Thị trường văn phòng TP.HCM trong quý IV/2025 đang bước vào một giai đoạn phát triển mang tính chọn lọc và trưởng thành hơn, thay vì tăng trưởng nóng như các chu kỳ trước. Báo cáo MarketBeat mới công bố của Cushman & Wakefield cho thấy bức tranh toàn thị trường có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, trong đó yếu tố bền vững, hiệu quả vận hành và tối ưu chi phí trở thành tiêu chí then chốt dẫn dắt quyết định thuê.
Diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong tư duy của cả khách thuê lẫn chủ tòa nhà. Doanh nghiệp không còn chạy theo diện tích lớn hay vị trí mang tính biểu tượng đơn thuần, mà chú trọng nhiều hơn đến khả năng hỗ trợ vận hành, nâng cao năng suất làm việc, thu hút nhân sự và kiểm soát ngân sách dài hạn. Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư cũng linh hoạt hơn về chính sách giá, ưu đãi và điều khoản thuê để gia tăng tỷ lệ lấp đầy.
Theo các chuyên gia, đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang tiến tới trạng thái minh bạch và bền vững hơn, nơi chất lượng tài sản và năng lực quản lý đóng vai trò quyết định.
 |
| Thị trường văn phòng TP.HCM phân hóa, bền vững dẫn dắt cầu thuê. |
Nguồn cung chậm lại, thị trường tái cân bằng
Trong quý IV/2025, TP.HCM ghi nhận khoảng 25.554 m2 nguồn cung văn phòng mới, giảm hơn 40% so với quý trước. Dù vậy, tổng nguồn cung lũy kế toàn thị trường vẫn đạt xấp xỉ 1,71 triệu m2 sàn, tăng nhẹ theo quý và theo năm. Điều này cho thấy quy mô thị trường tiếp tục mở rộng, nhưng tốc độ gia nhập nguồn cung mới đã được điều tiết.
Phân khúc hạng B tiếp tục chiếm ưu thế về diện tích với hơn 1,06 triệu m2, đóng vai trò trụ cột của thị trường. Trong khi đó, nguồn cung hạng A tập trung vào các dự án chất lượng cao tại vị trí chiến lược, hướng tới nhóm khách thuê quốc tế và doanh nghiệp lớn.
NGUỒN CUNG HIỆN HỮU TÍCH LŨY Q4 2025
 |
| Nguồn: Cushman & Wakefield |
Ở phía cầu, lượng hấp thụ thuần toàn thị trường đạt hơn 16.600 m2, giảm mạnh so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, mức giảm này mang tính mùa vụ và phản ánh tâm lý thận trọng cuối năm, khi phần lớn các giao dịch lớn đã được hoàn tất vào giữa năm. Trong bối cảnh nguồn cung mới không bùng nổ, việc vẫn duy trì hấp thụ dương giúp tỷ lệ trống được cải thiện nhẹ.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, phân khúc hạng A gần như đi ngang về hấp thụ, cho thấy khách thuê cao cấp đang cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Nhiều doanh nghiệp lựa chọn gia hạn hợp đồng tại tòa nhà hiện hữu để tận dụng ưu đãi, thay vì di chuyển. Với nhóm này, hình ảnh thương hiệu, tiêu chuẩn vận hành xanh và chất lượng quản lý tòa nhà trở thành ưu tiên hàng đầu.
"Ngược lại, hạng B đóng góp gần như toàn bộ lượng hấp thụ của thị trường. Đặc biệt tại khu vực ngoài trung tâm, phân khúc này hưởng lợi từ xu hướng tối ưu chi phí và dịch chuyển khỏi khu CBD. Điều đó khẳng định vai trò “giữ nhịp” của hạng B trong giai đoạn thị trường điều chỉnh", Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.
Giá thuê phân hóa, bền vững lên ngôi
Giá thuê tiếp tục phản ánh rõ sự phân hóa. Văn phòng hạng A ghi nhận mức trung bình khoảng 52,9 USD/m2/tháng, giảm so với quý trước và cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ các tòa nhà mới chào thuê với mức giá thực tế thấp hơn kỳ vọng để nhanh chóng lấp đầy. Đây được xem là bước điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng giá trước đó.
Trong khi đó, hạng B duy trì mức giá quanh 34 USD/m2/tháng, gần như ổn định. Sự bền bỉ của phân khúc này cho thấy nhu cầu thực vẫn hiện hữu, đặc biệt từ doanh nghiệp vừa và lớn cần không gian chất lượng với chi phí hợp lý.
Nhìn tổng thể, thị trường đang trong quá trình tái cân bằng. Hạng A điều chỉnh để hấp thụ nguồn cung mới, còn hạng B duy trì ổn định để làm nền cho toàn thị trường. Sự phân hóa này giúp cấu trúc thị trường trở nên lành mạnh hơn.
HIỆU SUẤT THỊ TRƯỜNG Q4 2025
 |
| Nguồn: Cushman & Wakefield |
Triển vọng thời gian tới cho thấy TP.HCM dự kiến đón thêm gần 292.000 m2 văn phòng mới, tập trung tại khu trung tâm, TP. Thủ Đức và quận 7. Nguồn cung tương lai sẽ mở ra chu kỳ cạnh tranh mới, nơi chất lượng vận hành, tiện ích và tiêu chuẩn bền vững trở thành lợi thế then chốt.
Động lực cầu trung hạn vẫn đến từ các ngành công nghệ thông tin, dược phẩm, tư vấn chiến lược và công nghệ cao. Tuy nhiên, trọng tâm lựa chọn đã chuyển từ vị trí sang hiệu quả sử dụng, tiêu chuẩn ESG và khả năng thích ứng mô hình làm việc linh hoạt. Những tòa nhà đáp ứng tốt các tiêu chí này sẽ có lợi thế duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.
Trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng chú trọng hiệu quả tài chính và phát triển bền vững, thị trường văn phòng TP.HCM được dự báo sẽ tăng trưởng theo chiều sâu thay vì chiều rộng. Các dự án hội tụ quản lý chuyên nghiệp, vận hành tối ưu và định hướng xanh sẽ định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
Điều đó đồng nghĩa cuộc cạnh tranh không còn nằm ở số lượng hay quy mô, mà ở chất lượng và giá trị sử dụng thực. Khi khách thuê ngày càng “khó tính” và có nhiều lựa chọn, chỉ những tòa nhà tạo ra môi trường làm việc hiệu quả, tiết kiệm năng lượng và nâng cao trải nghiệm người dùng mới có thể giữ lợi thế dài hạn. Đây cũng chính là hướng đi giúp thị trường văn phòng TP.HCM phát triển ổn định và bền vững trong những năm tới.
