Thứ năm 03/07/2025 13:00
Hotline: 024.355.63.010
Thời cuộc

Siết chặt thị trường tín dụng bất động sản

12/10/2020 00:00
Theo quy định hiện hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng bất động sản (BĐS) là các khoản vay ngân hàng với mục đích đầu tư bất động sản và sinh lợi trên bất động sản đó. Các khoản cho cá nhân vay tự mua nhà, sửa nhà (không phục vụ mục đích bán

Siết chặt thị trường tín dụng bất động sản - Ảnh 1.

Các khoản cho cá nhân vay tự mua nhà, sửa nhà (không phục vụ mục đích bán, cho thuê) được các ngân hàng xếp vào nhóm tín dụng tiêu dùng…

Những động thái nổi bật trên thị trường tín dụng bất động sản năm 2019

Theo báo cáo của NHNN gửi tới Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIV, tổng dư nợ tín dụng BĐS tăng cao hơn mức tăng tổng dư nợ tín dụng toàn bộ nền kinh tế, cụ thể: Đến ngày 30-9-2019, tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng tăng 9,4% so với cuối năm 2018; tín dụng bất động sản chiếm 7-8% tổng dư nợ nền kinh tế và nếu tính bao gồm cả các khoản vay với mục đích kinh doanh và mục đích vay mua nhà để ở, thì vào khoảng hơn 1,5 triệu tỷ đồng, tăng 14,58% so với cuối năm 2018 (cao gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung) và chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế…

Thực tế, việc tách tín dụng đầu tư, kinh doanh BĐS với tín dụng tiêu dùng (chủ yếu cho vay mua nhà ở) là cần thiết để nhìn nhận và quản lý đúng về thị trường ngày càng lành mạnh. Nói cách khác, sự chuyển đổi cơ cấu tín dụng BĐS từ cho vay các chủ đầu tư, sang cho người dân vay tiêu dùng là tích cực, giúp hạn chế rủi ro cho ngân hàng, giảm nguy cơ bong bóng của thị trường BĐS. Rủi ro từ cho vay cá nhân vẫn có, nếu có những khách hàng vay tiền ngân hàng để “ôm” hàng chục BĐS. Rủi ro cho vay cá nhân sẽ ít hơn rủi ro cho vay chủ đầu tư BĐS. Tuy vậy, việc cho vay vào lĩnh vực BĐS dưới danh nghĩa tín dụng tiêu dùng có thể làm méo mó bức tranh tín dụng BĐS, khiến các cơ quan quản lý đánh giá không chính xác về mức độ rủi ro của tín dụng BĐS. Đó cũng chính là lý do mà năm 2019, Chính phủ yêu cầu tổng hợp 2 chỉ số này vào một, nhằm chủ động hơn trong nhận diện rủi ro cho vay BĐS và yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS, các dự án quy mô lớn, chỉ xem xét các dự án vay vốn khả thi, thận trọng cho vay nhà đầu tư thứ cấp.

Thực tế trên đòi hỏi xiết chặt hợp lý quy mô và điều kiện tín dụng BĐS. Tín dụng tiêu dùng có đặc thù rủi ro cao (đặc biệt là tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu bất động sản) do thời hạn cho vay thường dài hạn, việc sử dụng vốn vay tiêu dùng không tạo ra thu nhập, nguồn trả nợ chủ yếu từ các nguồn thu nhập khác của khách hàng..., nên việc mở rộng tín dụng tiêu dùng cần xem xét thận trọng để đảm bảo an toàn hoạt động của từng ngân hàng, cũng như toàn hệ thống.

Siết chặt thị trường tín dụng bất động sản - Ảnh 2.

“Trong 11 tháng năm 2019, cả nước có 603 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục phá sản, tăng 38% so cùng kỳ năm 2018”.

Tổng cục Thống kê Thông tư 22/2019/TT-NHNN vừa được NHNN ban hành ngày 15-11-2019 thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (hiệu lực từ ngày 1-1-2020) có một số điểm mới. Theo đó: NHNN quy định lộ trình áp dụng tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn từ ngày 1-1-2020 đến ngày 30-9-2020 là 40%; từ ngày 1-10-2020 đến ngày 30-9-2020 là 37%; từ ngày 1-10-2021 đến ngày 30-9-2022 là 34% và kể từ ngày 1-10-2022 sẽ giảm xuống 30%.

Tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi của các ngân hàng thương mại được nâng từ 80% lên 85%; tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%, bên cạnh áp dụng hệ số rủi ro từ 50-150% với các khoản vay cá nhân phục vụ mua nhà.

Đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1-1-2020 đến hết ngày 31-12-2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1-1-2021.

Hệ số rủi ro 100% vẫn được áp dụng đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng dưới 4 tỷ đồng để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, đời sống của người dân. Việc tăng hệ số rủi ro sẽ tạo động lực cho các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm chuẩn bị sẵn sàng cho việc áp dụng và tuân thủ chuẩn mực an toàn Basel II.

Siết chặt thị trường tín dụng bất động sản - Ảnh 4.

