Thứ ba 15/07/2025 04:26
Hotline: 024.355.63.010
Góc nhìn Chuyên gia

Cần cân nhắc việc ban hành Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản

15/05/2023 23:27
Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng cần phải xem lại sự cần thiết của việc ban hành Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản vì phạm vi Luật đang chồng lấn.

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tiếp tục được mang ra lấy ý kiến. Góp ý cho dự thảo luật này, Chuyên gia BĐS, đất đai Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, trong hệ thống pháp luật Việt Nam cũng như hầu hết các quốc gia, Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự (là các quan hệ nhân thân và tài sản được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm). Bộ luật Dân sự đã có các quy định khung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự, trong đó có hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản, các loại hợp đồng dịch vụ...

Ngoài ra, các hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ còn được quy định chi tiết, cụ thể bởi Luật Thương mại. Luật Thương mại có quy định chi tiết, cụ thể về hợp đồng mua bán hàng hóa, hợp đồng cung ứng dịch vụ, các hoạt động xúc tiến thương mại, trung gian thương mại.

Chuyên gia BĐS, đất đai Nguyễn Văn Đỉnh
Chuyên gia BĐS, đất đai Nguyễn Văn Đỉnh.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, tài sản bao gồm BĐS và động sản. Như vậy, các loại hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê BĐS hoàn toàn có thể áp dụng các quy định của hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản theo Bộ luật Dân sự; các quy định của hợp đồng mua bán hàng hóa theo Luật Thương mại. Trong khi đó, các loại hợp đồng dịch vụ BĐS có thể áp dụng quy định về hợp đồng dịch vụ của Bộ luật Dân sự; các quy định của hợp đồng cung ứng dịch vụ, các hoạt động xúc tiến thương mại, trung gian thương mại theo Luật Thương mại.

“Hệ thống pháp luật của nước ta có luật riêng điều chỉnh hoạt động kinh doanh tài sản là BĐS nhưng không có luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh tài sản là động sản. Vậy có cần thiết phải xây dựng luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh các loại động sản không?”, ông Đỉnh nêu.

Cũng theo ông Đỉnh, BĐS là tài sản có giá trị lớn, quan trọng nên cần phải có luật riêng để điều chỉnh.

Tuy nhiên, một số loại động sản cũng có giá trị rất lớn như ô tô, tàu bay, tàu biển... thì hiện không có quy định riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh của chúng mà chỉ được quy định chung trong Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại và rải rác trong các luật chuyên ngành có quy định về các tài sản này (Luật Giao thông đường bộ, Luật Hàng không dân dụng, Bộ luật Hàng hải...)

“Vậy về mặt logic, nếu đã có Luật Kinh doanh BĐS thì cũng cần phải xây dựng các luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh các loại động sản có giá trị lớn, quan trọng? Việc ban hành Luật Kinh doanh BĐS dẫn đến hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất... bị điều chỉnh bởi một hệ thống các luật đồ sộ với nhiều tầng nấc, gây xung đột, chồng chéo, vướng mắc trong triển khai thực hiện”, Chuyên gia nêu quan điểm.

Mặt khác, vị này cho rằng, phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS có chồng lấn với các luật khác: Luật Đầu tư (về thủ tục đầu tư, thủ tục chuyển nhượng dự án...), Luật Nhà ở (các quy định về bất động sản dạng nhà ở), Luật Đất đai (các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất), Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại...

Ngoài ra, ông Đỉnh cho rằng, theo Điều 107 Bộ luật Dân sự thì phạm vi bất động sản rất rộng, ngoài đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất thì còn có: tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Từ những lập luận trên, ông Đỉnh cho rằng, nên bãi bỏ Luật Kinh doanh bất động sản. Trong trường hợp không thể bỏ luật này, ông Đỉnh đề xuất ban soạn thảo chỉ nên sửa đổi 1 số điều của Luật chứ không cần ban Luật mới thay thế Luật cũ.

Theo VCCI, so với các phiên bản trước đây, phiên bản Dự thảo này đã có nhiều điều chỉnh để phù hợp với dự thảo Luật Đất đai, các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy vậy, rà soát toàn bộ Dự thảo, vẫn còn một số quy định chưa thể hiện được tinh thần cải cách thủ tục hành chính, thậm chí còn làm hoạt động kinh doanh kém thuận lợi hơn vì phải thực hiện thêm nhiều thủ tục.

