Gỡ nút thắt vốn để thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê bền vững

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là nhóm lao động trẻ và người nhập cư, ngày càng trở nên cấp thiết. Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện vẫn đang thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội cho thuê, khiến bài toán an cư của hàng triệu người lao động chưa có lời giải thỏa đáng.

Gỡ nút thắt vốn để thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê bền vững (Ảnh: Minh họa)

Thực tế cho thấy, dù cả nước đang triển khai gần 800 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 720.000 căn hộ, nhưng số lượng căn hộ dành cho thuê mới chỉ đạt khoảng 42.000 căn. Điều này phản ánh rõ sự lệch pha trong cơ cấu nguồn cung khi phần lớn vẫn tập trung vào mô hình để bán, trong khi nhu cầu thuê lại gia tăng mạnh tại các đô thị lớn và khu công nghiệp.

Tại nhiều thành phố, không khó để bắt gặp hình ảnh người lao động phải sống trong các khu trọ chật hẹp, thiếu tiện nghi hoặc những chung cư mini cải tạo từ nhà ở riêng lẻ nằm sâu trong các con hẻm nhỏ. Điều kiện sống hạn chế, hạ tầng không đồng bộ và rủi ro an toàn là những vấn đề tồn tại kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của người dân.

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến phân khúc nhà ở cho thuê phát triển chậm chính là thiếu nguồn vốn phù hợp. Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội cho thuê. Trong đó, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là bài toán vốn. Nhà ở cho thuê có thời gian hoàn vốn dài, trong khi doanh nghiệp chủ yếu tiếp cận nguồn tín dụng ngắn hạn với lãi suất thương mại cao. Nếu không có nguồn vốn trung và dài hạn ổn định, rất khó khuyến khích doanh nghiệp tham gia.

Ở góc nhìn chính sách, nhiều ý kiến cho rằng cách tiếp cận hiện nay vẫn còn thiên về hỗ trợ người mua nhà hơn là khuyến khích phát triển mô hình cho thuê. Điều này chưa thực sự phù hợp với thực tế khi một bộ phận lớn người lao động chưa có đủ điều kiện tài chính để sở hữu nhà ở ngay, đồng thời xu hướng dịch chuyển việc làm ngày càng linh hoạt.

PGS.TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định quá trình đô thị hóa nhanh sẽ kéo theo xu hướng dịch chuyển lao động linh hoạt hơn, từ đó làm gia tăng nhu cầu thuê nhà tại các trung tâm kinh tế lớn. Thực tế này đòi hỏi chính sách nhà ở cần có sự điều chỉnh kịp thời, phù hợp với xu hướng phát triển mới của thị trường lao động.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV.

Cũng theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, cần nhìn nhận nhà ở xã hội cho thuê như một phần của hạ tầng lao động và hạ tầng an sinh đô thị, thay vì chỉ coi đây là hoạt động kinh doanh bất động sản đơn thuần. Cách tiếp cận này sẽ giúp định hình lại vai trò của phân khúc nhà ở cho thuê trong chiến lược phát triển đô thị bền vững.

Để tháo gỡ nút thắt hiện tại, các chuyên gia đề xuất cần xây dựng một hệ thống chính sách riêng dành cho nhà ở cho thuê thay vì lồng ghép trong khung nhà ở xã hội hiện hành. Trọng tâm là thiết kế các gói tín dụng dài hạn với lãi suất ổn định dành cho chủ đầu tư, với thời hạn vay phù hợp chu kỳ hoàn vốn của dự án.

Bên cạnh đó, việc bổ sung các ưu đãi về thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền thuê đất và chi phí hạ tầng cũng được xem là giải pháp cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả tài chính cho nhà đầu tư. Khi lợi nhuận được đảm bảo ở mức hợp lý, doanh nghiệp sẽ có thêm động lực tham gia vào phân khúc vốn được đánh giá là ít hấp dẫn hơn so với bất động sản thương mại.

Một số ý kiến cũng đề xuất mở rộng cơ chế hợp tác công tư trong phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt tại các khu công nghiệp và vùng ven đô thị lớn. Mô hình này không chỉ giúp chia sẻ rủi ro giữa khu vực công và tư mà còn tận dụng hiệu quả nguồn lực xã hội.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ cho rằng chính sách hiện nay cần tập trung khuyến khích những dự án mang lại hiệu quả an sinh thực chất, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý cho thuê dài hạn.

Song song với các giải pháp về vốn và ưu đãi, việc hoàn thiện cơ chế quản lý cũng đóng vai trò quan trọng. Các chuyên gia nhấn mạnh cần xây dựng hệ thống xét duyệt đối tượng thuê minh bạch, ứng dụng công nghệ số để kiểm soát thu nhập, tình trạng nhà ở và quá trình sử dụng. Đồng thời, công tác hậu kiểm cần được tăng cường nhằm ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách như cho thuê lại hoặc sử dụng sai mục đích.

Định hướng phát triển nhà ở trong giai đoạn tới cũng đã được lãnh đạo cấp cao nhấn mạnh với quan điểm “nhà là để ở, không phải để kinh doanh hay tích sản”, đồng thời yêu cầu kiểm soát chặt chẽ việc mua, thuê và chuyển nhượng nhà ở xã hội để đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng.

Trong dài hạn, việc chuyển đổi tư duy từ “ai cũng phải sở hữu nhà” sang đảm bảo mọi người dân đều có chỗ ở phù hợp, an toàn và ổn định sẽ là bước đi quan trọng. Khi đó, nhà ở cho thuê không chỉ là giải pháp tình thế mà sẽ trở thành một trụ cột trong hệ thống an sinh đô thị, góp phần tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế.