TS. Cấn Văn Lực: Thị trường bất động sản đang “khủng hoảng niềm tin”

Thực trạng của thị trường bất động sản

1. TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định: “Thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay không phải là “khủng hoảng” mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ là “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường”.”

Theo phân tích của TS. Cấn Văn Lực, sáu yếu tố tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường bất động sản bao gồm:

Một là, vấn đề lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần. Tính đến tháng 8, lạm phát đã duy trì được mức 4,57%. Về lãi suất, tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021, dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn đạt 4,5%.

Hiện nay, lạm phát toàn cầu đã và đang giảm, bình quân 8,4% và dự báo đến cuối năm nay còn 5 - 5,5%, cuối năm 2024 còn 3 - 3,5%.

Tại Việt Nam, tỷ lệ lạm phát đã và đang giảm dần, mặc dù tháng 10 có thể sẽ tăng nhẹ do một số yếu tố thời vụ như giá năng lượng, lương thực, thực phẩm nhưng xu hướng chính là đang giảm, tạo thuận lợi để ngân hàng có thể điều hành chính sách tiền tệ nới lỏng.

Về cơ bản, việc điều hành lãi suất đi ngang, dự báo bắt đầu giảm từ quý III năm 2024 ở các nước khu vực châu Á, châu Âu. Lãi suất điều hành của Việt Nam về cơ bản đã và đang giảm 2% trong 4 tháng vừa qua, lãi suất liên ngân hàng đã và đang giảm tương đối thấp chứng tỏ thanh khoản ngân hàng tương đối dồi dào, hút tiền về để điều hoà thị trường.

Cung tiền bắt đầu tăng trở lại từ tháng 3/2023 đến nay, và so với cùng kỳ năm trước tăng trên 6%. Khi vòng quay tiền nhanh hơn sẽ thúc đẩy vốn cho doanh nghiệp và người dân tốt hơn.

Về câu chuyện tỷ giá, so với đồng USD thì VNĐ đang mất giá khoảng 3%. TS. Cấn Văn Lực cho rằng, vấn đề này không đáng lo bởi khi FED dừng tăng lãi suất thì đồng USD khó tăng giá. Vì vậy, dự báo đến hết năm 2023, tỷ giá vẫn chỉ khoảng 3 - 3,5%. Về chứng khoán, thời gian qua có bấp bênh nhưng cơ bản vẫn phục hồi và đang tăng so với đầu năm. Tương tự, tỷ lệ lạm phát năm nay cũng không phải là vấn đề lớn, lạm phát năm tới chỉ khoảng dưới 4%.

Hai là,  nền tảng kinh tế vĩ mô. Kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi. Kinh tế năm tới vào giai đoạn 2024 - 2025 được dự báo sẽ tăng trưởng tích cực.

Kinh tế Việt Nam hiện đang tăng trưởng rất tốt, dự báo tăng trưởng từ 5 - 5,5%, năm tới dự báo khoảng 6,5%. Nếu có sự tham gia của những động lực tăng trưởng mới, chúng ta có thể tăng trưởng thêm 0,4 - 0,7 điểm phần trăm mỗi năm.

1. TS Cấn Văn Lực dự báo kinh tế quý III năm nay tăng trưởng gần 6%, quý IV khoảng 7,5%. Xuất khẩu và sản xuất công nghiệp đang phục hồi dần. Lũy kế xuất khẩu tuy vẫn giảm nhưng tỷ lệ giảm dần, sản xuất công nghiệp đang phục hồi: Tháng 1 chỉ số âm đến 10%, đến giờ chỉ âm 0,47%.

Về giải ngân đầu tư công, mặc dù còn nhiều thách thức nhưng đã tăng mạnh trong năm nay, bình quân giải ngân 95% là tăng 25 - 30% so với cùng kỳ, hiện đóng góp 1,5 - 2% tăng trưởng bổ sung. Thu hút FDI đang phục hồi, hết 9 tháng năm 2023, vốn đăng ký là 20,2 tỷ đô, tăng 7%, trong khi giải ngân FDI tăng 2,2%. So với mức thu hút FDI dự báo khoảng 10% của thế giới, mức tăng trưởng này của Việt Nam là rất đáng để kỳ vọng.

Ba là, vấn đề liên quan đến quy hoạch. Quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh. 8 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352 nghìn tỷ đồng.

Bốn là, nghĩa vụ tài chính của thị trường, doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản vẫn đang trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn vẫn được duy trì.

Về vốn cho thị trường bất động sản, dòng vốn vào bất động sản vẫn đang chảy đều. Tín dụng cho bất động sản vẫn tăng gần 5%, gần tương đương với mức tăng cho toàn hệ thống kinh tế, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 18%; tín dụng nhà ở tăng thấp, thậm chí giảm, chứng tỏ nhu cầu thực giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao, người dân thận trọng hơn. Nguồn vốn FDI đăng ký mới tính đến 20/9 vào ngành bất động sản đạt gần 2 tỷ USD, chiếm khoảng gần 10% tỷ trọng FDI.

Về trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản bắt đầu phát hành trái phiếu trở lại. Giá trị phát hành ít giảm hơn so với cùng kỳ năm ngoái, 8 tháng đầu năm nay toàn thị trường phát hành khoảng 132 ngàn tỷ, mức giảm khoảng 44% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức giảm toàn năm ngoái (47%).

