất đúng giá trị thực. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là "thị trường" được hiểu như thế nào. Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cơ sở giá trị (ban hành kèm theo Thông tư số 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính), giá trị thị trường được định nghĩa tại khoản 1 Điều 5 như sau: “Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.

Từ định nghĩa này, có thể thấy nguyên tắc thị trường nhấn mạnh tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Khi áp dụng vào định giá đất, yếu tố cốt lõi chính là dữ liệu phải đầy đủ, chính xác và công khai.

Dữ liệu này bao gồm thông tin về giao dịch bất động sản, quy hoạch và diễn biến thị trường. Sự minh bạch và toàn diện của dữ liệu không chỉ giúp hạn chế tình trạng thao túng, méo mó thị trường mà còn ngăn chặn sự chi phối từ bất kỳ nhóm lợi ích nào, qua đó đảm bảo thị trường vận hành theo đúng quy luật cung - cầu và cạnh tranh lành mạnh.

Chuyên gia Đỗ Giang: Thách thức và giải pháp định giá đất ở Việt Nam
Nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường là một yêu cầu quan trọng để đảm bảo phản ánh giá đất đúng giá trị thực

Ngoài ra, dữ liệu minh bạch cũng cho phép việc xác định giá đất phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động như quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và chính sách. Giá đất không thể chỉ dựa vào dữ liệu quá khứ mà cần tính đến xu hướng trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng trong các phương pháp định giá dựa trên thu nhập, như phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư.

PV: Quan điểm của bà thế nào trước câu chuyện hiện nay có nhiều ý kiến tại các địa phương cho rằng nên định ra một giá đất chung đối với các dự án và các địa phương phát triển kinh tế xã hội tương tự nhau?

Bà Đỗ Giang: Cá nhân tôi cho rằng không thể áp dụng một mức giá chung cho tất cả các loại hình sử dụng đất, bao gồm đất ở, đất thương mại, dịch vụ, hay giữa các địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội khác nhau. Cách tiếp cận này không chỉ đi ngược lại nguyên tắc thị trường mà còn không phản ánh đúng thực tiễn định giá đất.

Cần hiểu giá trị đất chịu tác động trực tiếp từ loại đất, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng - những yếu tố này quyết định quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất. Chẳng hạn, đất ở thường có thời hạn sử dụng lâu dài, trong khi đất thương mại, dịch vụ thường chỉ có thời hạn từ 50 - 70 năm. Chỉ riêng yếu tố thời hạn đã khiến giá trị đất ở, trong cùng một vị trí và điều kiện tương đồng, cao hơn đất thương mại, dịch vụ. Khoảng cách này càng gia tăng khi xét đến sự khác biệt về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội giữa các địa phương.

Do đó, việc áp đặt một mức giá đất đồng nhất là đi ngược lại nguyên tắc thị trường, vốn yêu cầu giá đất phải phản ánh chính xác quan hệ cung – cầu và tiềm năng sinh lợi của từng khu đất. Nếu áp dụng một mức giá chung, sẽ không có sự phân biệt giữa các vị trí đắc địa và những khu vực kém thuận lợi, làm suy giảm tính cạnh tranh và dẫn đến méo mó thị trường.

PV: Thưa bà, việc giá bất động sản ở một số địa phương thời gian qua tăng nóng đã ảnh hưởng tới công tác định giá đất ra sao và để có thể giải quyết các vướng mắc này cần có phương án thế nào?

Bà Đỗ Giang: Sự gia tăng đột biến của giá bất động sản tại một địa phương có thể tác động mạnh đến việc định giá đất ở các dự án lân cận theo nhiều cách. Trước tiên, kỳ vọng của nhà đầu tư cho rằng giá đất tại các khu vực lân cận sẽ tăng theo có thể tạo áp lực lên quá trình thẩm định giá. Bên cạnh đó, các giao dịch trong giai đoạn "sốt đất" thường không phản ánh giá trị thực, mà bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hoặc tâm lý thị trường. Nếu lấy những giao dịch này làm cơ sở định giá, nguy cơ định giá sai lệch là rất cao. Hơn nữa, khi giá đất bị đẩy lên

quá mức, chi phí giải phóng mặt bằng sẽ gia tăng đáng kể, khiến chi phí phát triển dự án gia tăng, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và thậm chí làm giảm tính khả thi của dự án.

Để khắc phục tình trạng này, thị trường cần tập trung vào việc hoàn thiện dữ liệu và nâng cao tính minh bạch của thông tin bất động sản.

