Thứ tư 30/10/2024 08:36
Hotline: 024.355.63.010
Góc nhìn Chuyên gia

GS-TS Hoàng Văn Cường: Nên cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu chuyển đổi

14/05/2023 21:53
“Một trong những lý do khiến thị trường bất động sản (BĐS) khi sốt nóng, lúc giá băng là do nguồn tiền”, GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách
aa

Vì vậy, theo ông Cường, để tránh tình trạng này, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên chấm dứt thị trường BĐS hình thành trong tương lai và cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu chuyển đổi.

Ảnh minh họa
GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội.

Bất động sản cũng là một loại hàng hóa, nên giá cả, thanh khoản phụ thuộc vào cung - cầu, vậy tại sao lại phụ thuộc vào nguồn tiền, thưa ông?

Bất động sản không chỉ là sản phẩm hàng hóa chỉ để tiêu dùng, sử dụng, thiếu thì mua, đủ thì thôi, mà còn là kênh đầu tư sinh lời, là của để dành, nên nhu cầu là vô hạn.

Đã là đầu tư thì tiền không bao giờ đủ. Người có sẵn tiền thì đầu tư, vay thêm để đầu tư, người ít tiền cũng tìm đủ mọi cách xoay tiền đầu tư với hy vọng thị trường lên bán lại kiếm lời. Khi nhà nhà đầu tư vào BĐS, nhu cầu tăng cao, trong khi đất đai ít đi, khiến thị trường BĐS nhiều phen tăng nóng, tăng ngoài sức tưởng tượng.

Nhưng nguồn tiền trong xã hội chỉ có hạn, khi giá BĐS đã quá cao, đầu tư không còn lợi nhuận, tiền cho thuê không đủ trả lãi vay ngân hàng buộc nhiều người phải bán ra, trong khi người mua không còn tiền và cũng không thể vay được do ngân hàng thắt chặt cho vay BĐS, thì thị trường lao dốc, đóng băng.

Chắc ông đã có nhiều... trải nghiệm?

Trong vòng 10 năm trở lại đây, thị trường có lúc tăng, lúc giảm, nhưng những cơn “sóng thần” đều xuất phát từ dòng tiền.

Giai đoạn 2019-2021, dòng tiền trên thị trường BĐS vô cùng dồi dào, bên cạnh kênh tín dụng ngân hàng là hàng trăm ngàn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp do doanh nghiệp BĐS phát hành được bơm vào thị trường, làm thị trường tăng nóng, khiến không ít người sẵn sàng nghỉ việc để đi làm “môi giới”, không ít người “hốt bạc tỷ” nhờ thị trường tăng nóng.

Nhưng từ đầu năm 2022, khi dòng tiền tín dụng từ ngân hàng cho thị trường BĐS được khóa lại, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp nghiệp BĐS nói riêng được thắt chặt, nguồn tài chính bơm cho thị trường BĐS gần như bị đóng đột ngột, khiến thị trường rơi vào trầm lắng và lao dốc.

Khi thị trường rơi vào hỗn loạn, mới phát hiện ra hàng loạt doanh nghiệp BĐS từng “vang bóng một thời” làm ăn gian dối, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp vướng vòng lao lý, hàng loạt dự án bị dừng, tạm dừng sau khi cơ quan quản lý nhà nước tiến hành thanh tra, kiểm tra.

Thị trường BĐS đóng vai trò lớn trong tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm vì liên quan đến hàng loạt hoạt động sản xuất, kinh doanh. Thưa ông, chắc không thể để thị trường sốt nóng, sốt lạnh như thời gian vừa qua?

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa.

Như tôi nói, nhu cầu đầu tư vào nhà đất là có thật, là chính đáng, không vi phạm pháp luật và nguyên nhân gây sốt là từ do nguồn tiền. Vì vậy, bài toán đặt ra là làm sao giải quyết được nguồn tiền cho thị trường.

Ngân hàng không thể đầu tư quá nhiều tiền cho BĐS vì phải ưu tiên tín dụng cho hàng loạt ngành hàng, lĩnh vực khác. Trong xã hội, ai cũng muốn đầu tư vào nhà đất, nhưng người thực sự có đủ tiềm lực không nhiều. Vì vậy, để tạo nguồn tài chính dồi dào chỉ còn cách khuyến khích doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu chuyển đổi, khuyến khích doanh nghiệp BĐS đủ điều kiện niêm yết huy động vốn trên thị trường chứng khoán.

Bài học nhãn tiền cho doanh nghiệp BĐS mạnh tay huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đang phải trả giá, thưa ông?

Phải quản lý chặt chẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất kể doanh nghiệp phát hành hoạt động trong lĩnh vực nào. Trái phiếu mà doanh nghiệp BĐS phát hành ở đây là trái phiếu chuyển đổi, được tự do chuyển đổi, là khoản đầu tư, chứ không phải khoản vay nợ như trái phiếu doanh nghiệp thông thường.

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sẽ trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ năm tới đây đều cho phép giao dịch BĐS hình thành trong tương lai (nhà ở, công trình đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng). Theo tôi, cần phải nghiên cứu lại quy định này vì trên thế giới hầu như không ở đâu cho phép giao dịch loại tài sản chưa hình thành, mới chỉ có trên giấy tờ.

Ở Việt Nam, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản nghiêm cấm hành vi huy động, chiếm dụng vốn, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết, nhưng thực tế, không thể đếm được có biết bao nhiêu vụ người dân tập trung đông người, kéo băng-rôn, đơn từ gửi đi khắp nơi tố cáo chủ đầu tư sử dụng vốn của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng cam kết.

Vì thế, cần cấm giao dịch BĐS hình thành trong tương lai. Thay vào đó, cho doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu chuyển đổi để huy động vốn, đồng thời tạo điều kiện cho mọi người dù ít tiền đều có thể đầu tư vào BĐS. Người mua trái phiếu là nhà đầu tư, chấp nhận lời ăn - lỗ chịu cùng dự án, chứ không phải là trái chủ được doanh nghiệp trả đầy đủ gốc và lãi đúng hạn.

Mạnh Bôn/Đầu tư Online

Tin bài khác
TS. Nguyễn Văn Thân - Chủ tịch Vinasme: Thuế suất ưu đãi 15-17% chưa thực sự hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ

TS. Nguyễn Văn Thân - Chủ tịch Vinasme: Thuế suất ưu đãi 15-17% chưa thực sự hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ

TS. Nguyễn Văn Thân - Chủ tịch Vinasme cho rằng đề xuất áp thuế suất 15% cho doanh nghiệp siêu nhỏ và 17% cho doanh nghiệp nhỏ chưa thực sự hấp dẫn.
Thuế bất động sản: Giải pháp kiểm soát giá nhà tại Việt Nam

Thuế bất động sản: Giải pháp kiểm soát giá nhà tại Việt Nam

Bộ Xây dựng đang xem xét chính sách thuế đối với những cá nhân sở hữu nhiều bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ. Chuyên gia Savills nhận định rằng thuế là công cụ hiệu quả để bình ổn giá nhà và quản lý tài nguyên.
Tiết kiệm năng lượng: Lời giải cho bài toán cạnh tranh của doanh nghiệp Việt

Tiết kiệm năng lượng: Lời giải cho bài toán cạnh tranh của doanh nghiệp Việt

Trong bối cảnh chi phí năng lượng ngày càng gia tăng và các yêu cầu khắt khe từ thị trường quốc tế, các doanh nghiệp cần có những giải pháp cụ thể để tối ưu hóa năng lượng.
Cần làm gì để hoàn thiện cơ chế điều hành giá xăng dầu?

Cần làm gì để hoàn thiện cơ chế điều hành giá xăng dầu?

Chuyên gia kinh tế - TS. Nguyễn Minh Phong chia sẻ với phóng viên Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập xung quanh vấn đề về dự thảo Nghị định kinh doanh xăng dầu đang được doanh nghiệp quan tâm.
Chủ tịch Ericsson Việt Nam: "5G sẽ là nhân tố chuyển đổi quan trọng trong nhiều ngành"

Chủ tịch Ericsson Việt Nam: "5G sẽ là nhân tố chuyển đổi quan trọng trong nhiều ngành"

Chủ tịch Ericsson Việt Nam ước tính 5G sẽ chiếm khoảng 50% thuê bao di động vào năm 2029. Hiện nay, hơn 25% lưu lượng dữ liệu được truyền tải qua 5G.
Đánh thuế căn nhà thứ hai có kiểm soát được giá bất động sản?

