Nguồn cung tăng mạnh, bất động sản bước vào chu kỳ chọn lọc dòng tiền đầu tư

Nguồn cung bùng nổ, thị trường thoát trạng thái “khát hàng” kéo dài

Sau nhiều năm rơi vào trạng thái khan hiếm nguồn hàng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ hoàn toàn khác khi nguồn cung gia tăng nhanh chóng và lan rộng trên nhiều phân khúc. Sự thay đổi này không chỉ tạo thêm cơ hội lựa chọn cho người mua mà còn làm lộ rõ một xu hướng quan trọng: dòng tiền đầu tư đang phân hóa mạnh mẽ, không còn chảy dàn trải như giai đoạn trước.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ hoàn toàn khác khi nguồn cung gia tăng nhanh chóng và lan rộng trên nhiều phân khúc.

Theo dữ liệu nghiên cứu từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giai đoạn từ năm 2018 đến 2022 chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung nghiêm trọng do vướng mắc pháp lý, siết tín dụng và tâm lý thận trọng của thị trường. Tuy nhiên, từ năm 2023 trở lại đây, bức tranh đã dần thay đổi khi hàng loạt rào cản được tháo gỡ, tạo điều kiện cho các dự án quay trở lại quỹ đạo triển khai.

VARS IRE nhìn nhận, đến năm 2025, nguồn cung mới đã tăng vọt, thiết lập mức cao nhất trong nhiều năm. Sự gia tăng này không chỉ đến từ các dự án mới mà còn từ lượng hàng tồn kho và sản phẩm chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp. Đặc biệt, các khu vực vùng ven đô thị lớn trở thành tâm điểm khi được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ.

Điểm đáng chú ý là chất lượng nguồn cung cũng được nâng lên rõ rệt. Thay vì các dự án nhỏ lẻ, thị trường đang chứng kiến sự xuất hiện ngày càng nhiều của các khu đô thị tích hợp, được quy hoạch đồng bộ về tiện ích, hạ tầng và không gian sống. Điều này góp phần định hình lại tiêu chuẩn sản phẩm, buộc các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng để cạnh tranh.

Trong bối cảnh đó, người mua không còn bị đặt vào thế “chọn nhanh kẻo hết” như trước. Ngược lại, họ có nhiều thời gian để cân nhắc, so sánh và đưa ra quyết định dựa trên nhu cầu thực tế. Các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hay giảm áp lực vốn ban đầu cũng góp phần kéo người mua quay trở lại thị trường.

Tuy nhiên, chính sự dồi dào nguồn cung lại là yếu tố khiến thị trường chuyển trạng thái. Khi “hàng nhiều hơn tiền”, sự cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các chủ đầu tư mà còn giữa chính các nhà đầu tư với nhau, đặc biệt là trên thị trường thứ cấp.

Dòng tiền phân hóa, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt

Nếu như trước đây, dòng tiền có xu hướng đổ vào bất động sản một cách rộng khắp, thì hiện tại, xu hướng này đã thay đổi rõ rệt. Thanh khoản không còn lan tỏa đồng đều mà tập trung vào những sản phẩm thực sự có giá trị, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác tốt.

VARS IRE cho rằng, trên thực tế nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong giai đoạn thị trường tăng nóng đang đối mặt với áp lực lớn khi lãi suất tăng và kỳ vọng lợi nhuận không còn dễ dàng đạt được. Việc phải “thoát hàng” khiến một số sản phẩm xuất hiện tình trạng giảm giá, nhưng không phải cứ giảm là có giao dịch. Người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên những tài sản có tính an toàn và tiềm năng sinh dòng tiền ổn định.

Nguồn cung tăng mạnh, bất động sản bước vào chu kỳ chọn lọc dòng tiền đầu tư.

Trong khi đó, các sản phẩm có vị trí tốt, thuộc khu vực có hạ tầng hoàn thiện và pháp lý minh bạch vẫn giữ được sức hút. Đây chính là biểu hiện rõ nét của sự phân hóa: thị trường không suy giảm đồng loạt, mà chỉ điều chỉnh ở những phân khúc kém bền vững.

Một yếu tố quan trọng khác giữ cho mặt bằng giá không giảm sâu là áp lực chi phí đầu vào. Giá đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính đều tăng, khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đẩy lên đáng kể. Điều này buộc các chủ đầu tư phải duy trì mức giá bán cao, ngay cả khi thanh khoản không còn thuận lợi như trước.

Trước bối cảnh này, chiến lược đầu tư ngắn hạn dần mất đi sức hấp dẫn. Thị trường không còn phù hợp với tâm lý “lướt sóng”, mà đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và khả năng đánh giá giá trị thực của tài sản. Nhà đầu tư cần nhìn xa hơn mức giá hiện tại, tập trung vào khả năng tạo dòng tiền, thời gian hoàn vốn và tiềm năng phát triển của khu vực.

VARS IRE dự báo, xu hướng này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với việc lựa chọn sản phẩm. Những khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, gắn với khu công nghiệp, trung tâm kinh tế hoặc có quy hoạch phát triển dân cư bài bản sẽ tiếp tục là điểm đến của dòng tiền. Ngược lại, các khu vực thiếu động lực tăng trưởng, dù có giá thấp, vẫn tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản và thời gian chờ đợi.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn trưởng thành hơn, nơi giá trị thực được đặt lên hàng đầu. Sự phân hóa dòng tiền không phải là dấu hiệu tiêu cực, mà là quá trình sàng lọc cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn. Trong giai đoạn này, lợi thế sẽ không còn thuộc về những người đi nhanh, mà thuộc về những nhà đầu tư đủ kiên nhẫn, có chiến lược rõ ràng và hiểu sâu bản chất thị trường.