Nhu cầu bất động sản logistics và thương mại điện tử tăng mạnh

Thương mại điện tử và logistics tại Việt Nam bùng nổ mạnh mẽ

Theo Mordor Intelligence, thị trường vận tải và logistics của Việt Nam dự báo đạt 48,6 tỷ USD vào năm 2024, với tốc độ tăng trưởng hàng năm (CAGR) đạt 6,8%, và sẽ vươn lên 71,9 tỷ USD vào năm 2030. Chỉ số hiệu suất logistics của Việt Nam cũng đã tăng thêm 3,3 điểm vào năm 2023 nhờ sự phát triển vượt bậc của ngành này và lĩnh vực xuất khẩu.

Thương mại điện tử tại Việt Nam đã tăng trưởng 25% trong năm 2023, theo Bộ Công Thương, đưa nước ta trở thành thị trường phát triển nhanh nhất Đông Nam Á và lọt vào top 10 thị trường tăng trưởng nhanh nhất toàn cầu. Hơn 80% người dùng internet tại Việt Nam đã tham gia mua sắm trực tuyến, thúc đẩy sự mở rộng của thương mại điện tử và thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs).

Shopee hiện là nền tảng thương mại điện tử chiếm ưu thế về thị phần, trong khi Tiktok Shop đang nổi lên nhanh chóng, đánh dấu sự chuyển mình của mạng xã hội từ công cụ quảng cáo sang kênh thương mại. Các hình thức bán hàng mới như livestream, shoppertainment (mua sắm kết hợp giải trí) và thương mại giao tiếp đang tạo ra làn sóng đổi mới trong lĩnh vực thương mại mạng xã hội.

Theo báo cáo e-Conomy SEA 2024 của Google, Temasek và Bain & Company, thị trường thương mại điện tử Việt Nam ước đạt 22 tỷ USD trong năm nay, đứng thứ ba Đông Nam Á, chỉ sau Indonesia (65 tỷ USD) và Thái Lan (26 tỷ USD). Thị trường đã tăng trưởng 18% so với năm trước, với tốc độ tăng trưởng nhanh thứ ba trong khu vực, chỉ sau Philippines (23%) và Thái Lan (19%).

Tăng trưởng bán lẻ thương mại điện tử Việt Nam 2018-2023. Biểu đồ: Savills Việt Nam.

Với dự báo sẽ tiếp tục duy trì mức tăng trưởng ổn định hơn 19% mỗi năm, thị trường thương mại điện tử Việt Nam có thể đạt 63 tỷ USD vào năm 2030, vượt qua Thái Lan để đứng thứ hai khu vực, chỉ sau Indonesia. Thương mại điện tử hiện chiếm hơn 60% nền kinh tế số của Việt Nam, trở thành một trong hai động lực chính của nền kinh tế số, bên cạnh du lịch trực tuyến. Các nền tảng như Shopee, TikTok Shop, Lazada, Tiki, và Sendo cũng chứng kiến sự gia nhập của các "ông lớn" xuyên biên giới như Shein và Temu, mở rộng thêm lựa chọn cho người tiêu dùng.

Nhu cầu về nhà kho tăng cao tại Việt Nam

Trước sự bùng nổ của ngành thương mại điện tử và logistics, nhu cầu về cơ sở hạ tầng logistics tại Việt Nam, đặc biệt là nhà kho và trung tâm lưu chuyển, ngày càng tăng. Theo báo cáo *Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2024* của Savills, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn trên toàn quốc đã đạt 15,1 triệu m2, tăng 31% so với năm trước, với nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các tỉnh trọng điểm.

Trong đó, khu vực phía Nam ghi nhận 10,6 triệu m2 nhà xưởng và kho bãi, chiếm gần 70% tổng nguồn cung, với tỷ lệ lấp đầy đạt 80% và giá thuê trung bình là 4,4 USD/m2/tháng. Tại khu vực phía Bắc, diện tích nhà xưởng và kho bãi xây sẵn đạt 4,5 triệu m2, chiếm 30% tổng nguồn cung, với tỷ lệ lấp đầy cũng đạt 80% và giá thuê trung bình là 5 USD/m2/tháng.

Tình hình hoạt động bất động sản công nghiệp xây sẵn Khu kinh tế phía Nam. Nguồn Savills Việt Nam.

Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp của Savills Việt Nam, cho biết, hiệu suất tích cực này phản ánh nhu cầu mạnh mẽ về không gian logistics, một ngành có tiềm năng tăng trưởng lớn và hiện đang phát triển nhanh chóng tại Việt Nam. Ông cho rằng, sự tăng trưởng ổn định của nền kinh tế, sự mở rộng của tầng lớp trung lưu, và sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử là các yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu không gian logistics.

Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao này, ông John Campbell đề xuất một số khuyến nghị cho Chính phủ và các nhà đầu tư, nhằm cải thiện và mở rộng cơ sở hạ tầng logistics trong thời gian tới.

Chú trọng quỹ đất cho logistics và kho bãi

Theo vị chuyên gia Savills, bước quan trọng nhất mà bất kỳ Chính phủ nào có thể thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho logistics là đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng và đảm bảo các dự án được hoàn thành đúng thời hạn và suôn sẻ. Cơ sở hạ tầng là xương sống của logistics, bao gồm mọi thứ từ thủ tục hải quan đến vận tải đa phương thức, đường xá và sân bay.

“Một yếu tố quan trọng khác là đảm bảo đủ quỹ đất cho logistics và thương mại điện tử. Một số khu công nghiệp ở Việt Nam chỉ được chỉ định cho sản xuất, điều này có thể gây ra thách thức cho các công ty logistics và thương mại điện tử tìm kiếm đất đai phù hợp. Để giải quyết vấn đề này, điều quan trọng là có các khu công nghiệp đủ linh hoạt để đáp ứng cả hoạt động sản xuất và logistics”, ông John nhấn mạnh.

Ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam.

Về lý thuyết, các nhà đầu tư có thể làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, song quá trình này có thể mất vài tháng và thay đổi tùy theo từng địa phương. Tuy nhiên, những quy trình như vậy có thể là yếu tố gây cản trở cho các nhà đầu tư cần quyết định nhanh chóng.

“Nhiều khu công nghiệp được quy hoạch vào giai đoạn 2007-2008 chủ yếu phục vụ cho hoạt động sản xuất. Có lẽ thời điểm đó chúng ta ít chú trọng đến logistics và thương mại điện tử. Tuy nhiên, sự tăng trưởng nhanh chóng của các lĩnh vực này đã làm nổi bật nhu cầu về sử dụng đất đa dạng hơn trong các khu công nghiệp”, ông John phân tích.

Đồng thời, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills cũng khuyến nghị các bản quy hoạch phát triển dự án trong tương lai cho các khu công nghiệp mới nên dành đủ diện tích cho logistics và kho bãi. Ngoài ra, với sự tăng trưởng đáng kể của thương mại điện tử ở Việt Nam, việc cung cấp các địa điểm phù hợp cho các trung tâm phân phối, trung chuyển cũng là điều cần thiết.

“Với dân số hơn 100 triệu người, Việt Nam sở hữu một thị trường mua sắm trực tuyến lớn và giàu tiền năng. Hơn 80% dân số sử dụng internet để mua sắm, thúc đẩy sự gia tăng hoạt động thương mại điện tử. Để đáp ứng sự tăng trưởng này, nhu cầu về đất đai để phát triển cơ sở vật chất logistics ngày càng tăng. Việc bị hạn chế về mặt bằng phù hợp có thể dẫn đến tăng chi phí thuê kho bãi cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến tính cạnh tranh của thị trường”, ông John nói.