Nhà ở xã hội- “miếng bánh” không dễ xơi. Bài II: Nơi không người ở, nơi lại quá đông đúc

Tại sao một số dự án nhà ở xã hội vắng bóng cư dân

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ về Đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Hiện tại TPHCM cũng đang có kế hoạch xây dựng hàng ngàn căn hộ cho người thu nhập thấp, tái định cư, nhà ở xã hội… Tuy nhiên, cần nhìn lại những khu dân cư đã được xây dựng cho những mục đích ấy đang bị bỏ hoang để có hướng đi hợp lý, hiệu quả.

Nằm trên địa bàn huyện Bình Chánh (TPHCM), Khu tái định cư (TĐC) Vĩnh Lộc B thuộc “Chương trình chỉnh trang đô thị” bị bỏ hoang từ nhiều năm nay. Không ít người dân đi qua khu TĐC này cảm thấy xót xa trước nguồn lực đầu tư lớn nhưng không được sử dụng.

Do không có người ở nên hiện tại, nhiều hạng mục như tường, lan can… bị bong tróc, xuống cấp, khuôn viên xung quanh cỏ mọc um tùm; lối dẫn vào khu TĐC biến thành bãi sình lầy mỗi khi trời mưa. Toàn khu TĐC chỉ có một ít hộ dân đến ở, còn hàng ngàn căn hộ khác vẫn cửa đóng then cài.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, hiện có khoảng 9.434 căn hộ và hơn 2.500 nền đất TĐC để trống tại 163 dự án. Trong đó, một số được quản lý để chờ bán đấu giá (gần 4.800 căn hộ), số khác chờ bố trí TĐC (hơn 2.000 căn hộ).

Một lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết, chi phí cho việc quản lý, bảo trì gần 10.000 căn hộ rất tốn kém, bởi căn hộ để trống vẫn phải làm vệ sinh và quản lý hàng ngày. Không có khoản thu nên ban đầu các đơn vị quản lý còn gồng gánh được, nhưng sau một thời gian dài, họ buộc phải cắt giảm chi phí bảo dưỡng nên nhiều căn hộ đã nhanh chóng xuống cấp.

Một trong những dự án điển hình cho việc chủ đầu tư liên tục thông báo bán và cho thuê nhà ở xã hội là tại Dự án Khu nhà ở xã hội ở huyện Quốc Oai- Hà Nội. Từ giữa tháng 10-2018, Sở Xây dựng Hà Nội thông báo nhận hồ sơ mua nhà và cho thuê nhà tại dự án này.

Dự án có tổng số 432 căn hộ, trong đó có 346 căn hộ nhà ở xã hội để bán, 86 căn hộ nhà ở xã hội để cho thuê. Tuy nhiên, sau 15 lần mở bán, chủ đầu tư vẫn chưa bán hết số căn hộ để bán, còn số căn hộ cho thuê thì vẫn chưa có khách nào mặc dù giá cho thuê được cho là khá rẻ 48.000 đồng/m2/tháng (đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì).

Cũng trong tình cảnh tương tự, từ tháng 8-2018, Sở Xây dựng Hà Nội cũng thông báo tiếp nhận hồ sơ bán và cho thuê nhà ở xã hội tại Khu tái định cư Đông Hội (xã Đông Hội, Đông Anh) do Công ty TNHH Thăng Long làm chủ đầu tư. Dự án này có 314 căn hộ để bán và 99 căn hộ cho thuê. Thế nhưng, đến nay sau 4 lần mở bán và cho thuê, số lượng căn hộ cho thuê vẫn ế.

Dự án NOXH Phú Lãm (Hà Đông) cũng diễn ra tình trạng tương tự khi có tới 384 căn hộ ế ẩm. Mặc dù chủ đầu tư đã thông báo đến lần thứ 4 nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có một khách nào đăng ký thuê. Thậm chí, tại tổ hợp NOXH và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội), chủ đầu tư thông báo cho thuê đến lần thứ 8 nhưng 321 căn hộ vẫn còn nguyên.

Đây chỉ là 3 trong số nhiều dự án nhà ở xã hội ở Hà Nội lâm vào cảnh phải mở bán nhiều lần vẫn chưa hết trong thời gian qua. Đây là một nghịch lý bởi thực tế hiện nay, ở Hà Nội vẫn còn hàng trăm ngàn người có nhu cầu mua nhà.

Theo đại diện một doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội, thì chính sách cho cả chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội cần có sự điều chỉnh linh hoạt hơn.

Đối với các chủ đầu tư trong trường hợp cho thuê khó khăn thì cần phải được điều chỉnh để bán thu hồi vốn, đối tượng mua nhà cần nên mở rộng hơn nữa. Nguyên nhân là những căn hộ thuộc diện cho thuê hiện chủ đầu tư phải cho thuê 5 năm mới được bán, khách không thuê thì doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn.

Một lý do quan trọng khiến các dự án này gặp khó được cho là các dự án đều xa trung tâm, nơi hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.

Đơn cử như dự án nhà ở xã hội tại huyện Quốc Oai, lý do kén khách với dự án này chính vì vị trí quá xa trung tâm. Những người đang làm việc tại nội thành dù chưa có nhà nhưng cũng không thể mua nhà về đây để ở được vì phải di chuyển quá xa.

Xây dựng nhà ở xã hội phải ở nơi có kết nối hạ tầng

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, các dự án nhà ở xã hội không thể phát triển trong khu vực trung tâm được vì giá đất và tiền sử dụng đất quá cao. Chính vì thế, nhà ở xã hội bắt buộc phải phát triển ở các khu vực xa.

Trong khi đó, các khu vực xa trung tâm thường thiếu nhiều điều kiện về kết nối giao thông với các khu vực khác, thiếu và yếu về chất lượng hạ tầng xã hội và dịch vụ. Còn những nơi có nhiều cơ quan, doanh nghiệp, các tổ chức phát sinh nhiều lao động làm việc lại là những nơi có rất ít dự án nhà giá rẻ, bình dân.

“Khi mua nhà tại một dự án, người dân không chỉ cần một nơi để ở mà đó còn là nơi phải đáp ứng những nhu cầu tối thiểu trong cuộc sống của họ như các tiện ích, trường học, bệnh viện, hạ tầng giao thông. Vì thế, nếu mua dự án xa trung tâm thì người dân lại mất thêm thời gian di chuyển vào nội đô làm việc… rất bất tiện”, ông Đính phân tích.

Cũng cùng quan điểm, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, cái người dân cần là nơi ở chứ không phải chỉ là nhà ở. Nơi ở phải có hạ tầng giao thông, điện nước, trường học, những cái đó không tốt thì cũng không ai ở, thứ hai là môi trường xung quanh phải đáp ứng nhu cầu làm việc của con người.

“Xây dựng nhà ở xã hội phải có sự đánh giá cụ thể nhu cầu ở khu vực đó, bởi nhu cầu ở khu vực Long Biên, Hoàn Kiếm mà lại làm tận khu vực Hoài Đức thì làm sao người ta ra đó mà mua, trừ một số ít trường hợp tại chỗ. Ở Hoài Đức mà con cái vẫn phải học trong nội thành thì quá khó”, ông Hùng nói.

Theo ông Hùng, dù đã có quy định các dự án phát triển nhà ở thương mại rộng hơn 10ha phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội, nhưng do cơ quan chức năng quản lý chưa nghiêm nên chủ đầu tư thường tìm mọi cách trì hoãn thực hiện. Đây chính là một trong những nguyên nhân tạo ra các nghịch lý cho nhà ở xã hội hiện nay. Chỗ cần thì không có, chỗ không cần thì lại xây.  

Trong khi đó, bình luận liên quan đến loại hình nhà ở này, TS. Võ Kim Cương, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TPHCM, cho biết, có nhiều căn hộ tái định cư xây dựng rồi bị bỏ hoang, thành phố phải tìm hiểu nguyên nhân vì sao. Rõ ràng, cơ quan hữu quan đã không tính toán kỹ đến nhu cầu của người sử dụng, chủ quan khi xây dựng căn hộ. Người có thu nhập thấp là công nhân chắc chắn sẽ mong muốn sở hữu nhà ở xã hội gần nơi họ đang làm việc để thuận tiện cho công việc như gần các khu công nghiệp - khu chế xuất.

Th.S Hoàng Minh Trí, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch TPHCM, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, cũng nhìn nhận, đã có sự thiếu điều tra kỹ lưỡng về nhu cầu của người dân khi xây dựng các khu dân cư TĐC. Chủ trương cho người dân được TĐC tại chỗ là đúng đắn, nhưng khi triển khai vào từng dự án thì phải nghiên cứu sâu hơn.

Việc xây dựng khu tái đinh cư Bình Khánh ở vị trí rất đẹp, ngay TP Thủ Đức, người dân phải di dời phục vụ dự án xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm là rất nhân văn, nhưng với đại đa số người dân có thu nhập thấp, làm nghề lao động giản đơn… mà ở ngay khu vực trung tâm với giá cả sinh hoạt đắt đỏ là một thách thức. Họ không đến ở cũng là điều dễ hiểu. Còn với khu dân cư TĐC Vĩnh Lộc B, bất cập chính là quá xa nơi ở cũ của người dân; mức sống tại nơi ở mới có thể tương đồng với nơi ở cũ nhưng hạ tầng kết nối lại chưa có.

Từ thực trạng các khu dân cư TĐC hiện nay, nhiều chuyên gia đô thị cho rằng, rất cần được ngành chức năng mổ xẻ để rút ra bài học kinh nghiệm; từ đó nghiên cứu kỹ lưỡng, tính đúng, tính đủ trước khi triển khai thực hiện kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, nhà TĐC… trong thời gian tới.

Nhân Hà Phan