Trước hết, việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và giao dịch bất động sản đồng bộ, minh bạch và chính xác là cần thiết. Giao dịch bất động sản cần được cập nhật thường xuyên và công khai, tạo nguồn thông tin đáng tin cậy cho nhà đầu tư và đơn vị thẩm định. Cơ quan quản lý có thể thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn như hợp đồng công chứng, kê khai thuế, giao dịch thực tế nhằm đảm bảo giá trị đất được phản ánh đúng. Dữ liệu này sau đó phải được “làm sạch” thông qua cơ chế kiểm soát giao dịch bất thường, loại bỏ các giao dịch có giá trị tăng đột biến, mang yếu tố đầu cơ hoặc giữa các bên liên quan.

Bên cạnh đó, việc minh bạch hóa thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng rất quan trọng. Khi thông tin được công khai rõ ràng, thị trường sẽ tránh được những cơn "sốt đất" do tin đồn hoặc tình trạng trục lợi từ những nhóm có lợi thế thông tin trước khi quy hoạch chính thức được công bố.

Nếu được triển khai đồng bộ, các giải pháp này có thể phản ánh đúng giá trị thức của giá đất, hạn chế tác động tiêu cực từ tâm lý thị trường, đồng thời tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.

Xin cảm ơn bà!

Tin bài khác
Việt Nam đồng hành cùng thế giới bảo vệ tầng ô-dôn: Từ khoa học đến hành động toàn cầu

Việt Nam đồng hành cùng thế giới bảo vệ tầng ô-dôn: Từ khoa học đến hành động toàn cầu

Nhân Ngày Quốc tế bảo vệ tầng ô-dôn 16/9, Việt Nam khẳng định cam kết thực hiện Công ước Vienna, thúc đẩy hợp tác quốc tế, loại trừ khí gây hại và hướng tới phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050.
Thương mại điện tử đang bước vào kỷ nguyên "thanh lọc" và "xanh hóa"

Thương mại điện tử đang bước vào kỷ nguyên "thanh lọc" và "xanh hóa"

Ông Tạ Hoài Nam, Giám đốc Thương mại xã hội của Tập đoàn Novaon cho rằng, thương mại điện tử đang những thay đổi mạnh mẽ, từ xu hướng tiêu dùng và yêu cầu về phát triển bền vững.
Nghị quyết 72-NQ/TW: Đột phá chiến lược cho sức khỏe nhân dân và sự phát triển của y tế tư nhân

Nghị quyết 72-NQ/TW: Đột phá chiến lược cho sức khỏe nhân dân và sự phát triển của y tế tư nhân

Nghị quyết số 72-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 9/9/2025 của Bộ Chính trị “Về một số giải pháp đột phá, tăng cường bảo vệ, chăm sóc và nâng cao sức khỏe nhân dân” (Nghị quyết 72-NQ/TW) ra đời như một luồng gió mới, mang theo sức sống mãnh liệt cho ngành y tế nói chung và cộng đồng y tế tư nhân nói riêng.
TS. Trần Thị Hồng Minh: Doanh nghiệp và người tiêu dùng là “chìa khoá” của kinh tế xanh

TS. Trần Thị Hồng Minh: Doanh nghiệp và người tiêu dùng là “chìa khoá” của kinh tế xanh

Theo TS Trần Thị Hồng Minh sự phối hợp giữa chính phủ, doanh nghiệp và người tiêu dùng là chìa khóa để Việt Nam chuyển đổi sang nền kinh tế xanh.
PGS. TS Nguyễn Quốc Thịnh: Xây niềm tin, kiến tạo tiêu dùng bền vững

PGS. TS Nguyễn Quốc Thịnh: Xây niềm tin, kiến tạo tiêu dùng bền vững

Chuyên gia Nguyễn Quốc Thịnh khẳng định niềm tin và chất lượng là chìa khóa để thúc đẩy tiêu dùng, kiến tạo một nền kinh tế sáng tạo và bền vững.
TS. Nguyễn Anh Tuấn: Du lịch nông nghiệp – Tiềm năng lớn, cần tháo gỡ điểm nghẽn

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Du lịch nông nghiệp – Tiềm năng lớn, cần tháo gỡ điểm nghẽn

Theo TS. Nguyễn Anh Tuấn, phát triển du lịch nông nghiệp là hướng đi bền vững, cần vượt qua nhiều rào cản về chính sách, vốn và năng lực để khai thác tối đa tiềm năng.
Tăng trưởng cao không thể “vay” mãi bằng lãi suất thấp

Tăng trưởng cao không thể “vay” mãi bằng lãi suất thấp

Tại Toạ đàm tham vấn ý kiến chuyên gia về tình hình kinh tế - xã hội của Ủy ban Kinh tế Tài chính của Quốc hội sáng 5/9, PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học – Đại học Kinh tế Quốc dân, nhấn mạnh: “Không thể mãi dựa vào chính sách tiền tệ để thúc đẩy tăng trưởng”. Đó là một lời nhắc nhở đúng lúc: muốn tăng trưởng bền vững, cần một nền tảng tài khóa lành mạnh, một chính sách tiền tệ thận trọng và một hệ thống thuế công bằng, hiệu quả.
Việt Nam và hành trình Đổi mới qua góc nhìn UNDP