Cụ thể, về các thủ tục trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản. Dự thảo đang thiết kế quy định theo hướng trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản như: Bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (khoản 2 Điều 25); Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền (khoản 4 Điều 32)

Chủ đầu tư dự án phải gửi văn bản thông báo tới cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc đủ điều kiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra thực tế và ra văn bản về việc có đáp ứng điều kiện để thực hiện giao dịch hay không.

P.V (t/h)

Tin bài khác
Vì sao Việt Nam khó chen chân vào chuỗi chế tác vàng khu vực?

Vì sao Việt Nam khó chen chân vào chuỗi chế tác vàng khu vực?

Ngành vàng Việt Nam đối mặt rào cản pháp lý, nhưng tiềm năng vươn tầm chế tác khu vực là rất lớn. Doanh nghiệp kỳ vọng chính sách cởi mở hơn để bứt phá.
TS. Cấn Văn Lực: TP. Hồ Chí Minh là siêu đô thị "lớn nhưng còn nghèo", cần lối đi riêng

TS. Cấn Văn Lực: TP. Hồ Chí Minh là siêu đô thị "lớn nhưng còn nghèo", cần lối đi riêng

TS. Cấn Văn Lực nhận định, TP. Hồ Chí Minh là siêu đô thị “lớn nhưng còn nghèo” và cần một chiến lược đặc thù, không thể rập khuôn các mô hình như Bangkok hay Jakarta.
Tăng cường pháp chế trong doanh nghiệp nhỏ và vừa: Khi tuân thủ trở thành động lực phát triển

Tăng cường pháp chế trong doanh nghiệp nhỏ và vừa: Khi tuân thủ trở thành động lực phát triển

Trong bối cảnh môi trường kinh doanh ngày càng chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật, pháp chế doanh nghiệp đã trở thành một nhu cầu thiết yếu, đặc biệt đối với khối doanh nghiệp nhỏ và vừa, Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa – Giám đốc Công ty Luật TNHH Luật sư X, Chủ tịch Học viện Đào tạo Pháp chế ICA – đã chia sẻ với với Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập về thực trạng và các giải pháp pháp lý dành cho cộng đồng doanh nghiệp hiện nay.
UNFPA: Việt Nam đang ở "ngã rẽ" quan trọng về dân số

UNFPA: Việt Nam đang ở "ngã rẽ" quan trọng về dân số

Chia sẻ với báo chí, ông Matt Jackson, Trưởng Đại diện của Quỹ Dân số Liên hợp quốc (UNFPA) tại Việt Nam cho biết UNFPA sẵn sàng đồng hành cùng Việt Nam trong việc thực hiện tinh thần của các quy định mới, hướng tới một xã hội mà trong đó “mỗi người – mỗi lựa chọn – mỗi tương lai” đều được tôn trọng, bảo vệ.
Người tiêu dùng và doanh nghiệp cần bắt tay nhau để ngăn chặn vấn nạn hàng giả

Người tiêu dùng và doanh nghiệp cần bắt tay nhau để ngăn chặn vấn nạn hàng giả

Chuyên gia về quản lý chuỗi cung ứng và logistics mách nước cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng cách đối phó hiệu quả hơn với vấn nạn hàng giả luôn khiến dư luận xã hội bức xúc trong thời gian gần đây.
Chủ tịch Hiệp hội bán lẻ Việt Nam: Cần cú hích thể chế để bứt phá

Chủ tịch Hiệp hội bán lẻ Việt Nam: Cần cú hích thể chế để bứt phá

Theo ông nguyễn Anh Đức - Chủ tịch Hiệp hội bán lẻ Việt Nam, niềm tin tiêu dùng giảm, thể chế thay đổi và hậu sáp nhập tạo áp lực mới, buộc ngành bán lẻ Việt Nam phải cấu trúc.
TS. Đặng Đức Anh: Phát triển dài hạn cần phải tháo điểm nghẽn thể chế

TS. Đặng Đức Anh: Phát triển dài hạn cần phải tháo điểm nghẽn thể chế

Theo TS. Đặng Đức Anh tăng trưởng phải bền vững, ổn định vĩ mô, không đánh đổi môi trường, phải gỡ điểm nghẽn thể chế, đổi mới cơ cấu địa phương toàn diện.
Chính sách thuế mới: Hộ kinh doanh và doanh nghiệp cần lưu ý gì ?

