Bất động sản công nghiệp miền Bắc bứt phá cung cầu mạnh mẽ

Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc khép lại quý IV/2025 với bức tranh tăng trưởng rõ nét cả về quy mô nguồn cung lẫn sức hấp thụ, theo báo cáo Marketbeat mới công bố của Cushman & Wakefield. Sau giai đoạn chuẩn bị quỹ đất và hoàn thiện thủ tục pháp lý, nhiều dự án đã đồng loạt ra hàng, tạo nên bước nhảy vọt về diện tích khu công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho hiện đại. Điều đáng chú ý là dù nguồn cung tăng nhanh, lực cầu vẫn duy trì ổn định, giúp giá thuê tiếp tục xu hướng đi lên.

Bất động sản công nghiệp miền Bắc bứt phá cung cầu mạnh mẽ

Ở phân khúc đất khu công nghiệp, tổng nguồn cung tích lũy toàn vùng đạt xấp xỉ 23.990 ha vào cuối năm 2025, tăng mạnh so với cùng kỳ. Riêng trong quý IV, thị trường bổ sung khoảng 640 ha từ các dự án mới tại Bắc Ninh và Ninh Bình. Bắc Ninh và Hải Phòng tiếp tục giữ vai trò “thủ phủ công nghiệp” với quy mô hàng nghìn ha, trong khi các địa phương vệ tinh như Ninh Bình, Phú Thọ nổi lên như điểm đến mới nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt khoảng 65,7%, giảm nhẹ so với trước đó chủ yếu do lượng cung mới lớn. Tuy vậy, mức hấp thụ thuần vẫn ghi nhận hàng chục ha trong quý, cho thấy nhu cầu không hề suy yếu. Các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch tiếp tục là động lực chính, đặc biệt tại Bắc Ninh. Hà Nội gần như không còn quỹ đất công nghiệp, duy trì tỷ lệ lấp đầy tuyệt đối, trong khi một số tỉnh mới tham gia thị trường còn nhiều dư địa thu hút nhà đầu tư.

NGUỒN CUNG HIỆN HỮU TÍCH LŨY, Q4 2025

Nguồn: Cushman & Wakefield .

Giá chào thuê đất khu công nghiệp đạt trung bình 135 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê, tăng nhẹ theo quý và tăng bền vững theo năm. Mức tăng này phản ánh kỳ vọng dài hạn vào vai trò trung tâm sản xuất của miền Bắc, nhất là khi hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) cũng chứng kiến đà mở rộng mạnh. Nguồn cung tích lũy vượt 5,28 triệu m2 sàn, tăng hơn 22% so với năm trước. Hải Phòng và Bắc Ninh chiếm tỷ trọng lớn, hình thành các cụm nhà xưởng quy mô, sẵn sàng đón doanh nghiệp FDI. Làn sóng khởi công mới tại Ninh Bình, Bắc Ninh, Hải Phòng cho thấy niềm tin của nhà phát triển vào triển vọng thị trường.

Diện tích hấp thụ thuần RBF trong quý IV đạt gần 190.000 m2, tăng mạnh so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng ở mức khoảng 86%, trong đó nhiều địa phương như Hà Nội, Hưng Yên, Ninh Bình duy trì mức rất cao. Giá thuê trung bình quanh 5 USD/m2/tháng, nhích lên so với năm trước nhưng vẫn được xem là cạnh tranh trong khu vực.

HIỆU SUẤT THỊ TRƯỜNG

Nguồn: Cushman & Wakefield

Ở mảng nhà kho xây sẵn (RBW), tổng nguồn cung đạt khoảng 3,57 triệu m2, tập trung tại các đầu mối logistics như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên. Nhu cầu lưu trữ cuối năm và sự phát triển của thương mại điện tử giúp tỷ lệ lấp đầy tăng vọt lên hơn 83%. Hà Nội và Hải Phòng gần chạm ngưỡng lấp đầy tối đa nhờ lợi thế kết nối tiêu dùng và cảng biển. Giá thuê RBW trung bình 4,9 USD/m2/tháng, tăng đáng kể so với cùng kỳ.

Triển vọng giai đoạn 2026–2029 được đánh giá tích cực khi hàng nghìn ha đất công nghiệp và hàng triệu m2 nhà xưởng, nhà kho dự kiến gia nhập thị trường. Các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Gia Bình, cao tốc Bắc – Nam, cùng định hướng phát triển khu thương mại tự do và logistics hiện đại, được kỳ vọng tạo lực đẩy mới. Bên cạnh đó, xu hướng sản xuất xanh, tiêu chuẩn ESG và tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu đang đưa miền Bắc trở thành điểm đến ưu tiên của dòng vốn FDI chất lượng cao.

Trong bối cảnh cạnh tranh khu vực ngày càng lớn, lợi thế của miền Bắc không chỉ nằm ở chi phí hay vị trí địa lý, mà còn ở khả năng chuẩn bị quỹ đất, hạ tầng đồng bộ và môi trường đầu tư minh bạch. Nếu duy trì được nhịp độ cải cách và phát triển hạ tầng, khu vực này có cơ hội củng cố vai trò trung tâm sản xuất – logistics chiến lược của Việt Nam trong nhiều năm tới.