Một lần bán đất, vì sao có thể phát sinh hai nghĩa vụ thuế TNCN?

Một thửa đất chỉ được bán một lần nhưng trong trường hợp ủy quyền toàn quyền định đoạt, nghĩa vụ thuế TNCN có thể phát sinh ở cả người ủy quyền và người nhận ủy quyền. Quy định này đang khiến không ít người dân đặt câu hỏi về căn cứ tính thuế và bản chất của giao dịch.

Hãy nhìn vào một ví dụ điển hình: ông A ủy quyền toàn quyền định đoạt bất động sản cho ông B. Ông A là người sử dụng hợp pháp một thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng và đã lập hợp đồng ủy quyền không có thù lao, trao cho ông B toàn quyền định đoạt tài sản. Sau đó, ông B đứng tên thực hiện chuyển nhượng thửa đất cho bên C để triển khai dự án thí điểm theo Nghị quyết 171.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 5 Điều 3 của Luật Thuế thu nhập cá nhân là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự - (Ảnh minh họa).

Quá trình diễn biến giao dịch, ông A cho rằng chỉ có một lần chuyển nhượng thực tế nên người được ủy quyền (ông B) thực hiện việc bán đất là bên phải kê khai, nộp thuế. Tuy nhiên, Cơ quan Thuế xác định nghĩa vụ thuế phát sinh đối với cả người ủy quyền và người nhận ủy quyền.

Ủy quyền toàn quyền được xem là thu nhập chuyển nhượng

Điểm cần lưu ý nằm ở quy định mới về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Theo Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật dân sự.

Nói cách khác, không phải mọi hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản đều bị xem như một giao dịch chuyển nhượng. Điểm quyết định là phạm vi quyền mà bên nhận ủy quyền được trao.

Nếu người nhận ủy quyền chỉ thực hiện một số công việc nhất định hoặc nhận thù lao theo phạm vi ủy quyền, cách tính thuế được áp dụng theo quy định tương ứng. Nhưng nếu được trao đầy đủ quyền định đoạt như chủ sở hữu thì giao dịch ủy quyền được đặt trong nhóm thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Đây chính là điểm khiến trường hợp của ông A khác với một hợp đồng ủy quyền thông thường.

Vì sao người ủy quyền vẫn là người nộp thuế?

Điểm b khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định, với hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản, người nộp thuế là cá nhân ủy quyền.

Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú, thuế TNCN được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân thuế suất 2%.

Theo cách áp dụng được Cơ quan Thuế giải thích trong ví dụ nêu ở trên, ông A phải kê khai, nộp thuế TNCN đối với hoạt động ủy quyền toàn quyền định đoạt.

Nhưng khi ông B tiếp tục đứng tên bán bất động sản cho bên C, ông B lại phát sinh nghĩa vụ kê khai, nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Như vậy, xét về bản chất pháp lý của quy định, đây không đơn thuần là việc Cơ quan Thuế “thu hai lần cho cùng một hợp đồng”. Cơ quan quản lý đang xác định hai hoạt động chịu thuế ở hai chủ thể và hai thời điểm khác nhau: hoạt động ủy quyền toàn quyền và hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Nguyên tắc bản chất giao dịch được đặt ra

Một căn cứ quan trọng khác là Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15.

Điểm a khoản 3 Điều 6 của Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 quy định nguyên tắc bản chất hoạt động, giao dịch quyết định nghĩa vụ thuế, nhằm xác định bản chất thương mại, kinh tế, tài chính của giao dịch, không phụ thuộc hoàn toàn vào hình thức thể hiện trong hợp đồng. Luật có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Với ủy quyền toàn quyền định đoạt bất động sản, pháp luật thuế mới đã đưa chính hoạt động ủy quyền có bản chất tương đương quyền sở hữu vào phạm vi thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Do đó, việc hợp đồng ủy quyền không có thù lao không đồng nghĩa với việc đương nhiên không phát sinh nghĩa vụ thuế. Yếu tố quyết định là người nhận ủy quyền có được trao đầy đủ quyền như quyền sở hữu đối với bất động sản hay không.

Ủy quyền không toàn quyền được xử lý khác

Quy định cũng phân biệt trường hợp người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao và không có đầy đủ quyền như chủ sở hữu.

Theo điểm b khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, với hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản, nghĩa vụ thuế được thực hiện theo Điều 8 của Nghị định.

Khi đó, việc bán bất động sản vẫn được xác định theo giao dịch chuyển nhượng của cá nhân có quyền sử dụng đất, và người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định.

Điểm mấu chốt vì vậy không nằm ở tên gọi “hợp đồng ủy quyền”, mà ở phạm vi quyền được chuyển giao trong hợp đồng.

Với người dân đang có nhu cầu ủy quyền định đoạt bất động sản, việc xác định rõ nội dung ủy quyền ngay từ khi lập hợp đồng có ý nghĩa quan trọng, bởi phạm vi quyền được trao có thể quyết định cách xác định nghĩa vụ thuế sau đó.