Luật nhà ở 2023 - Nhiều thay đổi trong công tác quản lý vận hành và quyền lợi của cư dân

Từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 gồm 13 chương và 198 điều đã chính thức có hiệu lực. Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập đã có cuộc trao đổi nhanh với ông Trần Ngọc Duy, Phó Giám Đốc Bộ phận Quản lý Bất Động Sản Savills Hà Nội, để hiểu rõ hơn về những thay đổi quan trọng trong Luật Nhà ở 2023 và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và cư dân.

Ông có thể cho biết Luật Nhà ở 2023 sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Ông Trần Ngọc Duy: Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra những cải cách quan trọng, giúp thị trường bất động sản trở nên bài bản và có tổ chức hơn. Được thiết kế để khắc phục những hạn chế của luật cũ, Luật Nhà ở mới làm rõ các quy định về đối tượng và thời hạn dự án, chất lượng công trình, cũng như quyền sở hữu nhà ở. Những cải cách này không chỉ tạo ra một khuôn khổ pháp lý chặt chẽ hơn mà còn góp phần vào việc xây dựng một môi trường đầu tư ổn định và minh bạch hơn.

Một điểm nổi bật của Luật Nhà ở 2023 là việc giải quyết các tranh chấp thường gặp giữa khách hàng và đơn vị quản lý. Luật mới quy định rõ hơn về quyền và trách nhiệm của các bên liên quan, giúp làm rõ nghĩa vụ của các đơn vị quản lý trong việc đảm bảo chất lượng dịch vụ và đáp ứng nhu cầu của cư dân. Điều này sẽ giúp giảm thiểu các tranh chấp và nâng cao sự hài lòng của khách hàng, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, tác động của Luật Nhà ở 2023 sẽ chỉ thực sự rõ ràng trong dài hạn. Hiện tại, sự thiếu hụt về các văn bản hướng dẫn cụ thể có thể gây khó khăn trong việc thực hiện và áp dụng các quy định mới. Để đạt được hiệu quả tối ưu, cần có thêm thời gian và nỗ lực để hoàn thiện các hướng dẫn và quy định chi tiết, đảm bảo rằng tất cả các bên liên quan đều có thể thích ứng và thực hiện đúng theo các yêu cầu của Luật.

Xin ông chia sẻ chi tiết hơn về những điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 so với Luật năm 2014, đặc biệt là các khía cạnh liên quan đến quản lý vận hành dự án?

Ông Trần Ngọc Duy: Luật Nhà ở 2023 mang đến sự cải cách quan trọng trong việc quản lý chất lượng công trình. Trái với quy định trước đây về thời hạn sử dụng cố định 50 năm, Luật mới cho phép điều chỉnh thời gian sử dụng dựa trên chất lượng thực tế của công trình. Điều này nhằm đảm bảo các dự án xuống cấp có thể được bảo trì và sửa chữa kịp thời, từ đó kéo dài tuổi thọ và duy trì sự an toàn của các công trình xây dựng. Việc này không chỉ nâng cao chất lượng sống cho cư dân mà còn bảo vệ giá trị đầu tư của các chủ sở hữu và nhà đầu tư.

Bên cạnh việc cải thiện chất lượng công trình, Luật Nhà ở 2023 còn đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng dịch vụ quản lý vận hành. Luật yêu cầu chi tiết hóa các khoản thu và chi, đồng thời xác định rõ năng lực của đơn vị quản lý. Quỹ bảo hiểm cháy nổ và thù lao của Ban Quản trị sẽ được tách riêng khỏi phí dịch vụ, và toàn bộ nguồn thu từ các khu vực sở hữu chung, như quảng cáo và bãi đỗ xe, phải được chuyển vào quỹ bảo trì. Sự thay đổi này buộc các đơn vị quản lý phải điều chỉnh ngân sách và phương án vận hành để tuân thủ các quy định mới, nhằm đảm bảo việc quản lý và bảo trì được thực hiện hiệu quả và minh bạch.

Vậy những điều chỉnh này sẽ tác động như thế nào đến cư dân, thưa ông?

Ông Trần Ngọc Duy: Luật Nhà ở 2023 đã thực hiện những điều chỉnh quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của cư dân, đặc biệt là trong việc xác định phần sở hữu chung và riêng khi các hợp đồng mua bán không rõ ràng. Luật mới bổ sung các quy định chi tiết giúp phân định rõ ràng giữa khu vực sở hữu chung và riêng, từ đó bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và giảm thiểu tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng và quản lý các khu vực chung trong tòa nhà.

Một trong những điểm nổi bật của Luật Nhà ở 2023 là việc phân tách rõ ràng giữa bảo hiểm cháy nổ và phí dịch vụ. Quy định này giúp cư dân hiểu rõ hơn về các khoản phí mà họ phải đóng, đồng thời tạo ra sự minh bạch trong việc sử dụng các khoản tiền này. Nhờ đó, cư dân có thể nắm bắt chính xác hơn về việc các khoản phí được sử dụng như thế nào, góp phần nâng cao sự tin tưởng vào các đơn vị quản lý và hoạt động của Ban Quản trị.

Luật Nhà ở 2023 yêu cầu toàn bộ nguồn thu từ khai thác dịch vụ ở các khu vực sở hữu chung, chẳng hạn như quảng cáo tại sảnh chờ hoặc bãi đỗ xe, phải được chuyển vào quỹ bảo trì. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho việc bảo trì cơ sở hạ tầng, từ đó nâng cao chất lượng dịch vụ và đảm bảo các khu vực chung được duy trì ở trạng thái tốt nhất. Sự thay đổi này cũng buộc các đơn vị quản lý phải điều chỉnh ngân sách và phương án vận hành sao cho phù hợp với quy định mới, nhằm duy trì chất lượng và ổn định của các dịch vụ.

Một điểm quan trọng khác của Luật Nhà ở 2023 là yêu cầu các thành viên Ban Quản trị phải được đào tạo và cấp chứng chỉ chuyên môn liên quan đến quản lý vận hành. Điều này đảm bảo rằng các thành viên Ban Quản trị không chỉ có hiểu biết sâu về lĩnh vực này mà còn có khả năng thực hiện công việc một cách hiệu quả. Ngoài ra, quy định về phân hạng chung cư theo các tiêu chí cụ thể hơn sẽ giúp người mua đánh giá chính xác chất lượng dự án, đồng thời ngăn chặn tình trạng tự phong hạng không hợp lý, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và tạo sự công bằng trên thị trường bất động sản.

Ông có dự đoán nào về ảnh hưởng lâu dài của Luật Nhà ở 2023 đến thị trường và cư dân?

Ông Trần Ngọc Duy: Luật Nhà ở 2023 sẽ mang đến những thay đổi tích cực trong dài hạn, đặc biệt trong việc cải thiện quản lý vận hành và nâng cao chất lượng công trình. Bằng cách làm rõ các quy định liên quan đến quyền lợi của cư dân, Luật sẽ góp phần tạo ra môi trường sống chất lượng hơn và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà một cách hiệu quả.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện và điều chỉnh theo các quy định mới sẽ cần thời gian để ổn định. Các nhà đầu tư và cư dân cần theo dõi sát sao các thay đổi và điều chỉnh phù hợp để đảm bảo quyền lợi của mình, đồng thời duy trì sự ổn định trong quản lý và vận hành dự án. Sự thích ứng linh hoạt sẽ là yếu tố quan trọng để tận dụng các lợi ích mà Luật Nhà ở 2023 mang lại.

Trân trọng cảm ơn ông!

Phan Chính