Thứ năm 10/07/2025 00:43
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Cần cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội cho thuê

Theo Th.S Nguyễn Anh Quân - Viện trưởng IVES, đã đến lúc Việt Nam cần phải nghiên cứu và có những giải pháp phù hợp để phát triển NOXH cho thuê, nhằm đảm bảo an sinh xã hội, đặc biệt là cho những đối tượng có thu nhập thấp tại các tỉnh, thành phố trên cả nước.
Bài liên quan
Nhà ở xã hội - "miếng bánh" không dễ xơi. Bài XI: Phát triển nhà ở xã hội cho thuê là hướng đi phù hợp

Nhà ở xã hội cho thuê - cần nhưng chưa được quan tâm

Ngày 6/12, tại Hà Nội, Viện Nghiên cứu giáo dục nghề nghiệp (IVES) phối hợp với Liên Hiệp các hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam tổ chức hội thảo tư vấn, phản biện và giám định xã hội với chủ đề “Đổi mới cơ chế quản lý để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho thuê”.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Th.S Nguyễn Anh Quân - Viện trưởng IVES, đã trích dẫn báo cáo từ Đoàn đại biểu giám sát Quốc hội về thực trạng xây dựng các dự án nhà ở xã hội tại Việt Nam thời gian qua. Trong đó nhấn mạnh: "NOXH là nhu cầu cấp thiết, đặc biệt đối với lực lượng lao động. Trên thế giới, nhiều quốc gia đã thành công trong phát triển NOXH cho thuê. Tại Pháp, quỹ nhà ở xã hội chiếm khoảng 14% tổng số nhà ở xã hội của châu Âu, trong khi Hà Lan đạt 35%. Điều này chứng minh sự quan tâm lớn của các quốc gia đối với phát triển NOXH".

Cần cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội cho thuê
Th.S Nguyễn Anh Quân - Viện trưởng IVES phát biểu khai mạc hội thảo.

Theo ông Quân, đã đến lúc Việt Nam cần phải nghiên cứu và có những giải pháp phù hợp để phát triển NOXH cho thuê, nhằm đảm bảo an sinh xã hội, đặc biệt là cho những đối tượng có thu nhập thấp tại các tỉnh, thành phố trên cả nước.

Chia sẻ tại hội thảo, TS. Trần Thị Hạnh cho rằng, Đảng và Chính phủ đã đặc biệt quan tâm đến phát triển NOXH, thể hiện qua các chiến lược và chính sách quan trọng như Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2045, và các đề án hỗ trợ người thu nhập thấp. Tuy nhiên, sau 4 năm triển khai Đề án phát triển NOXH, tỷ lệ hoàn thành các dự án và số lượng căn hộ vẫn còn thấp. Cả nước chỉ mới hoàn thành 12,7% số dự án và 7,2% số căn hộ.

Cần chính sách đặc thù

TS. Trần Thị Hạnh phân tích, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến chậm tiến độ là thiếu nguồn cung NOXH cho thuê. Ngân sách nhà nước còn hạn chế, không đủ để đầu tư vào NOXH cho thuê, trong khi các doanh nghiệp và cá nhân tư nhân không mặn mà với loại hình này vì lợi nhuận thấp, bị giới hạn và lo ngại về rủi ro. Đặc biệt, người thu nhập thấp không có khả năng tài chính để mua, thuê mua, hoặc thậm chí thuê nhà ở các dự án NOXH.

Thủ tục miễn tiền sử dụng đất khi triển khai xây dựng NOXH cũng rất phức tạp và kéo dài, làm giảm động lực cho nhà đầu tư. Ngoài ra, thiếu cơ chế giám sát tiến độ, chất lượng và an toàn công trình, cùng với cơ chế bảo trì không hiệu quả, khiến các công trình nhanh chóng xuống cấp sau khi sử dụng.

Cần cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội cho thuê
TS. Trần Thị Hạnh phân tích về động lực phát triển nhà ở xã hội cho thuê

Về phía cầu NOXH, TS Hạnh cho rằng, hiện nay còn vướng mắc trong việc phân nhóm đối tượng thụ hưởng NOXH dựa trên khả năng tài chính của họ. Các ưu đãi và hỗ trợ dành cho từng nhóm đối tượng chưa rõ ràng, khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận được NOXH. Nhà nước chưa có chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp thuê nhà, và thiếu công cụ đảm bảo thông tin minh bạch, dễ tiếp cận cho người lao động và người thu nhập thấp.

