Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa “hồi sức" hoàn toàn

Sức hấp thụ lớn nhất sẽ vẫn tập trung ở bất động sản nhà ở

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) cho rằng, với thị trường thứ cấp, giao dịch đang nhiều hơn so với thời điểm đầu năm. Lực cầu của thị trường không những được cải thiện mà còn trở nên đa dạng hơn. Nếu trước đó, đất nền dưới 2 tỷ đồng ghi nhận giao dịch chủ yếu, hiện tại, những sản phẩm có khoảng giá 5 tỷ đồng cũng đã có nhà đầu tư mua vào.

“Thị trường đang phục hồi chậm nhưng chắc chắn, sẽ không xảy ra tình trạng chộp giật, phát triển quá nóng hay quá lạnh như trước”, ông Đính nhấn mạnh.

Ông Đính nhấn mạnh, tiến trình phục hồi của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau. Sức hấp thụ lớn nhất sẽ vẫn tập trung ở bất động sản nhà ở – phân khúc đáp ứng nhu cầu thật của thị trường. Căn hộ chung cư vẫn dẫn đầu về thanh khoản của thị trường.

Tuy nhiên, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, ngoài căn hộ chung cư, nhìn chung, sự phục hồi sẽ khó tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn. Đó là bởi thị trường bất động sản vừa trải qua một khoảng thời gian dài bị “bệnh", chưa “hồi sức" hoàn toàn. Phục hồi "chậm mà chắc", từ từ làm quen với môi trường kinh doanh mới là “chìa khóa” giúp việc trở lại thành công.

Cùng quan điểm trên, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM cho rằng, nếu so với nửa đầu năm 2023 hay thời điểm cuối năm 2022, thị trường bất động sản hiện nay đã khả quan hơn. Từ đầu quý III đến nay, thị trường đã "nhích nhẹ" và "thoát đáy". Dù vậy, các khó khăn của thị trường vẫn còn đó, từ khó khăn về pháp lý, nguồn tiền và cả niềm tin khách hàng, nhà đầu tư.

“Để có thể vực dậy, thị trường bất động sản hiện vẫn rất cần những hỗ trợ từ phía Chính phủ cùng những nỗ lực của cả các doanh nghiệp, chủ đầu tư”, ông Bảo nói.

Thị trường vẫn phải chờ luật để gỡ vướng pháp lý

Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu, quý III/2023, cả nước đã ghi nhận khoảng 6.000 giao dịch bất động sản, cao gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I.

Về nguồn cung, các dự án phát triển nhà ở thương mại đã hoàn thành 21 dự án với hơn 7.500 căn hộ, tăng 300% so với quý II/2023. Với các dự án đang triển khai xây dựng, quý III có 863 dự án với khoảng 442.400 căn, tăng 106% so với quý II/2023.

Liên quan đến vấn đề này, ông Bảo nhận định, một khi nguồn cung và giao dịch tăng, chứng tỏ niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư đã phần nào hồi phục, các chủ đầu tư cũng mạnh dạn hơn trong việc hoàn thiện dự án để chào bán sản phẩm ra thị trường.

Ông phân tích, việc nhiều doanh nghiệp bất động sản đã quay trở lại phát hành trái phiếu và thương lượng thành công với trái chủ trong việc lùi thời hạn trả nợ cũng là cơ sở để đánh giá thị trường đang phát đi những tín hiệu tốt hơn.

“Nhìn vào nút thắt pháp lý, chúng ta vẫn phải chờ sửa đổi các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư… mới có thể tháo gỡ được hoàn toàn các vướng mắc. Luật được sửa đổi phù hợp sẽ giải quyết tốt các vấn đề. Nếu luật mới được ban hành vẫn thiếu sự đồng bộ, bất cập về cơ chế, chồng chéo về pháp lý, những nút thắt cố hữu không những không được gỡ bỏ mà còn phát sinh thêm nhiều vấn đề khác”, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM chia sẻ.

Theo ông Bảo, với những khó khăn về dòng vốn, bên cạnh sự điều hành linh hoạt hơn và không giật cục đối với chính sách tiền tệ của cơ quan Nhà nước, cộng đồng doanh nghiệp vẫn cần thời gian để cơ cấu lại dòng tiền, có kế hoạch kinh doanh hợp lý, tránh phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng. Và điều này không thể làm trong “một sớm một chiều”, cần có thời gian.

“Thị trường bất động sản sẽ mất thêm 1 năm nữa để có thể hồi phục và ổn định lại trạng thái phát triển vốn có”, ông Bảo nói.

Trong khi đó, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho rằng, năm 2023, đa số các chủ đầu tư gặp khó khăn về pháp lý và vốn nên khó ra hàng, chỉ những chủ đầu tư nào có tiềm lực mạnh và pháp lý dự án đầy đủ mới tiếp tục ra hàng giai đoạn này. Chính vì vậy, thanh khoản và giá bán của căn hộ chung cư vẫn tăng cao.

“Thực tế, nguồn cung hạn chế cũng là một điểm cộng khi người mua nhà có thể cân nhắc để lựa chọn cho mình những dự án tốt, từ những chủ đầu tư uy tín. Ngoài ra, lãi suất đang xuống thấp và nhiều dự án đang có chính sách bán hàng hấp dẫn sẽ kích cầu thanh khoản, người mua có thể cân nhắc để mua vào thời điểm này”, ông nói.

Ông Tiến nhìn nhận, vào năm 2024, người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn hơn nhưng do thị trường đã có sự khởi sắc nên sẽ không còn sự hấp dẫn về chính sách bán hàng như giai đoạn 2023. Về giá bán, giá sơ cấp chung cư sẽ có xu hướng tăng qua thời gian và sẽ rất khó giảm trong thời gian tới do các yếu tố cấu thành nên sản phẩm đều tăng lên. Trong số những dự án mở mới trong năm 2024, khoảng 60% sẽ là sản phẩm cận cao cấp và cao cấp trở lên.

Nghệ Nhân