Về cơ cấu phát hành, doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng 35%, tổ chức tín dụng chiếm 41%, cho thấy doanh nghiệp bất động sản đã và đang phát hành trở lại. Quan trọng hơn, hiện nay bất động sản đã phát hành khoảng 47 nghìn tỷ, gần bằng mức phát hành của cả năm ngoái, cho thấy thị trường đang dần phục hồi.

Đáo hạn trái phiếu cũng đang nằm trong tầm kiểm soát do hiện nay doanh nghiệp vẫn đang tích cực mua lại, giãn hoãn nợ trái phiếu. TS. Cấn Văn Lực dự báo điểm rơi đáo hạn chính sẽ là vào tháng 3 năm 2024.

Năm là,  những vấn đề pháp lý. Hiện nay, các vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi. Đơn cử như chính sách tiền tệ đang chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”. NHNN cũng đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất đang giảm dần. Ngoài ra, nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân được thực hiện như cơ cấu nợ, đảo nợ…

1. TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh, đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản. Có thời điểm, chỉ trong vòng 1 tháng đã có 4 chính sách được thông qua như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10 và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… Và cũng chưa bao giờ chúng ta có cơ hội sửa đổi nhiều luật cùng một lúc như hiện nay với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu.

Đặc biệt, chính sách tài khóa tiếp tục mở rộng để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp, tiếp tục giãn hoãn thuế, giảm phí. Ước tính tổng tất cả các gói tài khóa có giá trị danh nghĩa khoảng 200 ngàn tỷ, giá trị thực khoảng 70 - 80 ngàn tỷ. Rõ ràng, hiện nay chúng ta đang có nhiều chính sách hỗ trợ rất quyết liệt cho thị trường.

Yếu tố cuối cùng là cung - cầu và giá đang tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.

Có thể thấy, 6 yếu tố tác động mạnh và cũng là động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản đều cho thấy những dấu hiệu phục hồi và cải thiện tích cực. Do vậy, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, thời gian vừa qua và hiện tại không phải là giai đoạn khủng hoảng, mà là thời kỳ thị trường bất động sản bước vào quá trình thanh lọc để minh bạch và bền vững hơn.

Doanh nghiệp phải lên tiếng cho trúng và đúng để cùng tháo gỡ khó khăn

Song song với những diễn biến tích cực từ kinh tế vĩ mô và vi mô, TS. Cấn Văn Lực cũng chỉ ra, giai đoạn năm 2023 - 2024 thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với những rủi ro thách thức chính sau:

Thứ nhất, đầu tư công tăng tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá.

Thứ hai, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng…). Cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước và tổ chức tín dụng gặp nhiều thách thức.

Mặc dù vậy, nợ xấu đã và đang gia tăng nhưng vẫn trong khả năng kiểm soát, ổn định dưới mức 3,5% và thực tế là năng lực của ngân hàng đã tốt hơn.

Thứ ba, thị trường trái phiếu, bất động sản đang phục hồi nhưng cần thời gian và không thể phục hồi nhanh, đặc biệt niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm mà đây là yếu tố quan trọng.

Thứ tư, về vấn đề thể chế, mặc dù tích cực triển khai nhưng tôi cho rằng quá trình cải cách thể chế vẫn còn chậm so với nhu cầu. Ngoài ra, tình trạng sợ sai, sợ trách nhiệm còn khá phổ biến.

Thứ năm, thách thức xuất phát từ bên ngoài như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; lạm phát, giá năng lượng, lãi suất còn cao; rủi ro tài chính – tiền tệ cao. Những điều này tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư và du lịch vào Việt Nam.

Thứ sau, rủi ro về tài chính liên quan đến tỷ giá, chứng khoán trở nên nhạy cảm hơn so với trước. Tín dụng tăng chậm chứng tỏ sức cầu đang yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng dẫn đến tín dụng suy giảm.

Dựa trên những thuận lợi và khó khăn nêu trên, ông Lực đề xuất cần tiếp cận thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác, nghĩa là chúng ta cần kiến tạo cho thị trường phát triển song song với kiểm soát, hạn chế rủi ro, tăng trưởng hài hòa từ cung cầu, giá cả đến quy hoạch.

Cần phải hết sức chú trọng điều tiết cung cầu, giá cả thị trường bất động sản, sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc vướng mắc, vi phạm pháp lý còn tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư; thực hiện tốt các cơ chế chính sách, nghị quyết đã ban hành trong thời gian vừa qua.

Với doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường hiện tại rất khó khăn nên doanh nghiệp hãy lên tiếng cho trúng và đúng để cùng tháo gỡ. Cụ thể, doanh nghiệp cần quyết tâm thanh toán các khoản nợ để đáp ứng đủ các điều kiện vay vốn; cơ cấu lại, đa dạng hóa sản phẩm, tái định hình dòng vốn; minh bạch trong việc quản lý; quản trị rủi ro tốt hơn. Đặc biệt, việc phát triển bất động sản xanh rất cần được quan tâm vì đây là xu hướng tất yếu, không thể tách rời của thế giới trong tương lai.

Cần phân nhóm thị trường bất động sản để dễ dàng kiểm soát quản lý cung ứng, điều tiết đánh thuế phù hợp. Thị trường bất động sản có 4 - 5 phân khúc, từ đó phân nhỏ hơn để có hướng kiểm soát quản lý và đó cũng là nền tảng cho ngân hàng điều hành tín dụng phù hợp.

Cùng với đó, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.

Nhân Hà