Đặc biệt, TS. Trần Thị Hạnh chỉ ra bốn vấn đề lớn trong phát triển NOXH cho thuê tại Việt Nam: Thứ nhất, cá nhân xây nhà cho người thu nhập thấp thuê, theo quy định, sẽ được hưởng các ưu đãi giống như các doanh nghiệp đầu tư dự án, nhưng phần lớn các cá nhân này không thành lập doanh nghiệp, không được giao sử dụng đất công để xây NOXH, do đó không thể tiếp cận những ưu đãi này theo luật.

Thứ hai, thiếu các quy định pháp luật rõ ràng về quản lý và hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở cho thuê giá rẻ do tư nhân đầu tư xây dựng hoặc các phòng lẻ từ nhà ở gia đình.

Thứ ba, mặc dù có quy định về ưu đãi tín dụng, nhưng các thủ tục thẩm định và phê duyệt rất phức tạp, gây chậm trễ, và các ngân hàng thương mại cũng ngại rủi ro.

Cuối cùng, các doanh nghiệp không muốn đầu tư vào NOXH cho thuê vì lợi nhuận thấp, bị giới hạn và rủi ro không thể bán hoặc cho thuê được do đối tượng người thu nhập thấp không có khả năng tài chính.

Cần cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội cho thuê
Các chuyên gia cùng trao đổi, bàn luận về phát triển nhà ở xã hội cho thuê

TS. Nguyễn Đại Lai, chuyên gia tài chính ngân hàng, cũng cho rằng mô hình NOXH cho thuê tại Việt Nam còn thiếu và yếu. Ông Lai cho rằng quy định yêu cầu các chủ đầu tư nhà ở thương mại dành 20% diện tích quỹ đất để xây dựng NOXH là quy định cứng nhắc, mang tính hình thức. Điều này tạo ra hình ảnh “ăn theo” thay vì phát triển sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu người thu nhập thấp.

Tại các thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, phân khúc nhà ở không phải do Nhà nước đầu tư, mà chủ yếu là nhà trọ, nhà trong hẻm, chật chội, không đảm bảo an toàn. Theo TS. Nguyễn Đại Lai, nguyên nhân chính là do thị trường nhà ở cho thuê tại các khu đô thị lớn, đặc biệt là khu vực gần các khu công nghiệp, chủ yếu do khối tư nhân và hộ gia đình phát triển. Các chủ đầu tư này đã nhanh chóng nhận diện nhu cầu thị trường và xây dựng các loại hình nhà ở cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của người thuê. Mô hình này hoạt động theo cơ chế thị trường thuần túy, giúp các hộ gia đình và chủ đầu tư phát triển các sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thị trường mà không cần sự can thiệp lớn từ Nhà nước.

Một nguyên nhân khác đó là cơ chế thị trường cho phép các chủ đầu tư tận dụng quỹ đất sẵn có trong các khu dân cư, các phường, xóm để xây dựng nhà cho thuê. Trong nhiều trường hợp, chủ nhà và người thuê sống chung trong cùng khu vực, giúp tiết kiệm chi phí và cải tạo nhà ở sẵn có hoặc xây dựng mới một cách nhanh chóng và hiệu quả mà không cần vốn đầu tư lớn.

Về vấn đề vốn, TS. Lai cho rằng các dự án NOXH của Nhà nước gặp khó khăn vì thiếu nguồn vốn ổn định. Các dự án này chủ yếu sử dụng vốn công nhưng không có cơ chế tài chính rõ ràng, không có quỹ riêng biệt để phát triển NOXH. Mặc dù Luật Nhà ở yêu cầu từ 30-50% phí sử dụng đất từ các dự án nhà ở thương mại phải dành cho phát triển NOXH, nhưng thực tế việc thực hiện quy định này rất khó khăn, vì các địa phương ưu tiên ngân sách cho các dự án cấp bách như xây dựng cầu, đường, trạm y tế.

"Mô hình NOXH hiện nay chủ yếu dựa vào các chủ đầu tư nhà ở thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận từ việc xây dựng NOXH cho thuê chỉ tối đa 15%, thấp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác. Vì vậy, các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, không bị ràng buộc về tiêu chuẩn thu nhập của người thuê và có thể thu lợi nhanh, trong khi NOXH cho thuê không hấp dẫn đối với họ" - TS Lai phân tích.

Trước thực trạng này, TS. Nguyễn Đại Lai đề xuất Chính phủ cần thành lập một tổ chức chuyên biệt để quản lý và phát triển mô hình NOXH cho thuê. Tổ chức này sẽ có trách nhiệm yêu cầu các địa phương báo cáo tình hình cung cầu NOXH mỗi năm và hoạch định quy hoạch phát triển NOXH toàn quốc, trình Chính phủ và Thủ tướng phê duyệt. Các hoạt động của tổ chức này phải bảo đảm lợi ích cho đối tượng thụ hưởng NOXH, nhằm thúc đẩy phát triển mô hình NOXH bền vững và nhân văn tại Việt Nam...