Đánh thuế căn nhà thứ hai có kiểm soát được giá bất động sản?

Hiện nay vấn đề đánh thuế căn nhà thứ hai đang được đưa ra bàn thảo nhiều. Việc đề xuất của Bộ Xây dựng cũng như sự lên tiếng của Thứ trưởng Bộ Tài Chính về việc đề xuất đánh thuế căn nhà thứ hai.
Biến thách thức từ bất ổn năng lượng thành cơ hội cho doanh nghiệp sản xuất

Biến thách thức từ bất ổn năng lượng thành cơ hội cho doanh nghiệp sản xuất

Trong bối cảnh bất ổn năng lượng, các doanh nghiệp sản xuất tại Việt Nam nên đầu tư vào năng lượng tái tạo và chuyển đổi sang mô hình kinh doanh bền vững.
Chuyên gia kinh tế Lương Văn Tự: Giá cà phê sẽ nhanh chóng “rời đỉnh”

Chuyên gia kinh tế Lương Văn Tự: Giá cà phê sẽ nhanh chóng “rời đỉnh”

Giá cà phê Robusta đang có xu hướng tăng rất mạnh thời gian gần đây. Tuy nhiên, xu hướng này được dự báo sẽ không kéo dài.
Quy định tạm hoãn xuất cảnh đối với người nợ thuế: Góc nhìn từ ngành thuế

Quy định tạm hoãn xuất cảnh đối với người nợ thuế: Góc nhìn từ ngành thuế

Để tăng cường hiệu quả thu nợ, việc kết hợp nhiều biện pháp cưỡng chế khác nhau, cùng với ứng dụng công nghệ hiện đại, sẽ là yếu tố quyết định thành công trong quản lý thuế của Việt Nam.
"Làn sóng thanh toán không tiền mặt mở ra cơ hội cho người tiêu dùng và doanh nghiệp"

"Làn sóng thanh toán không tiền mặt mở ra cơ hội cho người tiêu dùng và doanh nghiệp"

Xu hướng thanh toán không tiền mặt ngày càng thịnh hành, mang đến nhiều tiềm năng tăng trưởng và đổi mới, mở ra cơ hội cho cả người tiêu dùng và doanh nghiệp.
Nghị định 115 – Luật Đấu thầu: Những điểm mới nhà đầu tư cần biết

Nghị định 115 – Luật Đấu thầu: Những điểm mới nhà đầu tư cần biết

Nghị định 115 với nhiều điểm mới, cơ bản hoàn thiện khung pháp lý cho việc lựa chọn nhà đầu tư trong các dự án đầu tư có sử dụng đất.
Sở Giao dịch hàng hóa: Điểm kết nối lợi ích doanh nghiệp - người trồng cà phê

Sở Giao dịch hàng hóa: Điểm kết nối lợi ích doanh nghiệp - người trồng cà phê

Tiếp tục câu chuyện quanh cây cà phê, ông Lương Tuấn Vũ - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Hàng hóa Gia Cát Lợi “bật mí” những điều ít được biết đến lâu nay trong mối quan hệ giữa doanh nghiệp và người trồng cà phê.
TS. Nguyễn Thanh Nga: Tài Chính Xanh động lực cho đầu tư bền vững

TS. Nguyễn Thanh Nga: Tài Chính Xanh động lực cho đầu tư bền vững

Theo TS. Nguyễn Thanh Nga, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược và Chính sách Tài chính, tài chính xanh không chỉ hỗ trợ chuyển đổi sang mô hình ít carbon mà còn tạo cơ hội đầu tư trong năng lượng tái tạo, giao thông sạch và công trình xanh.
TS. Cấn Văn Lực: Cơ hội cho tài chính xanh đang rộng mở

TS. Cấn Văn Lực: Cơ hội cho tài chính xanh đang rộng mở

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cơ hội cho tài chính xanh tại Việt Nam đang mở rộng nhờ vào xu hướng toàn cầu và cam kết quốc tế.
iPhone 16 Pro chính thức ra mắt, chuyên gia nói gì?

iPhone 16 Pro chính thức ra mắt, chuyên gia nói gì?

Quý I/2025, sản lượng iPhone 16 có thể tiếp tục giảm mạnh, từ 53-55% so với quý trước, do nhu cầu thay đổi theo mùa và ảnh hưởng của iPhone SE thế hệ thứ 4.