Cần thêm nhiều giải pháp để quản lý các chung cư mini cho thuê

Nhu cầu thuê chung cư mini ngày càng tăng

Trao đổi với Doanhnghiephoinhap.vn, anh Nguyễn Văn Tiệp, người đã nhiều năm quản lý một hệ thống chung cư mini cho thuê ở khu vực Mỹ Đình cho biết, bản thân anh không biết về hệ thống kỹ thuật các tòa nhà đang cho thuê, chỉ là người đứng ra làm hợp đồng cho thuê và thu tiền hàng tháng cho chủ nhà.

Theo anh Tiệp, khi có các sự cố hỏng hóc, anh sẽ gọi thợ đến sửa chữa rồi thanh toán, chưa nghĩ đến việc phải vận hành tòa nhà thế nào. Lý do là toàn bộ 5 tòa nhà chung cư mini cho thuê đang vận hành đều thuộc quyền tự quản của người thuê, hệ thống cửa ra vào bằng vân tay được cấp cho từng thành viên thuê trọ.

“Giờ quản lý cũng nhàn, hàng tháng chỉ cần gửi số tiền phải đóng từng tháng, bao gồm tiền điện nước, mạng internet và tiền quản lý cho từng phòng, họ chuyển khoản là xong”, anh Tiếp nói.

Khi được hỏi về các căn hộ chung cư được cấp phép theo hình thức nào?, anh Tiệp cũng không trả lời được, chỉ biết chủ nhà bàn giao cho công việc thu tiền và cho thuê rồi hàng tháng quyết toán cho chủ nhà.

“Hiện nay, toàn bộ các tòa nhà làm chung cư mini cho thuê của chúng tôi đều có độ lấp đầy 100%, nhất là thời điểm này, khi sinh viên lên nhập trường ngày một đông, hầu như không có phòng trống cho thuê”, anh Tiệp nói thêm.

Ông Nguyễn Văn Long - đại diện một công ty bất động sản cho thuê tại khu vực quận Cầu Giấy cho biết, Công ty ông chuyên nhận thuê lại các tòa nhà của người dân rồi cải tạo lại làm cơ sở lưu trú cho người lao động.

Theo ông Long, hiện công ty đang vận hành khoảng 600 phòng cho thuê, việc quản lý vận hành được tổ chức bài bản, hàng ngày có nhân viên dọn vệ sinh hành lang và kỹ thuật đi kiểm tra hàng ngày, nhất là hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy.

“Chúng tôi thường xuyên theo dõi, nhắc nhở người thuê nhà cẩn thận với các sự cố cháy nổ trong tòa nhà để phòng tránh các trường hợp đáng tiếc xảy ra”, ông Long nói.

Theo ông Long, các tòa nhà cho thuê nên được quản lý bởi các công ty cho thuê chuyên nghiệp, tránh các trường hợp tự phát để hạn chế xảy ra các rủi ro cho cư dân đang sinh sống trong tòa nhà.

“Nên thành lập các sàn giao dịch cho thuê và quản lý vận hành cho thuê chuyên nghiệp. Không thể cấm triệt vì loại hình chung cư mini là giải pháp nhà ở của số đông lực lượng lao động tại thành phố lớn. Những đối tượng chưa có nhà ở, cần phải có các quy định rõ ràng về loại hình nhà ở này”, ông Long đề xuất.

Ông Long cho biết, ở các khu vực nội thành Hà Nội, những chung cư mini cũ đã vận hành ổn định từ 2 năm đổ lên rất hiếm khi có phòng trống. Khách thuê rất đa dạng, từ sinh viên, người mới đi làm cho đến những gia đình trẻ, nhiều người trong số đó có xu hướng thuê ổn định trong nhiều năm.

Ông Long cho hay, nếu như những phân khúc bất động sản khác đang chịu cảnh lệch pha cung cầu, nhu cầu tìm thuê chung cư mini ngày càng tăng mạnh và nguồn cung của phân khúc này liên tục được bổ sung.