Chính sách thuế mới: Hộ kinh doanh và doanh nghiệp cần lưu ý gì ?

Trong bối cảnh chính sách thuế mới liên tục được cập nhật, Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa khuyến nghị hộ kinh doanh và doanh nghiệp cần hiểu luật, minh bạch tài chính, tối ưu chi phí hợp pháp.
Chuyên gia đề xuất hoàn thiện khung pháp lý cho mô hình bất động sản Livehouse

Chuyên gia đề xuất hoàn thiện khung pháp lý cho mô hình bất động sản Livehouse

Livehouse là mô hình bất động sản tích hợp lưu trú, kinh doanh và giải trí, mang đến giải pháp nhà ở linh hoạt cho người đô thị và cần khung pháp lý rõ ràng.
Ưu tiên thủ tục hải quan cho doanh nghiệp công nghệ cao và bán dẫn

Ưu tiên thủ tục hải quan cho doanh nghiệp công nghệ cao và bán dẫn

Luật Hải quan sửa đổi mở đường cho doanh nghiệp công nghệ cao, bán dẫn và đổi mới sáng tạo: ưu tiên thủ tục, xuất nhập khẩu tại chỗ và tăng cường hỗ trợ giúp tháo gỡ điểm nghẽn chuỗi cung ứng và khởi nghiệp.
"Chính phủ cần chia sẻ chi phí nếu muốn doanh nghiệp mạnh dạn phát hành trái phiếu xanh"

"Chính phủ cần chia sẻ chi phí nếu muốn doanh nghiệp mạnh dạn phát hành trái phiếu xanh"

Đây cũng là nhận định của ông Đỗ Ngọc Quỳnh, Tổng Thư ký Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam tại Tọa đàm trực tuyến “Phát triển thị trường trái phiếu xanh: Tìm kiếm cơ hội trong hành trình tiến đến Net Zero” diễn ra sáng ngày 26/6.
TS. Võ Trí Thành đề xuất “không hồi tố” để hộ kinh doanh không còn nơm nớp sợ thuế

TS. Võ Trí Thành đề xuất “không hồi tố” để hộ kinh doanh không còn nơm nớp sợ thuế

TS. Võ Trí Thành ủng hộ nguyên tắc không truy thu hồi tố với hộ kinh doanh, song cho rằng vẫn cần thêm niềm tin chính sách để người dân yên tâm công khai doanh thu.
Vì sao hàng triệu hộ kinh doanh đang “né” chính sách thuế và hóa đơn điện tử?

Vì sao hàng triệu hộ kinh doanh đang “né” chính sách thuế và hóa đơn điện tử?

Bà Lê Thị Duyên Hải cho rằng, cần xây dựng luật riêng cho hộ kinh doanh và truyền thông rõ ràng về hóa đơn điện tử để giảm lo ngại bị lộ doanh thu.
Ông Nguyễn Văn Phúc: Đừng bắt hộ kinh doanh chơi luật doanh nghiệp nếu chưa có lối riêng

Ông Nguyễn Văn Phúc: Đừng bắt hộ kinh doanh chơi luật doanh nghiệp nếu chưa có lối riêng

Theo ông Nguyễn Văn Phúc nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội cần hệ thống pháp lý minh bạch, hỗ trợ hợp lý để hộ kinh doanh phát triển ổn định.
GS.TS Trần Đình Hợi: AI sẽ là “chìa khóa vàng” thúc đẩy chính phủ số Việt Nam

GS.TS Trần Đình Hợi: AI sẽ là “chìa khóa vàng” thúc đẩy chính phủ số Việt Nam

Theo GS.TS Trần Đình Hợi, vai trò của AI trong xây dựng chính phủ số hiệu quả, minh bạch, lấy người dân làm trung tâm, từ bài học Estonia gợi mở cho Việt Nam.