Vì sao cần làm rõ là khái niệm “giá đất thị trường”

GS. Đặng Hùng Võ cho biết, trên thế giới, tất cả các nước dùng cơ chế thị trường đều có quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá trị thị trường như một lẽ đương nhiên. Trong đó, giá trị thị trường luôn được quy định trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia. Với nhiều yếu tố tác động vào giá đất làm cho nhiều người hình dung giá đất thị trường không phải là một giá trị chính xác cho một thửa đất nào đó và tại một thời điểm nào đó.

Tất nhiên, giá đất thị trường vẫn tồn tại, chỉ có điều nó có thể dao động trong một khoảng giá trị nào đó và trong một khoảng thời gian nào đó. Từ đó, người ta nghĩ tới giá thị trường là giá trị ước lượng có độ tin cậy đủ yên tâm dựa vào giá giao dịch cụ thể trên thị trường được coi như các số liệu thống kê.

Ông Võ cho biết thêm, định nghĩa giá trị thị trường của Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS là “Số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán trong một giao dịch đủ thời gian cần thiết sau khi đã tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc”.

Ở đây cần làm rõ khái niệm định giá là “ước lượng giá trị”. Đã là ước lượng thì không thể có con số chính xác tuyệt đối mà phải là con số có độ tin cậy cao nhất từ các số liệu thống kê có được.

Theo định nghĩa định giá như trên, ông Võ cho rằng, điều cần làm là phải thu nhận được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Ở Việt Nam, giá này không tồn tại vì bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng nào cũng cùng nhau ghi thấp hơn thị trường nhằm “tránh thuế”.

"Ai cũng biết tăng bảng giá đất lên ngang thị trường là giải pháp duy nhất, nhưng lại rất ngần ngại khi tăng giá đất của Nhà nước lên ngang thị trường. Thậm chí, nhiều người giải thích rằng sợ tăng bảng giá đất lên làm thuế cao lên, người dân không chịu nổi. Cứ cho là như vậy thì giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là ổn. Loanh quanh, luẩn quẩn vẫn không thoát ra được sự giăng mắc có yếu tố lợi ích", chuyên gia nói.

P.V