Chuyên gia Nguyễn Thành Hưng: Phát triển nhà ở xã hội cho thuê là bước đi để phát triển bền vững

Giải pháp lâu dài để giữ quỹ đất

Đánh giá về lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, chuyên gia Nguyễn Thành Hưng cho rằng: Bất động sản hiện nay đang ảnh hưởng đến rất nhiều lĩnh vực, giá cả của các mặt hàng và cuộc sống con người. Cần thẳng thắn nhìn nhận, đầu cơ bất động sản tại Việt Nam khá phổ biến, người có 5-6 cái nhà trong khi nhiều người không có, việc nhà ở mua xong để đấy cũng góp phần gây ách tắc vấn đề phát triển đất nước, đồng thời cũng đẩy giá bất động sản tăng.

Nói về nhà ở xã hội, theo chuyên gia Nguyễn Thành Hưng, thực tế từ năm 60 năm nay Việt Nam đã có, đơn cử như những căn nhà Hà Nội cho thuê mà Sở Nhà đất quản lý. Hiện tại, Việt Nam đang nâng cấp nhà ở xã hội lên để đáp ứng nhu cầu lớn hơn ở tình xã hội tình phát triển hiện nay. Có thể hiểu, nhà ở xã hội cho thuê là nhà để cung cấp cho những người có thu nhập thấp hoặc là người không có đất mà chỉ đi thuê, không xây được nhà.

Chuyên gia Nguyễn Thành Hưng đã phân tích về những lợi ích khi phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Phân tích về lợi ích của nhà ở xã hội cho thuê, chuyên gia Nguyễn Thành Hưng cho rằng: Trước hết sẽ tạo ra sự ổn định về giá cả thị trường. Bởi khi xây dựng sẽ tính được tỷ lệ người dân cần nhà thuê là bao nhiêu trên một đơn vị. Ví dụ như tại Hà Nội, sẽ tính được người có khả năng mua nhà là bao nhiêu, người có nhu cầu thuê nhà là bao nhiêu để xây chứ không xây tràn lan.

Lợi ích thứ hai lớn hơn là bảo toàn được quỹ đất. “Ví dụ như một triệu dân mà có khoảng 200 người nghèo thì chỉ xây 200 căn hộ. 200 người nghèo được thuê các căn hộ này trong vòng 7 năm hay 10 năm. Sau đấy phải thoát nghèo để đi ra chỗ khác mua nhà thương mại. Còn những người nghèo khác lại đến đây ở. 200 căn hộ ấy hàng năm luân chuyển, giống như nơi nhà trọ lâu dài. Có được sự ổn định này thì quỹ đất không mất. Còn nếu cứ xây ồ ạt tràn lan thì tôi quan ngại quỹ đất sẽ mất hết. Bao nhiêu đất lúa màu, không gian sáng tạo sẽ thành nhà chung cư hết. Chưa kể hệ thống hạ tầng đô thị không đáp ứng kịp.” – chuyên gia Nguyễn Thành Hưng phân tích.

Nhìn về tương lai của nhà ở xã hội cho thuê, chuyên gia Nguyễn Thành Hưng chia sẻ: Từ kinh nghiệm của các nước phát triển, chúng ta cần tính tới nhà ở xã hội cho thuê dành cho người giàu có. Theo chuyên gia, có nhiều người không muốn mua đất xây nhà xong, đầu tư rất lớn, sống được khoảng 15-20 năm lại phải bán đi chia cho con cái. Vậy đây chính là đối tượng khách hàng giàu có của nhà ở xã hội, họ có tiền để nay thuê chỗ này, mai thuê chỗ khác, phù hợp mong muốn.

Từng bước thúc đẩy nhà ở xã hội cho thuê

Để phát triển nhà ở xã hội cho thuê tại Việt Nam, theo chuyên gia Nguyễn Thành Hưng, khâu đầu tiên là phải khảo sát - tính được tỷ lệ nhà đáp ứng được nhu cầu thực tế của người có nhu cầu. Cũng phải tính tới tạo hệ thống quản lý ngành dọc, thống kê được số người thuê và nguồn thu rõ ràng.

Thứ hai, nhà nước cũng không thể hoàn toàn gánh vác chi phí xây dựng nhà ở xã hội, các địa phương cần tham gia trách nhiệm trong việc đầu tư vào nhà ở xã hội, vì đây là những đơn vị trực tiếp thu ngân sách từ các dự án phát triển. Chính quyền các tỉnh, thành phố cũng cần xác định rõ ràng số lượng người dân cần nhà ở xã hội và đưa ra các chiến lược đầu tư phù hợp.

Thứ ba là huy động nhiều nguồn lực. Phải có chính sách thu hút các nhà đầu tư. Làm sao để những tập đoàn, doanh nghiệp lớn thấy được cái lợi khi xây dựng nhà ở xã hội, đồng ý rót vốn rồi gắn biển tên của doanh nghiệp lên đó. Thêm nữa có thể để Bộ Tài Chính đứng ra lập quỹ, nguồn tiền từ những đơn vị hỗ trợ, tài trợ cho các dự án liên quan tới thiên tai địch họa, sau đó trích ra một phần tiền để tái đầu tư.

Tiếp đó, cơ chế quản lý hiện nay, chuyên gia Nguyễn Thành Hưng cho rằng cần phải được cải tiến theo hướng minh bạch hơn, không phân biệt giữa các công ty nhà nước và công ty tư nhân. Việc tạo ra các cơ quan chuyên trách như HDB (Housing Development Board) ở Singapore là một gợi ý tốt. Đây là một mô hình giúp quản lý và phát triển nhà ở xã hội hiệu quả, đồng thời giúp thu hút các nhà đầu tư tham gia vào các dự án nhà ở xã hội. Hay cũng có thể tham khảo chính sách yêu cầu người thuê nhà ở xã hội phải đóng góp vào quỹ TCBF (Central Building Fund), giúp duy trì quỹ đầu tư lâu dài và đảm bảo an sinh xã hội. Khi phải đóng một khoản tiền 2%/tháng, trường hợp vi phạm bị đuổi việc sẽ mất hết số tiền này, từ đó tạo hiệu quả kép - giảm thiểu vi phạm.

Cần cân nhắc nhiều yếu tố khi phát triển nhà ở xã hội.

Vấn đề thứ năm là địa điểm. Nếu xây nhà mà vì một vài lý do nào đó khách không tới ở, tức là thất bại. Nên khi xây phải tính toán, bắt đầu từ các tỉnh, địa phương cần lựa chọn và ra định hướng, chỉ đạo quy hoạch.

Từ góc độ sản phẩm, hiện nay phần lớn các dự án nhà ở xã hội chỉ tập trung vào các căn hộ chung cư diện tích lớn, giá cả khá cao. Điều này không đáp ứng được nhu cầu của những gia đình có thu nhập thấp, đặc biệt là các gia đình đông người hoặc gia đình chỉ có 1-2 người. Các dự án cần phải đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở, từ căn hộ nhỏ đến những ngôi nhà liền kề, biệt thự cho thuê, phục vụ cho các đối tượng có thu nhập trung bình hoặc thu nhập cao như người Việt Kiều, hoặc những người cần nhà ở tạm thời.

Một vấn đề khác chuyên gia Nguyễn Thành Hưng nhấn mạnh là tính bền vững trong các dự án nhà ở xã hội. Các dự án không chỉ cần đáp ứng nhu cầu về mặt số lượng mà còn phải đảm bảo chất lượng công trình, từ xây dựng cho đến quản lý, bảo trì. Nhà ở xã hội cần có một hệ thống quản lý chuyên nghiệp và bền vững, nhằm duy trì sự ổn định cho cư dân sống tại đó, đồng thời đảm bảo giá trị bất động sản trong tương lai.