Luật Đất đai cần thống nhất tháo gỡ một số nội dung quan trọng
TS.Trần Xuân Lượng – Giảng viên chuyên ngành bất động sản - Trường Đại học kinh tế Quốc dân cho rằng, việc chưa thông qua dự án sửa đổi Luật Đất đai để xem xét kỹ hơn các vấn đề ở kỳ họp tiếp theo là đúng đắn. Trong dự thảo của Luật Đất đai còn một số nội dung nếu ban hành chưa thể tháo gỡ được, cần thời gian để thống nhất. Luật Đất đai là phần gốc, thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là phần thân và ngọn. Nếu gốc chưa ổn định, chưa chắc chắn thì phần ngọn khó có thể phát triển.
Theo ông Lượng, Luật Đất đai chưa được thông qua sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Vì nhiều điều trong Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đều phụ thuộc theo Luật Đất đai. Ví dụ, đối tượng quản lý của Luật Nhà ở là nhà ở và những công trình trên đất nói chung. Trong khi đó Luật Kinh doanh bất động sản thể hiện thông qua các giao dịch về đầu tư, kinh doanh mua, bán… và các hoạt động dịch vụ khác liên quan đến bất động sản.
Ông cho biết, tất cả các hoạt động, phát triển các loại dự án, nhà ở, công trình xây dựng, tài sản đều phải đặt trên nền móng là đất đai và được gắn với quyền sử dụng đất. “Việc khó nhất trong quá trình phát triển dự án là được Nhà nước giao cho chủ đầu tư quỹ đất sạch để phát triển dự án”, ông Lượng nói.
Ông Lượng cũng cho rằng, Luật Đất đai chậm thông qua sẽ ảnh hưởng đến nhiều đối tượng trong thị trường bất động sản. Đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp, nặng nề nhất là các nhà đầu tư phát triển dự án. Hiện có rất nhiều dự án đang chờ được Nhà nước phê duyệt giao đất để thực hiện. Thậm chí nhiều dự án đã được giao, thực hiện rồi nhưng còn đang vướng thủ tục chờ Luật đất đai sửa đổi để được tháo gỡ.
Vì vậy, theo ông Lượng, việc thông qua Luật Đất đai bị lùi lại, các dự án sẽ buộc phải dừng lại và các doanh nghiệp phát triển dự án phải chịu rất nhiều hệ lụy. Dự án bị kéo dài càng lâu chi phí càng tăng cao. Ngoài việc chi phí bị đội lên, nhiều Doanh nghiệp có thể chịu rủi ro, trước đây không bị vi phạm, nhưng sau khi thông qua Luật Đất đai lại có thể bị vi phạm.
Cần giải quyết triệt để những tồn tại của luật cũ
TS.Trần Xuân Lượng nhìn nhận, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cũng bị ảnh hưởng vì hoàn toàn phải dựa vào hoạt động của thị trường, chịu sự tác động theo quy luật cung cầu của thị trường. Nhu cầu có nhưng thiếu nguồn cung, có cầu nhưng không có khả năng thanh toán hoặc còn vướng mắc thủ tục.
Ông Lượng khẳng định, mặc dù chính sách tiền tệ cũng đã được kích hoạt nhưng chưa đồng bộ, cả nhà đầu tư và người mua nhà chưa tiếp cận được nên thị trường còn tiếp tục trầm lắng. Kéo theo nhiều ngành nghề khác bị ảnh hưởng theo như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường vốn, thị trường lao động...
TS. Trần Xuân Lượng kỳ vọng ở lần sửa đổi Luật Đất đai tới có thể giải quyết triệt để những tồn tại của luật cũ. Thứ nhất, cần có quy định rõ ràng về phương cách thu thập dữ liệu đất đai, đặc biệt là dữ liệu về giá cả thị trường đất đai, bất động sản. Cần xây dựng Trung tâm dữ liệu quốc gia về đất đai làm cơ sở để xây dựng bảng giá đất mới, xác định giá tiệm cận, định giá đúng theo giá trị thực của thị trường. Từ đó người dân được đền bù thỏa đáng, tránh tranh chấp, kiện tụng, tham nhũng gây mất trật tự an toàn xã hội, Nhà nước thu được thuế, tăng thu ngân sách từ đất đai.
Thứ hai, cần đa dạng hóa quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp không chỉ khai thác nông sản, mà có thể khai thác các giá trị khác như hoạt động du lịch, trải nghiệm sinh thái… Nếu không phải đất quốc phòng, an ninh và đất an ninh lương thực nên cho người dân đa dạng hóa mục đích sử dụng. Tuy nhiên cần có những điều kiện và các quy định cụ thể đi kèm.
Thứ ba, cần xây dựng Ngân hàng đất nông nghiệp để giải bàn toán dồn điền, dồn thửa, cánh đồng mẫu lớn… nâng cao năng suất và giá trị đất nông nghiệp, giải bài toán thực trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang lãng phí nhiều nhưng người dân không thể canh tác được. Bỏ tuy duy cũ “người cày có ruộng” thay bằng tư duy mới “ruộng cần được cày”.
Theo kế hoạch làm việc dự kiến ban đầu của Quốc hội, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ được thông qua tại kỳ họp thứ 6. Trước đó, xác định đây là dự luật rất quan trọng và là nhiệm vụ trọng tâm của công tác lập pháp nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV nên dự thảo luật đã được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại các kỳ họp thứ 4, 5 và kỳ họp thứ 6 là kỳ họp thứ 3 của Quốc hội xem xét dự thảo luật này.
Trước đó, trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết qua thảo luận tại kỳ họp thứ 6, ý kiến đại biểu về nhiều nội dung chính sách lớn có nhiều ý kiến hoặc cách thiết kế chính sách khác nhau còn chưa tập trung, khó xác định xu hướng, chưa thống nhất về nhiều vấn đề phức tạp.
Một số chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu.
Tổng hợp ý kiến đại biểu thảo luận tại hội trường cho thấy có 5/22 ý kiến đề nghị thông qua dự án luật tại kỳ họp thứ 6.
Trong khi đó, 6/22 ý kiến nhận định rõ tính chất cần thiết sớm thông qua dự thảo luật nhưng phải bảo đảm chất lượng.
11/22 ý kiến đề nghị rà soát kỹ lưỡng, dành thêm thời gian tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật một cách thấu đáo nhất, cân nhắc cẩn trọng việc thông qua dự án luật khi còn quá nhiều ý kiến khác trong dự thảo luật, vì vậy đề nghị chưa thông qua dự án luật tại kỳ họp này.
Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, việc thông qua dự thảo luật được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở pháp lý để phát huy có hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, đáp ứng tốt hơn yêu cầu của thực tiễn.
Mặc dù vậy, quá trình rà soát, hoàn thiện các phương án chính sách quan trọng, tiếp thu, giải trình đầy đủ các ý kiến tham gia và toàn bộ dự thảo luật còn cần thêm thời gian để bảo đảm chất lượng tốt nhất có thể của dự án luật.
Ông Thanh nêu rõ với vai trò hết sức quan trọng của Luật Đất đai, chất lượng của dự án luật là vấn đề phải được đặt lên hàng đầu, tránh trường hợp luật sau khi ban hành nếu có bất cập sẽ gây nhiều tác động và hệ lụy đối với các hoạt động kinh tế - xã hội và đời sống của người dân.
Cũng theo ông Thanh, các dự thảo nghị định và văn bản hướng dẫn luật cũng cần thêm thời gian để hoàn thiện đồng bộ, bảo đảm có hiệu lực cùng lúc với hiệu lực thi hành của luật sau khi được ban hành.
Nhất là một số nội dung mới về giá đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất... cần có quy định chi tiết để chính sách của luật đi vào cuộc sống.
Nghệ Nhân