Loại bớt doanh nghiệp bất động sản “yếu ớt” về tài chính

Động thái trên của NHNN giúp loại bớt khỏi thị trường BĐS những doanh nghiệp “yếu ớt” về tài chính, kiểu “tay không bắt giặc” (theo Tổng cục Thống kê, trong 11 tháng năm 2019, cả nước có 603 doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn tất thủ tục phá sản, tăng 38% so cùng kỳ năm 2018); Đồng thời, tạo áp lực buộc doanh nghiệp kinh doanh BĐS chủ động tìm kiếm các nguồn vốn lành mạnh trong dài hạn, trước hết là nguồn vốn chủ sở hữu, vốn từ quỹ đầu tư và từ khách hàng.

Ngoài dòng vốn tín dụng ngân hàng, thị trường còn chứng kiến sự gia tăng dòng vốn mới từ nhiều kênh: FDI, vốn tư nhân, M&A, phát hành trái phiếu… Tính tới đầu tháng 9-2019, các doanh nghiệp BĐS phát hành khoảng 37.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Có tới 41% doanh nghiệp bất động sản trên thị trường (44/108 doanh nghiệp) đã tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp. Các ngân hàng cũng chi tới 7.410 tỷ đồng để mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, chiếm 20,1% tổng lượng trái phiếu mà doanh nghiệp bất động sản phát hành (chính đây cũng là điểm đáng quan ngại khiến NHNN đã có động thái kiểm soát, định hướng kiềm tỏa dòng vốn này).

Việc tách tín dụng đầu tư, kinh doanh bất động sản với tín dụng tiêu dùng (chủ yếu cho vay mua nhà ở) là cần thiết để nhìn nhận và quản lý đúng về thị trường ngày càng lành mạnh. Nói cách khác, sự chuyển đổi cơ cấu tín dụng bất động sản từ cho vay các chủ đầu tư, sang cho người dân vay tiêu dùng là tích cực, giúp hạn chế rủi ro cho ngân hàng, giảm nguy cơ bong bóng của thị trường bất động sản.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong

Bài liên quan
Tin bài khác
Chuyên gia Hồ Quốc Tuấn nói gì về

Chuyên gia Hồ Quốc Tuấn nói gì về 'deal' thuế quan đối ứng Mỹ - Việt?

Chuyên gia Hồ Quốc Tuấn cho rằng, việc thỏa thuận được mức thuế đối ứng hàng hóa Việt Nam xuất khẩu sang Mỹ là 20% là một thành công và kể cả mức 40% cho hàng transshipping cũng rất tích cực.
Bộ Tài chính hướng dẫn quản lý tài chính, tài sản công sau sáp nhập

Bộ Tài chính hướng dẫn quản lý tài chính, tài sản công sau sáp nhập

Bộ Tài chính vừa công bố hướng dẫn xử lý tài chính và tài sản công sau khi sắp xếp theo mô hình hai cấp, đảm bảo đồng bộ, hiệu quả, tránh lãng phí.
Kỳ vọng kết quả cuộc điện đàm của Tổng Bí thư Tô Lâm và Tổng thống Hoa Kỳ Donald Trump

Kỳ vọng kết quả cuộc điện đàm của Tổng Bí thư Tô Lâm và Tổng thống Hoa Kỳ Donald Trump

Tối 2/7 (giờ Việt Nam), Tổng Bí thư Tô Lâm đã có cuộc điện đàm với Tổng thống Hoa Kỳ Donald Trump để trao đổi về quan hệ song phương và đàm phán thương mại, trong đó có nội dung trọng tâm liên quan đến thuế đối ứng giữa hai nước.
Cải cách chính sách PPP trong khoa học – công nghệ: Nhà nước hỗ trợ 70% vốn, chỉ định nhà đầu tư công nghệ

Cải cách chính sách PPP trong khoa học – công nghệ: Nhà nước hỗ trợ 70% vốn, chỉ định nhà đầu tư công nghệ

Điểm nổi bật của Luật PPP sửa đổi và Nghị định ban hành ngày 1/7/2025 mở đường cho đầu tư vào khoa học – công nghệ và chuyển đổi số là phân cấp mạnh, ưu đãi lớn, chỉ định nhà đầu tư có công nghệ chiến lược.
Phân loại 4 nhóm hộ kinh doanh, bỏ thuế khoán từ 2026

Phân loại 4 nhóm hộ kinh doanh, bỏ thuế khoán từ 2026

Từ năm 2026, hộ kinh doanh sẽ bị phân loại theo 4 mức doanh thu, thay thế thuế khoán nhằm tạo sự minh bạch và bình đẳng giữa hộ kinh doanh, doanh nghiệp và người lao động.
Bộ Công Thương kiến nghị hoàn thiện cơ chế hỗ trợ pháp lý liên ngành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa giai đoạn 2025–2030

Bộ Công Thương kiến nghị hoàn thiện cơ chế hỗ trợ pháp lý liên ngành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa giai đoạn 2025–2030

