Tín dụng bất động sản 2025: Đầu tư ngay hay đừng vội ?

Sau giai đoạn đóng băng kéo dài do lãi suất tăng cao và dòng tiền siết chặt, thị trường bất động sản đang dần ấm lên nhờ chính sách nới lỏng tín dụng từ hệ thống ngân hàng. Nhưng đi cùng với tín hiệu tích cực là một cảnh báo rõ ràng: thời của “bơm vốn ồ ạt” đã qua, và cuộc chơi mới chỉ dành cho những ai biết kiểm soát rủi ro.

Theo báo cáo tài chính quý I/2025, Techcombank đang là ngân hàng có dư nợ cho vay các tổ chức kinh doanh bất động sản cao nhất toàn hệ thống, đạt gần 214.800 tỷ đồng. Chủ tịch HĐQT Techcombank, ông Hồ Hùng Anh, nhận định: “Thị trường đang vượt qua giai đoạn khó khăn. Nhu cầu nhà ở vẫn lớn, sức mua hồi phục và hạ tầng được đầu tư mạnh là các yếu tố hỗ trợ tích cực”.

Thị trường bất động sản đang dần ấm lên nhờ chính sách nới lỏng tín dụng từ hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, ông cũng khẳng định việc nới lỏng tín dụng đi kèm với cơ chế kiểm soát rủi ro chặt chẽ. Ngân hàng chỉ ưu tiên cho các dự án có nền tảng pháp lý vững, chủ đầu tư có năng lực tài chính thực sự, đồng thời đang triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất cho một số doanh nghiệp uy tín.

Nhiều ngân hàng khác cũng tung ra các gói vay ưu đãi, hướng tới người mua nhà lần đầu và các dự án nhà ở xã hội, với kỳ vọng thúc đẩy thanh khoản cho thị trường.

Tính đến cuối năm 2024, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 3,2 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng mạnh tới 18%, tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở tăng 6,5%.

Đáng chú ý, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng có dấu hiệu quay trở lại. Chỉ trong 4 tháng đầu năm 2025, FDI đăng ký vào bất động sản đạt 1,5 tỷ USD, tương đương 26,9% tổng vốn FDI đăng ký cả nước — con số này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư ngoại vào khả năng hồi phục của thị trường.

Tuy nhiên, cũng theo Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh khu vực II, dù tín dụng bất động sản đã vượt mốc 1 triệu tỷ đồng, mức tăng chỉ đạt 1,15% so với cuối năm trước. Điều này cho thấy dù “van tín dụng” đã mở, nhưng không có chuyện “bung cửa” như giai đoạn trước 2022.

Thông tư 06/2023/TT-NHNN được ví như “lưới lọc” cho dòng vốn vào bất động sản. Không chỉ hướng đến kiểm soát rủi ro tín dụng, thông tư này còn đặt trọng tâm vào việc loại bỏ các dự án yếu kém về pháp lý và chủ đầu tư dựa quá nhiều vào vay nợ.

Với người tiêu dùng, đặc biệt là những ai có nhu cầu vay mua nhà, quy trình và điều kiện vay trở nên khắt khe hơn. Hồ sơ vay vốn phải rõ ràng, minh bạch, kế hoạch trả nợ cụ thể và phương án sử dụng vốn hợp lý — một bước đi cần thiết để đảm bảo an toàn cho cả ngân hàng và người vay.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, nhấn mạnh thị trường đang bước vào giai đoạn “tái cấu trúc nhu cầu và nguồn vốn”.

Theo ông Lực, các doanh nghiệp bất động sản muốn tồn tại phải thay đổi cách tiếp cận: phát triển các phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp – thay vì theo đuổi các dự án cao cấp nhưng khó tiếp cận tín dụng.

Việc hướng tới đối tượng người mua ở thực không chỉ giúp tăng khả năng bán hàng mà còn dễ dàng hơn trong việc vay vốn từ ngân hàng — vốn đang có xu hướng ưu tiên các dự án có giá trị sử dụng thực tiễn và mức rủi ro thấp.

Với nhà đầu tư cá nhân, cảnh báo lớn nhất đến từ việc lạm dụng đòn bẩy tài chính. Thị trường có thể ấm dần, nhưng việc “ôm nợ” để mua sản phẩm bị đẩy giá quá cao, thiếu thanh khoản sẽ khiến nhà đầu tư dễ rơi vào bẫy tài chính nếu thị trường đảo chiều.

Theo giới chuyên gia, chỉ nên đầu tư vào những khu vực có hạ tầng tốt, nhu cầu ở thực cao và có tiềm năng tăng trưởng ổn định trong dài hạn. Đầu tư bất động sản giờ đây không còn là “trò chơi cảm xúc” mà phải là một bài toán tài chính có tính toán kỹ lưỡng.

Tín dụng bất động sản nới lỏng không có nghĩa là cơ hội đầu tư đang mở toang. Trong bối cảnh thị trường đang hồi phục từng bước, sự thận trọng và chiến lược đúng đắn mới là yếu tố quyết định thành công cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân.