Thị trường căn hộ tại trung tâm Hà Nội: Cạnh tranh khốc liệt

Khách hàng tham khảo thông tin một dự án nhà ở tại hội chợ bất động sản diễn ra Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Thêm động lực kích cầu

Hiện nay, thị trường bất động sản Hà Nội rất đa dạng loại hình sản phẩm, từ nhà ở xã hội cho tới căn hộ hạng sang. Nguồn cung tăng theo từng năm nên để cạnh tranh được trong bối cảnh khốc liệt ấy, những chủ đầu tư uy tín luôn phải chứng minh được năng lực, tầm nhìn và bản lĩnh thông qua những sản phẩm khác biệt và chất lượng, đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
Đặc biệt, đối với những dự án bất động sản cao cấp nằm tại các vị trí "đất vàng" của Thủ đô, sự cạnh tranh lại càng khốc liệt hơn. Bởi khách hàng khó tính nhất bao giờ cũng là những người sẵn sàng đầu tư khoản tiền rất lớn và đưa ra nhiều yêu cầu khắt khe khi tìm kiếm tổ ấm hoàn hảo cho gia đình. Đó là vị trí tâm điểm, tiện ích thiết thực, thiết kế thời thượng thể hiện được gu thẩm mỹ và khẳng định đẳng cấp của chủ nhân, cơ sở hạ tầng khu vực hoàn thiện, giao thương thuận lợi...

Trên thực tế, nhiều khách hàng “đại gia” đã phải chấp nhận mua nhà ở những khu vực xa trung tâm TP để tránh gặp phải tình trạng tắc nghẽn giao thông đang ngày một gia tăng. Tuy nhiên, các hoạt động thường ngày của gia đình đôi lúc cũng gặp những trở ngại. Chính vì tâm lý "một bước ra phố là có mọi thứ trong tầm tay", từ các hoạt động giao lưu, hoạt động thể thao, gặp gỡ giao lưu dễ dàng hơn khi không mất quá nhiều thời gian cho việc di chuyển, nên nhu cầu nhà ở trong nội đô luôn cao.

Nắm bắt được tâm lý của không ít gia đình thành thị có điều kiện đã quá quen thuộc với nhịp sống sôi động, đang mong mỏi tìm kiếm một chốn đi về lý tưởng, nhiều dự án căn hộ cao cấp tại trung tâm TP vẫn tiếp tục được hoàn thiện. Điển hình là quận Đống Đa, một trong những khu vực phát triển thịnh vượng nhất nhì Hà Nội. Gần 20 quy hoạch giao thông đã được phê duyệt và sắp đưa vào sử dụng trong thời gian tới sẽ giải quyết triệt để bài toán giao thông vốn rất nan giải ở khu vực này. Sự chuyển mình nhanh chóng trong khu vực đã tạo lập nên hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại, hệ thống tiện ích dày đặc thu hút các chủ đầu tư bất động sản uy tín.

Theo Phó Giám đốc Savills Hà Nội Đỗ Thị Thu Hằng, thị trường căn hộ chung cư ở trung tâm Hà Nội vẫn đang rất “nóng”, bởi các dự án này không chỉ có lợi thế nằm ở nội đô mà còn được hưởng một vị trí đắc địa, nằm trên mảnh đất “vàng” của Thủ đô. “Trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là ở thời điểm cuối năm, khách hàng có sự chuyển dịch tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang. Nhu cầu về căn hộ có diện tích lớn gia tăng mạnh so với căn hộ có diện tích trung bình. Nguyên nhân là do người mua có xu thế để ở nhiều hơn là đầu tư, cùng với đó là tâm lý muốn có nhà mới để đón Tết, là động lực để kích cầu cho sản phẩm ở khu vực này” - bà Đỗ Thị Thu Hằng nói.

Chung cư tại khu vực Hoàng Cầu, quận Đống Đa. Ảnh: Công Hùng

Căn hộ cao cấp vẫn hút khách

Hưởng lợi đặc biệt nhờ quy hoạch giao thông, các dự án bất động sản với lợi thế cạnh tranh về vị trí, thiết kế độc đáo, tiện ích hoàn hảo đang nhận được những tín hiệu khả quan từ thị trường. Một trong những dự án điển hình là Hateco Laroma - Tổ hợp căn hộ cao cấp đầu tiên tại khu vực Láng Thượng đã hoàn thiện đến tầng 11, sẽ được bàn giao vào cuối quý IV/2019, đang thu hút nhiều khách hàng quan tâm. Hay như D'. Le Pont D'or - Hoàng Cầu, Tân Hoàng Minh tuy không còn gắn mác "siêu sang" giống như các dự án khác mà chỉ gắn "mác" căn hộ cao cấp và với giá chỉ từ 33 - 38 triệu đồng/m2 đối với căn hộ xây thô… ở thời điểm năm 2014, nhưng tới nay, căn hộ tại dự án đều lên tới vài tỷ đồng mỗi căn. Có những căn trên 100m2 được chào bán trên 5 tỷ đồng.

Ngoài ra, cũng có thể kể đến nhiều dự án chung cư cao cấp khác trong khu vực nội đô như HDI Tower (đang thi công), Hoàng Thành Tower (Hai Bà Trưng)... có giá bán lên tới 100 triệu đồng/m2, đối với dự án đang thi công cũng được chào giá lên tới 77 triệu đồng/m2. Trong khi đó, mức độ thanh khoản của các sản phẩm căn hộ tại khu vực trung tâm tương đối cao, khoảng 86%.

Các chuyên gia đều nhìn nhận, do nguồn đất sạch tại khu lõi của TP ngày càng trở nên khan hiếm, trong khi, việc tạo quỹ đất mới để xây nhà không dễ dàng vì chi phí giải phóng mặt bằng quá cao, nên khi có dự án tại khu vực trung tâm, các chủ đầu tư thường phát triển căn hộ hạng A hoặc hạng sang. Cùng với đó, việc phát triển các dự án thương mại - dịch vụ tại khu trung tâm sẽ có hiệu quả hơn về mặt lợi nhuận so với các dự án nhà ở.

Hơn nữa, với mật độ và sức nén dân số đã rất cao, cơ quan quản lý có khuynh hướng không khuyến khích các dự án nhà ở quy mô lớn tại các khu vực lõi của TP. Điều này cũng tác động đến việc khan hiếm nguồn cung căn hộ mới trên thị trường. Một khó khăn khác với các chủ đầu tư khi xây chung cư tại khu vực trung tâm là có rất ít dư địa để phát triển đồng bộ các tiện ích, nhằm tăng tính cạnh tranh cho dự án. Nếu như các dự án vùng ven, chủ đầu tư có thể "hy sinh" đến 60 - 70% diện tích đất để phát triển cây xanh mặt nước, ở nơi "tấc đất tấc vàng", họ buộc phải tính toán rất kỹ mới có thể đưa thêm một tiện ích vào dự án.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý III/2018, thị trường Hà Nội có nhiều dấu ấn khởi sắc so với cùng kỳ năm trước. Lượng cung tăng hơn 86% và lượng giao dịch tăng gần 30%. Đặc biệt, so sánh với quý II, nguồn cung bất động sản nhà ở Hà Nội phân khúc trung cấp tăng gần 27%. Phân khúc nhà ở siêu cao cấp có sự tăng trưởng mạnh mẽ. Trong quý II, lượng căn hộ phân khúc này chỉ đạt 115 sản phẩm thì đến quý III đã tăng lên 1.322, gấp hơn 10 lần. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ phân khúc bình dân và cao cấp có dấu hiệu giảm. Cụ thể, số sản phẩm căn hộ bình dân, cao cấp được đưa ra thị trường giảm lần lượt 21,2% và 6,4% so với quý II.

Lý giải về việc nguồn cung căn hộ bình dân giảm mạnh trên thị trường, đại diện Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, vị trí của các dự án phân khúc bình dân hiện nay chủ yếu phân bố ở các khu vực xa trung tâm, thiếu đồng bộ về hạ tầng giao thông và hạ tầng dịch vụ, chưa đủ hấp dẫn người mua.

Doãn Thành