Nhà ở xã hội, nguồn cung đã có nhưng sao vẫn khó hấp dẫn người mua?

Doanh nghiệp tích cực phát triển dự án nhà ở xã hội

Trong 6 tháng đầu năm 2023, phân khúc nhà ở xã hội “tạo sóng” khi nhiều ông lớn đầu ngành liên tục công bố tham gia thị trường này. Vinhomes đặt mục tiêu xây dựng khoảng 500.000 căn nhà ở xã hội; Viglacera đặt kế hoạch triển khai 200ha nhà ở xã hội trong giai đoạn 2022 – 2023,; Tổng công ty Nhà và Đô thị cũng công bố triển khai hơn 8.000 NOXH từ này đến năm 2025… Tập đoàn Hoàng Quân cho biết tiếp tục đẩy mạnh phát triển lĩnh vực nhà ở xã hội, đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 50.000 sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân từ nay đến năm 2030.

Các dự án nhà ở xã hội được dự báo sẽ tiếp tục “nóng” trong nữa cuối năm 2023, khi nhiều cái tên mới cũng công bố tham gia đường đua phát triển loại hình này.

Ngày 22/07 vừa qua, Ban lãnh đạo Kim Oanh Group đã có buổi chia sẻ về kế hoạch kinh doanh sắp tới. Theo đó, sau hơn một năm nghiên cứu thị trường và phân khúc nhà ở xã hội, Kim Oanh Group đã hoàn thành Đề án phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp với hai giai đoạn phát triển từ nay đến năm 2028.

Cụ thể, bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch chia sẻ, giai đoạn 2023 -2028, công ty đặt mục tiêu sẽ phát triển 26 dự án (gồm 23 dự án nhà ở xã hội và 3 dự án nhà ở thu nhập thấp) với tổng cộng khoảng 40.000 sản phẩm; tổng mức đầu tư khoảng 31.000 tỷ đồng. Giai đoạn 1, từ nay đến năm 2026, Kim Oanh Group sẽ giới thiệu ra thị trường 14 dự án với 25.000 sản phẩm. Riêng năm 2023 sẽ giới thiệu ra thị trường 4.800 sản phẩm nhà ở xã hội Bình Dương và Đồng Nai.

Để hiện thực hóa mục tiêu, Kim Oanh Group đã ký kết hợp tác chiến lược với Tập đoàn Surbana Jurong (tập đoàn có kinh nghiệm tham gia phát triển hơn 80% số lượng nhà ở xã hội tại Singapore). Theo đó, bên cạnh các dự án thương mại, Surbana Jurong cũng tham gia cùng Kim Oanh Group phát triển các dự án nhà ở xã hội với kỳ vọng sẽ góp phần nâng cáo chất lượng sống cho người dân. Theo tìm hiểu, hiện tại Kim Oanh Group đang sở hữu hơn 500ha đất tại nhiều khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang) và sẽ dành ra 20% diện tích để phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Một trong những dòng sản phẩm nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội TP.HCM và các tỉnh vệ tinh được người mua quan tâm những năm qua là phân khúc EhomeS của Tập đoàn Nam Long làm chủ đầu tư. Mới đây, đánh dấu sự trở lại của dòng sản phẩm EhomeS, Nam Long cho biết sẽ dành 300-500 tỷ đồng đầu tư phát triển NOXH tại vùng ven TP.HCM. Mục tiêu năm 2023 và thời gian tới của Nam Long là sẽ tham gia phát triển 20.000 căn nhà ở xã hội.

Riêng trong quý 3/2023, bên cạnh việc mở bán giai đoạn 3 căn hộ bình dân Ehome Southgate Bến Lức, Nam Long còn triển khai mở bán dự án NOXH EhomeS Cần Thơ với giá bán 520 triệu đồng/căn. Doanh nghiệp này tiếp tục có kế hoạch mở bán một số dự án NOXH khác trong năm nay như Ehome S Nguyên Sơn, Ehome Southgate, Ehome Cần Thơ và Ehome ở Hải Phòng (dự kiến mở bán vào cuối năm). Nam Long cho biết sẽ tham gia thị trường NOXH với cam kết đóng góp hơn 20.000 căn hộ.

Người mua nhà ở xã hội có hào hứng

Một nghiên cứu mới đây của trang Batdongsan.com.vn thực hiện trên 1.000 đáp viên thuộc nhóm đối tượng có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng, về việc họ phản ứng ra sao với thông tin về các dự án nhà ở xã hội năm 2023. Chỉ có khoảng 26% đáp viên cho biết họ đang tích cực tìm kiếm thông tin về dự án NOXH, 27% trong đó bị động chờ đợi thêm thông tin rồi mới tính toán và 24% cho biết họ không kỳ vọng nhiều vào sự chuyển biến của NOXH.

Tuy nhiên, ở nhóm đối tượng có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng, có đến 36% đáp viên chia sẻ sự hào hứng với thông tin, tích cực tìm kiếm dự án và mong muốn có những chính sách phù hợp để họ tiếp cận được nhà ở xã hội.