Chị Trần Thị Vinh, một người đang thuê chung cư mini ở Nguyễn Khánh Toàn (quận Cầu Giấy – TP. Hà Nội) chia sẻ, ở chung cư minni giờ giấc đi lại thoải mái vì không chung chủ, đa phần mọi hoạt động trong tòa nhà đều là các cá nhân tự quản.

Theo chị này, ở chung cư mini nhiều thứ rất thuận lợi, các phòng đều tách biệt nhau. Tuy nhiên, chị vẫn có chút lo lắng vì thiếu bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy.

“Sau khi xảy ra vụ việc cháy chung cư mini ở Khương Hạ (quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội) tôi mới thấy trong tòa nhà không có hệ thống phòng cháy chữa cháy. Chủ nhà chỉ có vài cái bình để ở tầng 1 - khu vực làm chỗ để xe của người thuê nhà, không thấy hệ thống báo cháy từng tầng”, chị Vinh nói.

“Các phòng trên tầng cao không lối thoát hiểm ra ngoài, hành lang cầu thang bộ lại hẹp, lỡ có sự cố cháy nổ sẽ nguy hiểm. Đó là bởi trong tòa nhà có nhiều phòng vẫn sử dụng bếp gas để đun nấu”, chị Vinh lo lắng.

Theo chị này, chung cư mini cho thuê cần phải được quản lý rõ ràng hơn, các cơ quan chức năng nên ban hành quy định rõ ràng hơn. Vì cho thuê là dịch vụ kinh doanh nên cần phải đưa vào luật để người sử dụng dịch vụ yên tâm hơn.

Chung cư mini là phân khúc có thể mang lại tỷ lệ lợi nhuận lớn

Theo ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, chung cư mini là phân khúc có thể mang lại tỷ lệ lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, phân khúc này vẫn còn mang tính chất đầu tư manh mún, chưa thể mở rộng liên tục. Hiện mô hình này chưa thu hút được các ông lớn bất động sản, mới chỉ xuất phát từ cá nhân, theo nhóm hoặc các doanh nghiệp nhỏ tham gia.

Ông Quê nêu ra 3 nguyên nhân chính dẫn đến sự nở rộ của phân khúc chung cư mini.

Thứ nhất là do các sản phẩm nhà ở chung cư có giá bình dân ngày càng khan hiếm, cung không đủ cầu, từ đó đã thúc đẩy giá nhà ngày càng lên cao.

Trong giai đoạn những năm 2012 - 2015, giá chung cư bình dân chỉ rơi vào tầm 12 - 14 triệu đồng/m2 (đối với các dự án do Tập đoàn Mường Thanh xây dựng) hoặc trong khoảng 14 - 17 triệu đồng/m2 (đối với những dự án khác). Tuy nhiên, đến nay, mức giá ấy đã không còn trên thị trường và bị đẩy lên đến ngưỡng khoảng 40 triệu đồng/m2.

“Điều đó cho thấy, những người lao động có nhu cầu thực về nhà ở hầu như rất khó khăn trong việc mua nhà khi phải tiếp cận với mức giá đắt đỏ. Do đó, ngày càng có nhiều người lựa chọn thuê nhà thay vì cố gắng mua nhà”, ông Quê phân tích.

Thứ hai, dân số ngày càng gia tăng cũng như làn sóng người lao động dịch chuyển lên thành phố để tìm kiếm việc làm, tân sinh viên nhập học đã khiến áp lực về nhu cầu nhà ở ngày càng tăng theo.

Thứ ba, khoảng thời gian qua, ngành địa ốc bị rơi vào khủng hoảng. Điều này đã dẫn đến xu hướng đầu tư trên thị trường đang dần quay trở lại với phân khúc chung cư hoặc nhà trọ, bởi đây vẫn là những sản phẩm bất động sản sinh ra dòng tiền. Nhiều người đổ xô xuống tiền xây chung cư mini để cho thuê. Tuy nhiên, triển khai trên thực tế lại là điều không hề dễ dàng.

