Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Sở Xây dựng tỉnh Hà Nam hướng dẫn về việc xác định quỹ đất 20% đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH).
Theo Bộ Xây dựng, quy định tại khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49 ngày 1/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100 năm 2015 về phát triển và quản lý NƠXH (sửa đổi, bổ sung Điều 9 Nghị định số 100-PV) thì chủ đầu tư dự án NƠXH được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án NƠXH (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NƠXH và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành NƠXH sau khi đầu tư.
Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hoá nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung”.Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 8 và 9 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 thì Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung.
Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 19 và khoản 3 Điều 20 Nghị định số 37 năm 2010 Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị về nội dung đồ án quy hoạch phân khu có quy định: “Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: a) Xác định các khu chức năng trong khu vực quy hoạch; b) Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình đối với từng ô phố; khoảng lùi công trình đối với các trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm (nếu có)”; về nội dung đồ án quy hoạch chi tiết có quy định: “Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng lùi công trình đối với từng lô đất và trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm (nếu có)”.
Theo quy định tại khoản 3 và 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 thì Đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết. Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.
Trong khi, theo quy định tại mục 1.4.10 QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư số 01 ngày 19/5/2021 của Bộ Xây dựng thì lô đất bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có chức năng sử dụng đất giống nhau được giới hạn bởi các tuyến đường giao thông, các đường ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo khác.
Căn cứ các quy định nêu trên, chức năng sử dụng đất đối với từng lô đất (gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có chức năng sử dụng giống nhau) được xác định ở quy hoạch chi tiết đô thị, chưa xác định cụ thể tại quy hoạch phân khu đô thị.
Như vậy, đối chiếu các quy định nêu trên, diện tích đất ở để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng NƠXH được xác định bằng 20% tổng diện tích đất ở (đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật) trong bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
PV