Bàn về những thách thức khi tiếp cận nhà ở xã hội, 52% đáp viên thừa nhận có quá nhiều thủ tục, giấy tờ cần thực hiện để đăng ký mua nhà ở xã hội. Việc xét duyệt đủ điều kiện mua nhà cũng quá khó khăn. 38% thì cho rằng, nhà ở xã hội vẫn có mức giá chênh quá cao, lãi suất vay không hấp dẫn.

Mức lãi suất áp dụng cho gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng được giới chuyên môn đánh giá là còn khá cao. Đối với khách hàng là người thu nhập thấp (không phải đóng thuế) và lao động tại các khu công nghiệp, mức lãi suất từ gói vay ưu đãi trên vượt khả năng tài chính của họ. Vì vậy, nếu có được mua, thu nhập phải ít nhất đạt 30 triệu đồng/tháng mới đảm bảo vừa trả lời lãi ngân hàng vừa duy trì sinh hoạt thường nhật. Điều này vô hình chung cản bước phát triển của nhà ở xã hội.

Bàn về kỳ vọng với phân khúc này, 69% người được hỏi cho biết, họ mong muốn lãi suất vay mua nhà ở xã hội sẽ giảm xuống. Mức giảm lãi suất mong muốn là ở khoảng từ 5 -6%. Bên cạnh đó, 58% hi vọng số lượng dự án nhà ở xã hội sẽ được triển khai nhiều hơn, dễ dàng tiếp cận chứ không cần phải "cạnh tranh quyết liệt" để kiếm được một suất mua như hiện nay.

Vẫn còn nhiều rào cản để các dự án nhà ở xã hội 'bức tốc'

Trong bối cảnh thị trường đóng băng như hiện nay, nhiều tập đoàn BĐS lớn hướng đến xây dựng nhà ở xã hội và nhà giá bình dân là động thái tích cực giúp cân bằng và ổn định lại thị trường.

Tuy nhiên số lượng dự án NOXH hiện nay được đánh giá là còn khá ít ỏi, lượng doanh nghiệp tham gia sân chơi này chưa nhiều như kỳ vọng.

Chia sẻ về khó khăn khi tham gia phát triển nhà ở xã hội, bà Đặng Thị Kim Oanh cho biết, phát triển NOXH không dễ và phải đối mặt với nhiều thách thức. Khó khăn đầu tiên là khách hàng chưa tiếp cận được ưu đãi chính sách gói 120.000 tỷ đồng, lãi suất cho vay vẫn chưa phù hợp với đại đa số người có nhu cầu mua nhà.

Tiếp theo là đối tượng được mua nhà ở xã hội. Hiện tại, mức thu nhập của người mua NOXH theo quy định đang là rào cản với người có nhu cầu nhưng thu nhập cao hơn quy định. Còn với những hộ nghèo và cận nghèo, thu nhập sẽ lại không đủ để trả tiền vay mua NOXH hàng tháng sau khi trừ đi chi phí sinh hoạt. Vì vậy họ không dám đi mua.

Một rào cản nữa là thủ tục đầu tư NOXH vẫn chưa rõ ràng, khó đáp ứng. Doanh nghiệp BĐS mong muốn Nhà nước có thể tinh giản các thủ tục, tạo điều kiện giúp các CĐT triển khai dự án nhanh, đáp ứng nhu cầu cấp bách về nhà ở cho người dân.

Cuối cùng là việc giới hạn đối tượng người mua nhà phải có hộ khẩu tại địa phương đó. Điều này tạo khó khăn khi mà TP.HCM và các tỉnh lân cận có rất đông nhu cầu nhà ở là đến từ nhóm lao động nhập cư sinh sống làm việc.

Còn bà Trang Bùi, TGĐ Cushman & Wakefield nhìn nhận, làm nhà ở xã hội cũng là bước vào đường đua đầy thử thách do biên lãi không cao (giới hạn 10%), gần tương đương lãi suất huy động của ngân hàng nên khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tính bài toán đầu tư và vận hành.

Pháp lý làm NOXH khó tương đương nhà ở thương mại, giá bán và đối tượng bán phải theo quy định. Điều này lý giải vì sao trước đây số doanh nghiệp xây nhà ở xã hội đếm trên đầu ngón tay, ít có đơn vị nào mặn mà làm nhà ở xã hội khi thị trường nhà đất nóng sốt.

Bên cạnh đó, để mua nhà ở xã hội, người Việt cần thuộc diện ưu đãi, kèm thêm thỏa mãn một số điều kiện về thu nhập, diện hộ gia đình... nhà ở xã hội xếp vào nhóm BĐS ưu tiên, không phải tất cả người dân đều mua và sở hữu nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội xây dựng chủ yếu hướng đến an sinh xã hội cho hộ gia đình thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, người có công với cách mạng.

Chủ tịch của Kim Oanh kiến nghị, ngân hàng nên tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi dành cho dự án NƠXH ; giải quyết những vướng mắc trong thủ tục pháp lý liên quan dự án, tinh giản quy trình xét duyệt dự án để giảm áp lực chi phí tăng cao. Ngoài ra cũng nên mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội bao gồm cả những người có thu nhập từ 15 – 20 triệu đồng/tháng. Tạo điều kiện cho những người có nhu cầu sinh sống khu vực lân cận vẫn có quyền mua nhà.

PV (Tổng hợp)