Siết chặt thị trường tín dụng bất động sản

Các khoản cho cá nhân vay tự mua nhà, sửa nhà (không phục vụ mục đích bán, cho thuê) được các ngân hàng xếp vào nhóm tín dụng tiêu dùng…

Những động thái nổi bật trên thị trường tín dụng bất động sản năm 2019

Theo báo cáo của NHNN gửi tới Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIV, tổng dư nợ tín dụng BĐS tăng cao hơn mức tăng tổng dư nợ tín dụng toàn bộ nền kinh tế, cụ thể: Đến ngày 30-9-2019, tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng tăng 9,4% so với cuối năm 2018; tín dụng bất động sản chiếm 7-8% tổng dư nợ nền kinh tế và nếu tính bao gồm cả các khoản vay với mục đích kinh doanh và mục đích vay mua nhà để ở, thì vào khoảng hơn 1,5 triệu tỷ đồng, tăng 14,58% so với cuối năm 2018 (cao gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung) và chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế…

Thực tế, việc tách tín dụng đầu tư, kinh doanh BĐS với tín dụng tiêu dùng (chủ yếu cho vay mua nhà ở) là cần thiết để nhìn nhận và quản lý đúng về thị trường ngày càng lành mạnh. Nói cách khác, sự chuyển đổi cơ cấu tín dụng BĐS từ cho vay các chủ đầu tư, sang cho người dân vay tiêu dùng là tích cực, giúp hạn chế rủi ro cho ngân hàng, giảm nguy cơ bong bóng của thị trường BĐS. Rủi ro từ cho vay cá nhân vẫn có, nếu có những khách hàng vay tiền ngân hàng để “ôm” hàng chục BĐS. Rủi ro cho vay cá nhân sẽ ít hơn rủi ro cho vay chủ đầu tư BĐS. Tuy vậy, việc cho vay vào lĩnh vực BĐS dưới danh nghĩa tín dụng tiêu dùng có thể làm méo mó bức tranh tín dụng BĐS, khiến các cơ quan quản lý đánh giá không chính xác về mức độ rủi ro của tín dụng BĐS. Đó cũng chính là lý do mà năm 2019, Chính phủ yêu cầu tổng hợp 2 chỉ số này vào một, nhằm chủ động hơn trong nhận diện rủi ro cho vay BĐS và yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS, các dự án quy mô lớn, chỉ xem xét các dự án vay vốn khả thi, thận trọng cho vay nhà đầu tư thứ cấp.

Thực tế trên đòi hỏi xiết chặt hợp lý quy mô và điều kiện tín dụng BĐS. Tín dụng tiêu dùng có đặc thù rủi ro cao (đặc biệt là tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu bất động sản) do thời hạn cho vay thường dài hạn, việc sử dụng vốn vay tiêu dùng không tạo ra thu nhập, nguồn trả nợ chủ yếu từ các nguồn thu nhập khác của khách hàng..., nên việc mở rộng tín dụng tiêu dùng cần xem xét thận trọng để đảm bảo an toàn hoạt động của từng ngân hàng, cũng như toàn hệ thống.

“Trong 11 tháng năm 2019, cả nước có 603 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục phá sản, tăng 38% so cùng kỳ năm 2018”.

Tổng cục Thống kê Thông tư 22/2019/TT-NHNN vừa được NHNN ban hành ngày 15-11-2019 thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (hiệu lực từ ngày 1-1-2020) có một số điểm mới. Theo đó: NHNN quy định lộ trình áp dụng tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn từ ngày 1-1-2020 đến ngày 30-9-2020 là 40%; từ ngày 1-10-2020 đến ngày 30-9-2020 là 37%; từ ngày 1-10-2021 đến ngày 30-9-2022 là 34% và kể từ ngày 1-10-2022 sẽ giảm xuống 30%.

Tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi của các ngân hàng thương mại được nâng từ 80% lên 85%; tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%, bên cạnh áp dụng hệ số rủi ro từ 50-150% với các khoản vay cá nhân phục vụ mua nhà.

Đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1-1-2020 đến hết ngày 31-12-2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1-1-2021.

Hệ số rủi ro 100% vẫn được áp dụng đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng dưới 4 tỷ đồng để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, đời sống của người dân. Việc tăng hệ số rủi ro sẽ tạo động lực cho các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm chuẩn bị sẵn sàng cho việc áp dụng và tuân thủ chuẩn mực an toàn Basel II.

Loại bớt doanh nghiệp bất động sản “yếu ớt” về tài chính

Động thái trên của NHNN giúp loại bớt khỏi thị trường BĐS những doanh nghiệp “yếu ớt” về tài chính, kiểu “tay không bắt giặc” (theo Tổng cục Thống kê, trong 11 tháng năm 2019, cả nước có 603 doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn tất thủ tục phá sản, tăng 38% so cùng kỳ năm 2018); Đồng thời, tạo áp lực buộc doanh nghiệp kinh doanh BĐS chủ động tìm kiếm các nguồn vốn lành mạnh trong dài hạn, trước hết là nguồn vốn chủ sở hữu, vốn từ quỹ đầu tư và từ khách hàng.

Ngoài dòng vốn tín dụng ngân hàng, thị trường còn chứng kiến sự gia tăng dòng vốn mới từ nhiều kênh: FDI, vốn tư nhân, M&A, phát hành trái phiếu… Tính tới đầu tháng 9-2019, các doanh nghiệp BĐS phát hành khoảng 37.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Có tới 41% doanh nghiệp bất động sản trên thị trường (44/108 doanh nghiệp) đã tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp. Các ngân hàng cũng chi tới 7.410 tỷ đồng để mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, chiếm 20,1% tổng lượng trái phiếu mà doanh nghiệp bất động sản phát hành (chính đây cũng là điểm đáng quan ngại khiến NHNN đã có động thái kiểm soát, định hướng kiềm tỏa dòng vốn này).

Việc tách tín dụng đầu tư, kinh doanh bất động sản với tín dụng tiêu dùng (chủ yếu cho vay mua nhà ở) là cần thiết để nhìn nhận và quản lý đúng về thị trường ngày càng lành mạnh. Nói cách khác, sự chuyển đổi cơ cấu tín dụng bất động sản từ cho vay các chủ đầu tư, sang cho người dân vay tiêu dùng là tích cực, giúp hạn chế rủi ro cho ngân hàng, giảm nguy cơ bong bóng của thị trường bất động sản.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong