Chủ nhật 06/07/2025 07:07
Hotline: 024.355.63.010
Góc nhìn Chuyên gia

GS-TS Hoàng Văn Cường: Nên cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu chuyển đổi

14/05/2023 21:53
“Một trong những lý do khiến thị trường bất động sản (BĐS) khi sốt nóng, lúc giá băng là do nguồn tiền”, GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách

Vì vậy, theo ông Cường, để tránh tình trạng này, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên chấm dứt thị trường BĐS hình thành trong tương lai và cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu chuyển đổi.

Ảnh minh họa
GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội.

Bất động sản cũng là một loại hàng hóa, nên giá cả, thanh khoản phụ thuộc vào cung - cầu, vậy tại sao lại phụ thuộc vào nguồn tiền, thưa ông?

Bất động sản không chỉ là sản phẩm hàng hóa chỉ để tiêu dùng, sử dụng, thiếu thì mua, đủ thì thôi, mà còn là kênh đầu tư sinh lời, là của để dành, nên nhu cầu là vô hạn.

Đã là đầu tư thì tiền không bao giờ đủ. Người có sẵn tiền thì đầu tư, vay thêm để đầu tư, người ít tiền cũng tìm đủ mọi cách xoay tiền đầu tư với hy vọng thị trường lên bán lại kiếm lời. Khi nhà nhà đầu tư vào BĐS, nhu cầu tăng cao, trong khi đất đai ít đi, khiến thị trường BĐS nhiều phen tăng nóng, tăng ngoài sức tưởng tượng.

Nhưng nguồn tiền trong xã hội chỉ có hạn, khi giá BĐS đã quá cao, đầu tư không còn lợi nhuận, tiền cho thuê không đủ trả lãi vay ngân hàng buộc nhiều người phải bán ra, trong khi người mua không còn tiền và cũng không thể vay được do ngân hàng thắt chặt cho vay BĐS, thì thị trường lao dốc, đóng băng.

Chắc ông đã có nhiều... trải nghiệm?

Trong vòng 10 năm trở lại đây, thị trường có lúc tăng, lúc giảm, nhưng những cơn “sóng thần” đều xuất phát từ dòng tiền.

Giai đoạn 2019-2021, dòng tiền trên thị trường BĐS vô cùng dồi dào, bên cạnh kênh tín dụng ngân hàng là hàng trăm ngàn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp do doanh nghiệp BĐS phát hành được bơm vào thị trường, làm thị trường tăng nóng, khiến không ít người sẵn sàng nghỉ việc để đi làm “môi giới”, không ít người “hốt bạc tỷ” nhờ thị trường tăng nóng.

Nhưng từ đầu năm 2022, khi dòng tiền tín dụng từ ngân hàng cho thị trường BĐS được khóa lại, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp nghiệp BĐS nói riêng được thắt chặt, nguồn tài chính bơm cho thị trường BĐS gần như bị đóng đột ngột, khiến thị trường rơi vào trầm lắng và lao dốc.

Khi thị trường rơi vào hỗn loạn, mới phát hiện ra hàng loạt doanh nghiệp BĐS từng “vang bóng một thời” làm ăn gian dối, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp vướng vòng lao lý, hàng loạt dự án bị dừng, tạm dừng sau khi cơ quan quản lý nhà nước tiến hành thanh tra, kiểm tra.

Thị trường BĐS đóng vai trò lớn trong tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm vì liên quan đến hàng loạt hoạt động sản xuất, kinh doanh. Thưa ông, chắc không thể để thị trường sốt nóng, sốt lạnh như thời gian vừa qua?

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa.

Như tôi nói, nhu cầu đầu tư vào nhà đất là có thật, là chính đáng, không vi phạm pháp luật và nguyên nhân gây sốt là từ do nguồn tiền. Vì vậy, bài toán đặt ra là làm sao giải quyết được nguồn tiền cho thị trường.

Ngân hàng không thể đầu tư quá nhiều tiền cho BĐS vì phải ưu tiên tín dụng cho hàng loạt ngành hàng, lĩnh vực khác. Trong xã hội, ai cũng muốn đầu tư vào nhà đất, nhưng người thực sự có đủ tiềm lực không nhiều. Vì vậy, để tạo nguồn tài chính dồi dào chỉ còn cách khuyến khích doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu chuyển đổi, khuyến khích doanh nghiệp BĐS đủ điều kiện niêm yết huy động vốn trên thị trường chứng khoán.

Bài học nhãn tiền cho doanh nghiệp BĐS mạnh tay huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đang phải trả giá, thưa ông?