Việt Nam và hành trình Đổi mới qua góc nhìn UNDP

Gần 40 năm sau công cuộc Đổi mới, Việt Nam không chỉ chuyển mình thành công từ một quốc gia nghèo hậu chiến trở thành nền kinh tế thu nhập trung bình, mà còn từng bước khẳng định vị thế quốc tế. Theo bà Ramla Khalidi – Trưởng đại diện thường trú của Chương trình Phát triển Liên hợp quốc (UNDP) tại Việt Nam – hành trình ấy là một “câu chuyện đáng kinh ngạc” mà cộng đồng quốc tế có thể học hỏi.
Chủ tịch Alpha Books Nguyễn Cảnh Bình: Vũ khí sống còn của doanh nhân Việt trong thời đại AI

Chủ tịch Alpha Books Nguyễn Cảnh Bình: Vũ khí sống còn của doanh nhân Việt trong thời đại AI

Chủ tịch Alpha Books Nguyễn Cảnh Bình chia sẻ ba bài học sống còn giúp doanh nhân Việt trường tồn trong kỷ nguyên số: sáng tạo, kết nối và trí tuệ tập thể.
TS. Luật sư Nguyễn Văn Viễn: Sở hữu trí tuệ lĩnh vực được phép độc quyền

TS. Luật sư Nguyễn Văn Viễn: Sở hữu trí tuệ lĩnh vực được phép độc quyền

TS. Luật sư Nguyễn Văn Viễn khẳng định Sở hữu trí tuệ là lĩnh vực duy nhất được phép độc quyền, một cơ chế để khuyến khích sáng tạo, phát triển kinh tế và xã hội.
TS. Nguyễn Sỹ Linh: Thị trường carbon là cơ hội vàng cho Việt Nam

TS. Nguyễn Sỹ Linh: Thị trường carbon là cơ hội vàng cho Việt Nam

Ngày 25/8/2025, tại Tọa đàm "Kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trường carbon và khuyến nghị cho Việt Nam", TS. Nguyễn Sỹ Linh - Trưởng ban Biến đổi khí hậu, Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (ISPAE) đã đưa ra những phân tích sâu sắc, mở ra một tầm nhìn chiến lược cho Việt Nam trong việc phát triển thị trường carbon.
Ông Chu Tuấn Anh - Giám đốc Aptech: Khi lòng yêu nước kết hợp cùng công nghệ sẽ tạo ra nhiều kỳ tích

Ông Chu Tuấn Anh - Giám đốc Aptech: Khi lòng yêu nước kết hợp cùng công nghệ sẽ tạo ra nhiều kỳ tích

AI không phải điều đáng sợ, mà là công cụ để tăng hiệu suất, nâng cao năng lực cá nhân, theo ông Chu Tuấn Anh - Giám đốc Hệ thống đào tạo Lập trình viên Quốc tế Aptech.
Trí tuệ Do Thái: Bài học thành công từ Quốc gia khởi nghiệp

Trí tuệ Do Thái: Bài học thành công từ Quốc gia khởi nghiệp

Trong bối cảnh Việt Nam tăng tốc đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số và thúc đẩy kinh tế tư nhân - Israel, quốc gia khởi nghiệp giàu tiềm lực với hệ sinh thái linh hoạt, sáng tạo và tư duy đột phá, đang trở thành hình mẫu chiến lược mà Việt Nam có thể học hỏi để phát triển bền vững.
Trung tâm AI, đừng làm cách cũ để giải quyết bài toán mới

Trung tâm AI, đừng làm cách cũ để giải quyết bài toán mới

Trong cuộc đua AI tái định hình quyền lực công nghệ toàn cầu, Việt Nam đang hướng tới thành lập Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển AI (Trung tâm AI), cùng với Trung tâm Dữ liệu Quốc gia, đây được kỳ vọng là đòn bẩy mạnh mẽ đưa Việt Nam trở thành nhóm dẫn đầu công nghệ khu vực.
GS.VS Nguyễn Văn Đệ: Sửa đổi Luật Đất đai phải hướng tới sự công bằng,  minh bạch

GS.VS Nguyễn Văn Đệ: Sửa đổi Luật Đất đai phải hướng tới sự công bằng, minh bạch

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang chủ trì xây dựng Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Trên cơ sở nghiên cứu Dự thảo Luật và thực tiễn khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng quy định pháp luật đất đai để thực hiện Dự án đầu tư các bệnh viện tư nhân, GS.VS Nguyễn Văn Đệ - Chủ tịch Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam đưa ra những góp ý cần sửa đổi đối với Luật Đất đai hiện hành và Dự thảo Luật nhằm hoàn thiện khung pháp lý quản lý đất đai, khắc phục những bất cập thực tiễn.