Nghịch lý của thị trường hiện nay là tình trạng dự án chậm triển khai, khu đô thị vắng người ở, nhà xây xong để trống gây lãng phí lớn, trong khi nhu cầu thực lại bị bỏ ngỏ.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước vẫn còn hàng trăm dự án tồn đọng. Thị trường buộc phải dịch chuyển sang các sản phẩm có giá trị ở thực, phù hợp khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp để tạo thanh khoản bền vững.
 |
| Nhu cầu thuê nhà tại Hà Nội và các đô thị lớn đang tăng đột biến, đặc biệt đối với phân khúc giá hợp lý. Người dân đang "khát" các căn hộ, phòng trọ vừa túi tiền, đạt chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy. Chính phủ hiện đang gấp rút đề xuất các chính sách ưu tiên phát triển mô hình nàỵ |
Thực tế, áp lực nhà ở đang đè nặng lên các đô thị và khu công nghiệp. Theo Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện có khoảng 4,5-5 triệu công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, phần lớn phải thuê trọ trong điều kiện sống hạn chế. Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ hộ gia đình trẻ, lao động nhập cư thuê nhà ngày càng tăng cao, nhưng nguồn cung nhà cho thuê chất lượng vẫn rất thiếu hụt.
Ở chiều ngược lại, giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa vời. Với một căn hộ 70 m² tại khu vực trung tâm có giá khoảng 7 tỷ đồng, thì một hộ gia đình có hai lao động thuộc nhóm thu nhập bình quân cao khối FDI (đạt gần 112 triệu đồng/người/năm năm 2025) cũng phải kéo dài thời gian tích lũy rất lâu. Các sản phẩm vùng ven, đô thị vệ tinh dù là lựa chọn thay thế tốt nhưng cốt lõi là người dân cần được tiếp cận nơi ở chất lượng với chi phí phù hợp. Đó là lý do các nước phát triển coi nhà cho thuê là trụ cột an sinh xã hội.
Nhìn ra quốc tế, vai trò chủ đạo của Nhà nước là yếu tố quyết định sự thành bại. Tại Đức, tỷ lệ sở hữu nhà chỉ khoảng 46% nhưng chất lượng sống rất cao nhờ cơ chế bảng giá thuê tham chiếu "Mietspiegel" để kiểm soát mức tăng giá, chủ nhà không thể tùy tiện tăng giá hay đuổi khách thuê.
Tại Singapore, hơn 80% dân số sống trong nhà ở do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) phát triển, duy trì hệ thống nhà ở cho thuê công cộng dành cho người thu nhập thấp với mức giá được trợ cấp rất lớn từ ngân sách.
Tại Hàn Quốc, Nhà nước trực tiếp đầu tư hoặc mua lại căn hộ thương mại để cho thuê dài hạn từ 20-30 năm thông qua Tổng công ty Nhà ở và Đất đai (LH), nguồn vốn huy động từ Quỹ Đô thị Quốc gia với lãi suất ưu đãi.
Cái khó lớn nhất của phân khúc này là nhà ở cho thuê cần thời gian hoàn vốn rất dài, từ 15-25 năm, trong khi biên lợi nhuận không cao. Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thông thường, doanh nghiệp tư nhân hoàn toàn không có động lực tham gia.
VARS IRE cho rằng, Việt Nam cần thúc đẩy triển khai Quỹ Nhà ở cho thuê quốc gia, đồng thời đưa ra các cơ chế khuyến khích, ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất để doanh nghiệp tích hợp phân khúc nhà cho thuê dài hạn khi quy hoạch đại đô thị. Phải có hệ thống tài chính dài hạn như quỹ tiết kiệm nhà ở, tín dụng ưu đãi lãi suất thấp. Không có một "thiết kế thể chế đặc biệt", bài toán này không thể có lời giải ở quy mô lớn.
Một nút thắt quan trọng khác là Việt Nam đang thiếu hành lang pháp lý để bảo vệ người đi thuê trước nguy cơ bị tăng giá đột biến hay chấm dứt hợp đồng bất ngờ. Cần từng bước hình thành Luật Thuê nhà quy định rõ về hợp đồng, biên độ tăng giá và tiêu chuẩn chất lượng.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động cũng cần được hỗ trợ về thuế, hạ tầng khi tự đầu tư xây nhà cho công nhân của mình nhằm hướng tới một thị trường bất động sản cân bằng, nhân văn và bền vững hơn.