Ông Quê cho biết: “Việc săn tìm những mảnh đất phù hợp xây chung cư mini cũng là một trong những khó khăn lớn nhất của các nhà đầu tư. Ngoài việc tìm được vị trí ưng ý, hội tụ đủ các yếu tố như di chuyển thuận tiện, đầy đủ tiện ích, giá cả hợp lý... các nhà đầu tư phải tính toán để tối ưu được chiều cao, mật độ xây dựng”.

Bên cạnh đó, việc đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy trong tòa nhà cũng là vấn đề phải được thực hiện cực kỳ nghiêm ngặt, nếu không sẽ để lại nhiều hệ lụy khôn lường. Vụ cháy thương tâm ở chung cư mini nằm trên phố Khương Hạ mới đây là 1 ví dụ.

Ngoài chung cư mini còn nhiều “phát súng” sẵn sàng phát nổ

Theo TS Nguyễn Văn Đính –  Chủ tịch VARS, chung cư mini chỉ là một “phát súng”. Ngoài chung cư mini ra, nhiều “phát súng” khác sẵn sàng phát nổ khi gặp điều kiện thích hợp. Chính vì vậy, thay vì đi vào xử lý khi việc đã rồi thì nên khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân. Đây là “chìa khóa” để giải quyết được triệt để các vấn đề này.

Ông Đính cho rằng, để đảm bảo việc vận hành, khai thác các chung cư mini đảm bảo an toàn, cần có thêm nhiều quy định yêu cầu cao hơn, chặt chẽ hơn trong việc đầu tư, xây dựng chung cư mini, tránh phê duyệt các chung cư mini có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận.

“Tương tự như các dự án nhà ở khác, chung cư mini cũng cần có những quy định tối thiểu về hạ tầng xung quanh. Tiếp đó, năng lực, trách nhiệm của chủ chung cư mini cũng phải được quy định rõ. Không phải ai cứ có đất, có tiền là có thể xây chung cư mini để bán hay cho thuê”, ông này nói.

1. Nguyễn Văn Đính cũng lưu ý, người dân trước khi quyết định mua hay thuê chung cư mini cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý: có giấy phép xây dựng do quận/huyện cấp, xây dựng đúng theo bản vẽ thiết kế, đúng số tầng và mật độ xây dựng như trên bản vẽ đã cấp, có phê duyệt an toàn phòng cháy chữa cháy do cơ quan Công an thẩm định và cấp phép.

“Đây là những vấn đề pháp lý cốt lõi mà người mua chung cư mini phải nằm lòng để đảm bảo quyền lợi của mình”, ông nhấn mạnh.

Nói cách khác, thay vì đi vào xử lý phần “ngọn”, hãy nhìn một góc độ rộng hơn, sâu xa hơn, giải quyết vấn đề về chốn ở cho phần đông người dân chính là vấn đề gốc rễ.

Theo quan niệm của người dân Việt - “an cư lạc nghiệp”, việc tìm được một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính để ổn định cuộc sống là điều được mọi người dân mong muốn.

Ông này cho biết, trên thế giới, Mỹ và Úc đều đã có các ngân hàng đặc thù chuyên cho vay bất động sản, huy động vốn từ thị trường chứng khoán trong nước và quốc tế với lãi suất thấp hơn ngân hàng thương mại với thời hạn cho vay dài hơn, lên đến 30-40 năm.

Ngoài ra, theo ông, Nhà nước cũng nên có thêm các cơ chế hỗ trợ tốt hơn với các khách hàng mua nhà lần đầu tại các thành phố nơi họ sinh sống và làm việc. Điều này tạo thêm cơ hội cho người dân tiếp cận gần hơn với ước mơ về nơi ở an toàn.

Nghệ Nhân