Ngày 30/6/2025, Bộ Công Thương đã ban hành văn bản số 4756/BCT-PC nhằm phối hợp cung cấp thông tin tổng kết Chương trình hỗ trợ pháp lý liên ngành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa giai đoạn 2021–2025. Văn bản là phản hồi Công văn số 2965/BTP-PB&TG ngày 28/5/2025 của Bộ Tư pháp về hướng dẫn công tác phổ biến, giáo dục pháp luật và hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp.
Trình dự thảo Sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân để Quốc hội xem xét, thông qua vào kỳ họp tháng 10

Trình dự thảo Sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân để Quốc hội xem xét, thông qua vào kỳ họp tháng 10

Bộ Tài chính công bố định hướng sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, với thay đổi về thu nhập chịu thuế, mức giảm trừ gia cảnh, miễn thuế ưu đãi và biểu thuế lũy tiến. Mục tiêu là xây dựng chính sách thuế công bằng, minh bạch, hiện đại, trình Quốc hội kỳ họp tháng 10/2025.
Cam kết từ Bộ Tài chính: Kiểm tra và báo cáo đúng tiến độ, đúng quy định vụ Tập đoàn Sơn Hải trượt thầu

Cam kết từ Bộ Tài chính: Kiểm tra và báo cáo đúng tiến độ, đúng quy định vụ Tập đoàn Sơn Hải trượt thầu

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi khẳng định: “Bộ Tài chính tiếp thu đầy đủ chỉ đạo của Phó Thủ tướng Chính phủ. Bộ sẽ thực hiện kiểm tra và có báo cáo theo đúng quy định, đảm bảo yêu cầu về tiến độ và nội dung”.
Hộ kinh doanh có doanh thu từ 200 triệu trở lên bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử vào năm 2027

Hộ kinh doanh có doanh thu từ 200 triệu trở lên bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử vào năm 2027

Doanh thu miễn thuế cho hộ kinh doanh có thể nâng lên 400 triệu đồng. Các hộ có doanh thu từ 200 triệu đến dưới 1 tỉ đồng sẽ dùng hóa đơn điện tử năm 2027.
Điện sạch cần được bảo vệ bằng chính sách minh bạch, ổn định và nhất quán

Điện sạch cần được bảo vệ bằng chính sách minh bạch, ổn định và nhất quán

Năng lượng tái tạo, với hai trụ cột là điện mặt trời và điện gió đang là xu hướng toàn cầu không thể đảo ngược. Tại Việt Nam, đây không chỉ là giải pháp bảo đảm an ninh năng lượng và giảm phát thải khí nhà kính, mà còn là động lực thúc đẩy một nền kinh tế xanh, sạch và bền vững.
Doanh nghiệp Việt cần làm gì để ứng phó hiệu quả với các rào cản phi thuế quan ?

Doanh nghiệp Việt cần làm gì để ứng phó hiệu quả với các rào cản phi thuế quan ?

Dù hầu hết hàng hóa xuất khẩu sang thị trường ASEAN đều được hưởng ưu đãi với mức thuế quan 0%, nhiều doanh nghiệp Việt vẫn gặp khó khi xuất khẩu nông sản, thủy sản và hàng tiêu dùng do vướng rào cản phi thuế quan.
Chính thức luật hóa cơ chế sandbox để thử nghiệm mô hình, công nghệ và chính sách mới

Chính thức luật hóa cơ chế sandbox để thử nghiệm mô hình, công nghệ và chính sách mới

Sáng nay, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Khoa học, Công nghệ và Đổi mới sáng tạo (KH,CN&ĐMST), đánh dấu một bước chuyển thể chế quan trọng nhằm thúc đẩy sáng tạo, ứng dụng công nghệ và tăng cường bảo hộ kết quả nghiên cứu. Luật sẽ có hiệu lực từ ngày 1/10/2025.
“Chốt” thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng

“Chốt” thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng

Với đa số đại biểu tán thành, Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết về việc thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Việt Nam, đặt tại hai thành phố trọng điểm là Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Đà Nẵng.
Gỡ "nút thắt" về rào cản phi thuế quan tạo lực đẩy cho doanh nghiệp ASEAN vươn xa

Gỡ "nút thắt" về rào cản phi thuế quan tạo lực đẩy cho doanh nghiệp ASEAN vươn xa

Gỡ rào cản phi thuế quan được đánh giá là giúp giảm chi phí giao dịch, thu hút đầu tư, tăng trưởng bền vững và mở rộng thị trường cho doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Xu hướng tiêu dùng mới thị trường Halal: Doanh nghiệp làm gì để thích nghi?

Xu hướng tiêu dùng mới thị trường Halal: Doanh nghiệp làm gì để thích nghi?

Mức chi tiêu và nhu cầu sử dụng các sản phẩm Halal có xu hướng ngày càng tăng, thúc đẩy tăng quy mô nền kinh tế Halal toàn cầu dự kiến đạt 3.200 tỷ USD năm 2025, với tốc độ tăng trưởng thị trường bình quân hàng năm đạt 6,2%, nhưng tại sao doanh nghiệp Việt khó tiếp cận?