Cụ thể, HoREA cho biết, theo Khoản 1, Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015 (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021) chỉ cho phép thêm một trường hợp được xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với nhà đầu tư “có đất ở hợp pháp và các loại đất khác” là chưa thỏa đáng. Điều này kéo theo hệ quả, tất cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở”, phù hợp với quy hoạch… sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Các trường hợp không được công nhận chủ đầu tư dự án, gồm có 100% đất nông nghiệp; có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; có đất hỗn hợp gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Mặc dù, việc nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất hoàn toàn phù hợp và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, theo quy định của pháp luật về đất đai.
Luật Đất đai 2013 cho phép nhà đầu tư được “nhận chuyển quyền sử dụng đất” gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, do vướng điều khoản quy định nhà đầu tư phải “có 100% đất ở” thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại nghị định nêu trên, dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trên cả nước không thể triển khai. Chỉ riêng tại TPHCM, từ tháng 12-2015 đến tháng 9-2018 đã có 126 dự án nhà ở thương mại bị “đắp chiếu”, gây thiệt hại lớn cho các doanh nghiệp.
Theo đại diện HoREA, việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư “có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở” gây thất thu cho ngân sách nhà nước, gây lãng phí tài nguyên đất đai là hại hơn lợi. Theo HoREA, nếu không bị “ách tắc”, với 126 dự án nhà ở tại TPHCM, bình quân mỗi dự án đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng đầu tư lên 126.000 tỷ đồng. Từ đó cho thấy Nhà nước đã thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (khoảng 15% giá thành); thất thu thuế giá trị gia tăng 10% tương đương 12.600 tỷ đồng; thất thu thuế thu nhập doanh nghiệp 20% (khoảng 5.000 tỷ đồng)...
Theo HoREA, việc xem xét sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021 cho phép công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở” cho phù hợp với quy hoạch và đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của pháp luật. Về lâu dài, Chính phủ và Quốc hội cũng nên xem xét xây dựng lại Luật Nhà ở (mới), để không chỉ đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật mà còn thể chế hóa đường lối, chủ trương chính sách về phát triển đô thị, nhà ở đến năm 2025, 2030 và 2045.
Mai Anh