Tin bài khác
Khánh Hòa: Kêu gọi đầu tư khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng tại 2 khu rừng phòng hộ

Khánh Hòa: Kêu gọi đầu tư khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng tại 2 khu rừng phòng hộ

Ban Quản lý rừng phòng hộ Bắc và Nam Khánh Hòa vừa công bố kế hoạch cho thuê môi trường rừng để khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí tại hai khu vực này.
Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Chủ tịch UBND Thành phố kiến nghị điều chỉnh giá đất nông nghiệp trong Quyết định 79/2024 theo hướng tăng lên mức bằng 65–70% giá đất ở trong bảng giá đất.
Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, bổ sung hai sân bay Măng Đen và Vân Phong, mở ra cơ hội đột phá kinh tế - xã hội cho các địa phương.
Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Báo cáo Savills Impacts chỉ rõ chi phí, tài chính và nhân lực đang ghìm ngành xây dựng. Chịu áp lực nhưng mở ra hướng đi bền vững cho thị trường bất động sản.
Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính và chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp mở ra cơ hội vàng cho quy hoạch thông minh.
Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 quy định mức thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền sử dụng đất chưa nộp đang vấp phải phản ứng từ doanh nghiệp bất động sản. Các nhà đầu tư cảnh báo rủi ro pháp lý và tài chính và đề xuất điều chỉnh chính sách để tránh gây tắc nghẽn thị trường.
Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

UBND TP Đà Nẵng ban hành Quyết định 45, điều chỉnh giá đất từ 7-7-2025, tăng mạnh đến 170%. Đường Bạch Đằng lên gần 341 triệu đồng/m², nguồn thu ngân sách bùng nổ, báo hiệu cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản.
Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Ngày 28/6/2025, sự kiện “Lễ khởi công dự án Bcons Bình An – Đông Tây” là mốc son ghi dấu cho sự phát triển và khẳng định sự gắn bó của Bcons với mảnh đất Bình Dương.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Theo ông Mai Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), đây là bước đi thiết thực nhằm rút ngắn quy trình, giảm thiểu thủ tục hành chính và tăng tính tiếp cận cho người dân, đặc biệt tại các khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa.
Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Nhiều tuyến phố trung tâm TP. Vinh bất ngờ điều chỉnh giá đất tăng gấp ba lần, có nơi lên tới 165 triệu đồng/m², vượt xa mặt bằng chung toàn tỉnh Nghệ An.
Điều chỉnh quy hoạch TP. Hồ Chí Minh đến năm 2040

Điều chỉnh quy hoạch TP. Hồ Chí Minh đến năm 2040

Ngày 25/6, UBND TP. Hồ Chí Minh chính thức công bố Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060.
Sắp lựa chọn nhà đầu tư cho dự án sân bay Sa Pa 6.393 tỷ đồng

Sắp lựa chọn nhà đầu tư cho dự án sân bay Sa Pa 6.393 tỷ đồng

Cảng hàng không Sa Pa trị giá hơn 6.393 tỷ đồng sắp gọi vốn. Dự án nghìn tỷ này hứa hẹn thay đổi diện mạo du lịch Lào Cai và mở ra kỷ nguyên mới.
Các yếu tố tác động đến chu kỳ tăng giá bất động sản TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Các yếu tố tác động đến chu kỳ tăng giá bất động sản TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Thị trường bất động sản Tân Uyên, hiện tại là thành phố thuộc tỉnh Bình Dương, đang được định vị như một phần của khu vực “Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng” dựa trên cơ sở pháp lý và quy hoạch phát triển vùng.
TP. Thủ Đức công bố quy hoạch mới: Tầm nhìn cho đô thị tương lai

TP. Thủ Đức công bố quy hoạch mới: Tầm nhìn cho đô thị tương lai

Sau khi ổn định bộ máy, TP.Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh) đã công bố nhiều đề án quy hoạch chiến lược, định hình tương lai phát triển đô thị thông minh, sáng tạo.
Cấp xã có thể được ủy quền miễn thuế đất nông nghiệp

Cấp xã có thể được ủy quền miễn thuế đất nông nghiệp

Chính sách ủy quyền miễn thuế đất nông nghiệp cho cấp xã đang nhận được sự quan tâm đặc biệt, giúp đơn giản hóa thủ tục, hỗ trợ nông dân và nâng cao hiệu quả.