Phải quản lý chặt chẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất kể doanh nghiệp phát hành hoạt động trong lĩnh vực nào. Trái phiếu mà doanh nghiệp BĐS phát hành ở đây là trái phiếu chuyển đổi, được tự do chuyển đổi, là khoản đầu tư, chứ không phải khoản vay nợ như trái phiếu doanh nghiệp thông thường.

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sẽ trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ năm tới đây đều cho phép giao dịch BĐS hình thành trong tương lai (nhà ở, công trình đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng). Theo tôi, cần phải nghiên cứu lại quy định này vì trên thế giới hầu như không ở đâu cho phép giao dịch loại tài sản chưa hình thành, mới chỉ có trên giấy tờ.

Ở Việt Nam, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản nghiêm cấm hành vi huy động, chiếm dụng vốn, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết, nhưng thực tế, không thể đếm được có biết bao nhiêu vụ người dân tập trung đông người, kéo băng-rôn, đơn từ gửi đi khắp nơi tố cáo chủ đầu tư sử dụng vốn của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng cam kết.

Vì thế, cần cấm giao dịch BĐS hình thành trong tương lai. Thay vào đó, cho doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu chuyển đổi để huy động vốn, đồng thời tạo điều kiện cho mọi người dù ít tiền đều có thể đầu tư vào BĐS. Người mua trái phiếu là nhà đầu tư, chấp nhận lời ăn - lỗ chịu cùng dự án, chứ không phải là trái chủ được doanh nghiệp trả đầy đủ gốc và lãi đúng hạn.

Mạnh Bôn/Đầu tư Online

Tin bài khác
Chuyên gia đề xuất hoàn thiện khung pháp lý cho mô hình bất động sản Livehouse

Chuyên gia đề xuất hoàn thiện khung pháp lý cho mô hình bất động sản Livehouse

Livehouse là mô hình bất động sản tích hợp lưu trú, kinh doanh và giải trí, mang đến giải pháp nhà ở linh hoạt cho người đô thị và cần khung pháp lý rõ ràng.
Ưu tiên thủ tục hải quan cho doanh nghiệp công nghệ cao và bán dẫn

Ưu tiên thủ tục hải quan cho doanh nghiệp công nghệ cao và bán dẫn

Luật Hải quan sửa đổi mở đường cho doanh nghiệp công nghệ cao, bán dẫn và đổi mới sáng tạo: ưu tiên thủ tục, xuất nhập khẩu tại chỗ và tăng cường hỗ trợ giúp tháo gỡ điểm nghẽn chuỗi cung ứng và khởi nghiệp.
"Chính phủ cần chia sẻ chi phí nếu muốn doanh nghiệp mạnh dạn phát hành trái phiếu xanh"

"Chính phủ cần chia sẻ chi phí nếu muốn doanh nghiệp mạnh dạn phát hành trái phiếu xanh"

Đây cũng là nhận định của ông Đỗ Ngọc Quỳnh, Tổng Thư ký Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam tại Tọa đàm trực tuyến “Phát triển thị trường trái phiếu xanh: Tìm kiếm cơ hội trong hành trình tiến đến Net Zero” diễn ra sáng ngày 26/6.
TS. Võ Trí Thành đề xuất “không hồi tố” để hộ kinh doanh không còn nơm nớp sợ thuế

TS. Võ Trí Thành đề xuất “không hồi tố” để hộ kinh doanh không còn nơm nớp sợ thuế

TS. Võ Trí Thành ủng hộ nguyên tắc không truy thu hồi tố với hộ kinh doanh, song cho rằng vẫn cần thêm niềm tin chính sách để người dân yên tâm công khai doanh thu.
Vì sao hàng triệu hộ kinh doanh đang “né” chính sách thuế và hóa đơn điện tử?

Vì sao hàng triệu hộ kinh doanh đang “né” chính sách thuế và hóa đơn điện tử?

Bà Lê Thị Duyên Hải cho rằng, cần xây dựng luật riêng cho hộ kinh doanh và truyền thông rõ ràng về hóa đơn điện tử để giảm lo ngại bị lộ doanh thu.
Ông Nguyễn Văn Phúc: Đừng bắt hộ kinh doanh chơi luật doanh nghiệp nếu chưa có lối riêng

Ông Nguyễn Văn Phúc: Đừng bắt hộ kinh doanh chơi luật doanh nghiệp nếu chưa có lối riêng

Theo ông Nguyễn Văn Phúc nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội cần hệ thống pháp lý minh bạch, hỗ trợ hợp lý để hộ kinh doanh phát triển ổn định.
GS.TS Trần Đình Hợi: AI sẽ là “chìa khóa vàng” thúc đẩy chính phủ số Việt Nam

GS.TS Trần Đình Hợi: AI sẽ là “chìa khóa vàng” thúc đẩy chính phủ số Việt Nam

Theo GS.TS Trần Đình Hợi, vai trò của AI trong xây dựng chính phủ số hiệu quả, minh bạch, lấy người dân làm trung tâm, từ bài học Estonia gợi mở cho Việt Nam.
Hàng giả vẫn "sống khỏe" nhờ kẽ hở luật và lòng tham tiêu dùng

Hàng giả vẫn "sống khỏe" nhờ kẽ hở luật và lòng tham tiêu dùng

Ông Lê Huy Anh – Phó Cục trưởng Cục Sở hữu trí tuệ (Bộ Khoa học và Công nghệ) nhấn mạnh: Cuộc chiến chống hàng giả hiện nay không chỉ dừng lại ở xử lý vi phạm mà còn là dịp nhìn lại và bịt kín những lỗ hổng luật pháp đang bị các đối tượng lợi dụng.
Sẽ xóa bỏ độc quyền vàng miếng hướng đến thị trường cạnh tranh, minh bạch

Sẽ xóa bỏ độc quyền vàng miếng hướng đến thị trường cạnh tranh, minh bạch

NHNN đã sớm xây dựng và hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 24/2012/NĐ-CP theo hướng thị trường hóa có lộ trình, kiểm soát chặt chẽ. Để làm rõ hơn về những điểm mới, định hướng sửa đổi tại Dự thảo, ông Đào Xuân Tuấn – Cục trưởng Cục Quản lý Ngoại hối NHNN đã có những chia sẻ với báo chí.
96.500 doanh nghiệp rời thị trường và những “vướng víu chính sách”

96.500 doanh nghiệp rời thị trường và những “vướng víu chính sách”

Theo TS. Võ Trí Thành, nguyên nhân nhiều doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường không chỉ do sức mua giảm mà còn từ chi phí mặt bằng, hàng hóa nhập lậu và chính sách thuế thương mại điện tử.
Xóa bỏ thuế khoán trước năm 2026: Không còn khoán, chỉ còn minh bạch

Xóa bỏ thuế khoán trước năm 2026: Không còn khoán, chỉ còn minh bạch

'Nghị quyết 68 yêu cầu xóa bỏ thuế khoán với hộ kinh doanh trước năm 2026 là bước cải cách then chốt để minh bạch hóa, thúc đẩy hộ chuyển lên doanh nghiệp", Phó Cục trưởng Cục Thuế Mai Sơn chia sẻ với DNHN.
Giá vàng chênh lệch – "miếng mồi béo bở" cho đầu cơ và trốn thuế

Giá vàng chênh lệch – "miếng mồi béo bở" cho đầu cơ và trốn thuế

Chênh lệch giá vàng đang tạo cơ hội cho đầu cơ, trốn thuế và thất thu ngân sách. Chuyên gia về thuế - Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Tú đề xuất siết thuế và cải cách thị trường vàng.
Việt Nam có thể bỏ lỡ cơ hội vàng trong chuyển dịch năng lượng tái tạo

Việt Nam có thể bỏ lỡ cơ hội vàng trong chuyển dịch năng lượng tái tạo

PGS.TS Đặng Trần Thọ, Viện trưởng Viện Công nghệ Năng lượng – Đại học Bách Khoa Hà Nội, cảnh báo Việt Nam đang chững lại trong chuyển dịch năng lượng xanh do thiếu cơ chế giá điện mới và hạ tầng pháp lý phù hợp.
TS. Trần Xuân Lượng: Mở khóa mặt bằng sản xuất, không còn "xin - cho"

TS. Trần Xuân Lượng: Mở khóa mặt bằng sản xuất, không còn "xin - cho"

Theo TS. Trần Xuân Lượng quản lý tốt đất công nghiệp, loại bỏ cơ chế “xin – cho”, tạo môi trường minh bạch, doanh nghiệp tiếp cận đất đai hiệu quả, thúc đẩy sản xuất phát triển.
Sửa đổi Luật Khoa học, Công nghệ và Đổi mới sáng tạo: Gỡ “rào cản” cho doanh nghiệp

Sửa đổi Luật Khoa học, Công nghệ và Đổi mới sáng tạo: Gỡ “rào cản” cho doanh nghiệp

Dự thảo Luật Khoa học, Công nghệ và Đổi mới sáng tạo (sửa đổi) tháo gỡ nhiều “rào cản” cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đổi mới sáng tạo.