Đại biểu Quốc hội đề xuất “bộ lọc” nhận diện thao túng giá bất động sản

Phát biểu tại phiên thảo luận sáng 22/8 về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng cần tiếp cận vấn đề giá bất động sản một cách thận trọng, tránh đánh đồng hoạt động đầu tư thông thường với đầu cơ và thao túng thị trường.

Theo đại biểu, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Việc một cá nhân mua bất động sản với kỳ vọng tài sản tăng giá không thể mặc nhiên bị coi là hành vi cần ngăn cấm.

Tuy nhiên, đầu cơ có thể trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại với tần suất cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức lớn làm méo mó quan hệ cung - cầu, đẩy giá bất động sản vượt xa khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực tế.

Trong khi đó, thao túng thị trường ở mức độ nghiêm trọng hơn khi chủ thể có chủ đích tạo ra các tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá nhằm tác động đến diễn biến thị trường.

Đại biểu Trịnh Xuân An dẫn một số hành vi có thể được xem xét như giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán nhằm đẩy giá, tạo khan hiếm giả hoặc sử dụng môi giới, thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng” rồi bán ra thu lợi.

Đại biểu Quốc hội đề xuất “bộ lọc” nhận diện thao túng giá bất động sản

Cần định danh rõ hành vi thao túng

Đánh giá dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã có những nền tảng quan trọng để tăng tính minh bạch của thị trường, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng các quy định về công khai thông tin, ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng, thanh toán qua tài khoản, xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu thị trường và các biện pháp điều tiết là những công cụ cần thiết.

Tuy nhiên, theo ông, dự thảo vẫn còn thiếu một mắt xích quan trọng là định danh rõ hành vi thao túng thị trường bất động sản và thiết lập cơ chế để phát hiện, xử lý.

Từ đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có hành vi thao túng thị trường bất động sản. Chính phủ được giao quy định cụ thể tiêu chí nhận diện dựa trên những hành vi như tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và những hành vi có chủ đích khác làm sai lệch giá, cung hoặc cầu của thị trường.

Đại biểu lưu ý, việc bổ sung quy định phải bảo đảm ranh giới rõ ràng, không hình sự hóa hoặc cấm đoán hoạt động đầu tư bình thường, mà tập trung vào các hành vi cố ý làm sai lệch sự vận hành của thị trường.

Từ xử lý bị động sang cảnh báo sớm

Một đề xuất đáng chú ý khác của đại biểu Trịnh Xuân An là chuyển cơ chế điều tiết thị trường từ cách tiếp cận “xử lý khi có vấn đề” sang giám sát và cảnh báo sớm.

Theo ông, nếu chỉ quy định Nhà nước điều tiết khi thị trường “diễn biến phức tạp” thì cần làm rõ thế nào là “phức tạp”, cơ quan nào có trách nhiệm phát hiện và dựa trên tiêu chí nào để quyết định can thiệp.

Đại biểu đề xuất xây dựng bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản. Các chỉ số cần theo dõi ít nhất gồm biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, lượng tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính, cơ cấu nguồn cung, cũng như tương quan giữa giá nhà với thu nhập và giá thuê.

Theo đại biểu, việc hình thành hệ thống cảnh báo sớm sẽ giúp cơ quan quản lý nhận diện những dấu hiệu bất thường trước khi rủi ro lan rộng, thay vì chỉ can thiệp khi thị trường đã xuất hiện biến động lớn.

Kết nối dữ liệu để nhìn đúng giá bất động sản

Đại biểu Trịnh Xuân An cũng nhấn mạnh cần nhìn thị trường bất động sản trong mối quan hệ chặt chẽ với hệ thống ngân hàng và thị trường vốn.

Theo số liệu được ông dẫn tại phiên thảo luận, tín dụng bất động sản hiện ở quy mô khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng. Trong đó, khoảng 94% dư nợ bất động sản là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn.

Từ những con số này, đại biểu cho rằng biến động giá bất động sản không chỉ tác động đến quan hệ giữa người mua và người bán mà còn liên quan trực tiếp đến tài sản của doanh nghiệp, tài sản bảo đảm của ngân hàng, khả năng trả nợ trái phiếu và quá trình tích lũy tài sản của người dân.

Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ hoặc thao túng, giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn có thể tăng theo, qua đó tạo thêm dòng tín dụng vào thị trường và tiếp tục gây áp lực lên mặt bằng giá. Khi thị trường đảo chiều, chiều tác động có thể ngược lại, làm gia tăng rủi ro đối với ngân hàng, trái phiếu và nền kinh tế.

Vì vậy, đại biểu đề nghị các quy định từ Điều 52 đến Điều 56 cần được thiết kế theo hướng dữ liệu bất động sản được kết nối thực chất với dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, tín dụng, trái phiếu và đăng ký doanh nghiệp.

Theo ông, khi các nguồn dữ liệu được liên thông, cơ quan quản lý sẽ có cơ sở hình thành dữ liệu về giá giao dịch thực và chỉ số giá bất động sản đáng tin cậy, đồng thời phát hiện các giao dịch bất thường hoặc những biến động giá có dấu hiệu bị tác động.

Đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh Nhà nước không nên quyết định giá bất động sản thay cho thị trường, nhưng phải bảo đảm giá được hình thành trong một môi trường minh bạch, cạnh tranh, phản ánh tương đối sát quan hệ cung - cầu thực và không bị thao túng.