Bản án tù chung thân dành cho Hứa Gia Ấn, nhà sáng lập tập đoàn China Evergrande (Hằng Đại), khép lại một chương biểu tượng trong thời kỳ bùng nổ bất động sản của Trung Quốc. Tuy nhiên, với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, sự kiện này không đồng nghĩa với hồi kết của cuộc khủng hoảng nhà ở đã kéo dài sang năm thứ sáu.
 |
| Nhà sáng lập Evergrande Hứa Gia Ấn đã bị toà án Trung Quốc kết án tù chung thân vào ngày 20/8 |
Những hệ lụy của cú sụp đổ trong lĩnh vực từng là động lực tăng trưởng chủ chốt vẫn đang đè nặng lên hoạt động kinh tế, bảng cân đối tài sản của các hộ gia đình và niềm tin tiêu dùng. Khi nhu cầu nội địa suy yếu, Trung Quốc ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào xuất khẩu, qua đó làm gia tăng sức ép thương mại với các đối tác lớn.
Theo đánh giá của nhiều nhà phân tích, thị trường bất động sản Trung Quốc hiện vẫn chưa cho thấy một điểm cân bằng rõ ràng, dù phần lớn các doanh nghiệp tư nhân lớn trong ngành đã vỡ nợ hoặc rơi vào quá trình tái cơ cấu kéo dài.
Phản ứng trên mạng xã hội Trung Quốc sau phán quyết cho thấy mức độ bức xúc còn rất lớn trong xã hội. Nhiều chủ nhà và chủ nợ cho rằng mức án dành cho Hứa Gia Ấn, người từng là người giàu nhất châu Á và là gương mặt đại diện cho đế chế Evergrande, chưa tương xứng với thiệt hại mà cuộc khủng hoảng gây ra.
Kể từ khi các cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc siết chặt lĩnh vực bất động sản sử dụng đòn bẩy cao, tình trạng đình trệ vẫn chưa được tháo gỡ. Hàng triệu căn hộ xây dở bị bỏ hoang trên khắp cả nước, giá nhà mới tại các đô thị lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải mất đà phục hồi, trong khi doanh số bán đất, bán nhà và hoạt động xây dựng tiếp tục suy giảm.
 |
| Một dự án do Evergrande triển khai, song không có người đến ở. Các khu vực "thành phố ma" từng một thời là thực trạng ở Trung Quốc trước khi nhà chức trách nước này ban hành các chính sách nhằm hạn chế triệt để hệ luỵ từ đầu cơ nhà đất |
Tại các thành phố nhỏ hơn ở khu vực nội địa, giá nhà đã qua sử dụng giảm gần một phần tư so với mức năm 2020. Diễn biến này làm xói mòn tài sản của hộ gia đình, vốn từng phụ thuộc đáng kể vào bất động sản, qua đó kìm hãm tiêu dùng trong nước.
Trong ba tháng tính đến tháng 6, kinh tế Trung Quốc tăng 4,3% so với cùng kỳ năm trước, mức thấp nhất trong hơn ba năm. Đà giảm của bất động sản vì vậy không chỉ là vấn đề của một ngành, mà đang phản ánh sự suy yếu của mô hình tăng trưởng dựa nhiều vào đầu tư và tài sản nhà đất.
Khi động lực từ nhu cầu nội địa đảo chiều, xuất khẩu trở thành trụ đỡ quan trọng hơn cho tăng trưởng. Thặng dư thương mại của Trung Quốc đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2019, làm gia tăng căng thẳng với Liên minh châu Âu và Mỹ, đồng thời khơi lại lo ngại về một “Cú sốc Trung Quốc 2.0” khi hàng hóa Trung Quốc gây sức ép lên các ngành sản xuất tại nhiều nền kinh tế đối tác, kể cả các nước đang phát triển.
Ông Sam Radwan, Giám đốc điều hành công ty tư vấn bất động sản Enhance International có trụ sở tại Chicago, nhận định vấn đề của Trung Quốc mang tính hệ thống và không dễ xử lý bằng các biện pháp ngắn hạn. Theo ông, nguồn cung nhà ở đã vượt xa số hộ gia đình, trong khi hơn một phần ba dân số từng coi căn nhà thứ hai là một khoản đầu tư.
Evergrande vỡ nợ vào năm 2021 và bước vào quá trình thanh lý từ năm 2024. Country Garden, một đối thủ lớn khác, vỡ nợ năm 2023 và không còn thực hiện thương vụ mua đất nào kể từ đó. Trong khi đó, China Vanke đang tìm cách gia hạn một số khoản thanh toán trái phiếu và đã thay phần lớn ban lãnh đạo cấp cao bằng các nhân sự đến từ doanh nghiệp nhà nước.
Trong bối cảnh đó, Tổng Bí thư, Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình thúc đẩy việc chuyển hướng tín dụng ngân hàng và hỗ trợ nhà nước từ bất động sản sang các ngành công nghệ chiến lược như robot và chất bán dẫn. Tuy nhiên, theo các nhà phân tích, các lĩnh vực mới nổi này vẫn chưa đủ quy mô để bù đắp sự suy giảm kéo dài của thị trường nhà ở. Ông Max Zenglein, nhà kinh tế cấp cao tại Conference Board Asia, cho rằng tăng trưởng hiện được phân bổ trong phạm vi hẹp hơn nhiều, khiến tiêu dùng khó bật lên.
Khi phần lớn các nhà phát triển tư nhân đã vỡ nợ, vai trò của doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực bất động sản ngày càng nổi bật. Nhiều bên tham gia thị trường dự báo ngành này sẽ bước vào giai đoạn chịu sự giám sát chặt chẽ hơn của nhà nước.
Một nhân viên tín dụng tại ngân hàng quốc doanh lớn cho biết yếu tố được cân nhắc hàng đầu hiện nay là chủ thể đứng sau dự án, đặc biệt liệu đó có phải là doanh nghiệp nhà nước trung ương hoặc địa phương hay không. Trên thực tế, các ngân hàng đã gần như ngừng cho vay đối với nhiều nhà phát triển tư nhân từ trước đó.
Ông Radwan ước tính cần khoảng 18 tháng để hấp thụ hết lượng nhà tồn kho hiện tại. Tuy nhiên, để thị trường đạt trạng thái cân bằng, ông cho rằng giá nhà có thể phải giảm thêm 40% so với mức năm 2025, một quá trình điều chỉnh có thể kéo dài thêm một thập kỷ.
Theo ông, người mua nhà Trung Quốc hiểu rằng thị trường có thể vẫn chưa chạm đáy, nhưng điều khiến niềm tin khó phục hồi là họ chưa nhìn thấy điểm đáy đó ở đâu.
Một số nhà phân tích khác có quan điểm thận trọng hơn, cho rằng giai đoạn xấu nhất có thể đã qua, dù quá trình phục hồi nếu có sẽ diễn ra chậm và không đồng đều.
Ông Christopher Beddor, Phó giám đốc nghiên cứu Trung Quốc tại Gavekal Dragonomics, cho rằng tình hình khó có khả năng xấu đi đáng kể từ mức hiện tại. Kịch bản nhiều khả năng hơn là giá tiếp tục điều chỉnh dai dẳng, từng bước giải phóng thị trường và tạo nền cho sự cải thiện về sau.
Dù vậy, phản ứng của công chúng cho thấy tổn thương xã hội từ cuộc khủng hoảng bất động sản vẫn rất sâu. Trên Weibo, chủ đề liên quan đến bản án của Hứa Gia Ấn thu hút hơn 370 triệu lượt xem và 72.000 lượt thảo luận tính đến ngày 20/8. Một chủ nhà 38 tuổi ở Sơn Đông, một trong những khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề, cho biết giá trị căn nhà của ông đã giảm khoảng 25% kể từ khi mua năm 2019, tạo ra áp lực tài chính kéo dài.
Trong bối cảnh thu nhập và kỳ vọng tài sản cùng suy yếu, câu hỏi lớn của thị trường Trung Quốc không chỉ là khi nào giá nhà ngừng giảm, mà còn là khi nào niềm tin của người dân ở đất nước tỷ dân đủ phục hồi để họ quay lại với quyết định mua nhà.
