Bất động sản dưỡng lão Việt Nam phát triển giữa làn sóng già hóa dân số

Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số nhanh nhất khu vực, nhưng phân khúc bất động sản dưỡng lão gồm nhà ở, khu nghỉ dưỡng và mô hình chăm sóc kết hợp y tế vẫn ở giai đoạn sơ khai. Trong khi các quốc gia như Singapore hay Nhật Bản đã biến “senior living” thành ngành đầu tư tỷ đô, thị trường Việt Nam mới chỉ manh nha vài dự án thử nghiệm.

Theo Cục Thống kê, đến năm 2038, cứ năm người Việt thì có một người trên 60 tuổi. Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA) dự báo đến năm 2050, số người già tại Việt Nam sẽ tăng lên hơn 25%. Bên cạnh đó, mức sinh tại Việt Nam giảm khá nhanh, từ 1,96 con/phụ nữ vào năm 2023, xuống còn 1,91 con/phụ nữ vào năm 2024 - thấp nhất từ trước đến nay. Kinh nghiệm tại các quốc gia phát triển đã chỉ ra khi mức sinh xuống thấp thì rất khó phục hồi.

Già hóa dân số nhanh chóng đặt ra nhu cầu lớn về các sản phẩm nhà ở, chăm sóc và nghỉ dưỡng chuyên biệt, mở ra một khoảng trống hấp dẫn cho thị trường bất động sản.

Ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam.

Tiềm năng tăng trưởng lớn nhưng chưa được khai phá

Ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định:“Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam hiện vẫn còn sơ khai và kém phát triển; phần lớn sản phẩm chỉ dừng ở mức cơ bản hoặc mang tính từ thiện. Tuy nhiên, các mô hình cao cấp như Phương Đông Asahi Nursing Home tại Hà Nội đã cho thấy tiềm năng rõ rệt cho phân khúc an dưỡng chất lượng cao.”

Theo Savills, thị trường chăm sóc người cao tuổi tại Việt Nam được dự báo tăng từ 2,3 tỷ USD năm 2024 lên 3,6 tỷ USD vào năm 2032, tương đương tốc độ tăng trưởng bình quân (CAGR) 5,81%. Cùng với đó, các mô hình wellness retreat (nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe) và nhà ở tích hợp y tế ngày càng được quan tâm khi người Việt chú trọng hơn đến sức khỏe tinh thần và lối sống bền vững.

Bên cạnh đó, Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số nhanh, kéo theo nhu cầu ngày càng lớn về không gian sống an toàn, có dịch vụ chăm sóc sức khỏe và kết nối cộng đồng. Đây là cơ sở để phân khúc bất động sản dưỡng lão dần hình thành và phát triển.

Báo cáo “Savills Prospects: Asia Pacific 2025” cũng nhấn mạnh, khu vực châu Á - Thái Bình Dương sẽ có hơn 1,3 tỷ người trên 60 tuổi vào năm 2050, thúc đẩy nhu cầu về các dự án nhà ở và dịch vụ dành riêng cho người cao tuổi. Việt Nam, với chi phí sinh hoạt cạnh tranh và tốc độ đô thị hóa nhanh, được xem là thị trường tiềm năng trong bức tranh khu vực này. “Những mô hình như assisted living, co-housing hoặc khu nghỉ dưỡng kết hợp y tế sẽ là xu hướng tất yếu trong 5-10 năm tới,” ông Neil nói thêm.

Tỷ lệ dân số Việt Nam theo nhóm tuổi, giai đoạn 2015–2050 (ước tính). Nguồn: Savills Vietnam

Những rào cản khiến thị trường chưa bứt phá

Mặc dù tiềm năng lớn, bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam vẫn đối mặt nhiều thách thức. Theo ông Neil, rào cản lớn nhất nằm ở khung pháp lý và cơ chế đầu tư còn manh mún.

“Các doanh nghiệp gặp khó khăn do quy trình cấp phép phức tạp, thiếu ưu đãi thuế, trong khi nhận thức của người dân về mô hình nhà ở độc lập cho người cao tuổi còn hạn chế,” ông nói.

Ngoài ra, hạ tầng y tế và giao thông chưa theo kịp nhu cầu, cùng với việc thiếu nhân lực chăm sóc chuyên môn, khiến nhiều nhà đầu tư e dè trước khi bước vào thị trường này.

Những yếu tố văn hóa cũng đóng vai trò quan trọng. Tập quán sống nhiều thế hệ cùng nhau khiến phần lớn người cao tuổi vẫn lựa chọn ở cùng con cháu thay vì các khu an dưỡng độc lập, dù chất lượng cuộc sống và khả năng chăm sóc ở các mô hình này có thể cao hơn.

Cần một khung chính sách đồng bộ để khơi thông tiềm năng

Để thị trường dưỡng lão có thể phát triển như các quốc gia trong khu vực, Việt Nam cần những chính sách rõ ràng và mang tính khuyến khích. Ông Neil đề xuất, Chính phủ có thể áp dụng ưu đãi thuế, hỗ trợ tiếp cận quỹ đất và rút ngắn quy trình phê duyệt cho các dự án an dưỡng, đồng thời mở rộng chương trình nhà ở xã hội dành riêng cho người cao tuổi, gắn với hệ thống y tế và dịch vụ công.

Việc thúc đẩy hợp tác công - tư và đào tạo nguồn nhân lực chuyên biệt trong lĩnh vực điều dưỡng, chăm sóc sức khỏe người già cũng là yếu tố then chốt. Theo Savills, mô hình bất động sản dưỡng lão không chỉ mang ý nghĩa kinh tế, mà còn góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội trong bối cảnh dân số già hóa nhanh.

“Nếu có khung pháp lý rõ ràng và chính sách khuyến khích hợp lý, bất động sản dưỡng lão có thể trở thành một loại hình tài sản mới - vừa sinh lợi, vừa mang ý nghĩa xã hội,” ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Khi tầng lớp trung lưu gia tăng và người Việt chú trọng hơn đến chất lượng sống sau tuổi nghỉ hưu, nhu cầu về các mô hình sống độc lập, chăm sóc toàn diện và gắn liền với sức khỏe chắc chắn sẽ gia tăng.

Việt Nam đang có cơ hội hiếm hoi để định hình một thị trường mới, nơi bất động sản không chỉ để ở, mà còn để “sống tốt hơn” khi về già. Nếu biết tận dụng thời điểm, “mỏ vàng” dưỡng lão hoàn toàn có thể trở thành một trong những trụ cột tăng trưởng mới của ngành bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới.