Lên kế hoạch đấu giá hàng nghìn lô đất
Trong kế hoạch đấu giá năm 2024, thành phố Hồ Chí Minh dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư. Ba lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở, và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 đến tháng 10 năm 2024 và đấu giá dự kiến từ tháng 7 đến tháng 11 năm 2024.
Tiếp theo vào tháng 9 và tháng 11 năm 2025, thành phố dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, TTTM bán lẻ... Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược với kết nối tốt với Cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu.
Năm 2021, cuộc đấu giá không thành công ở Thủ Thiêm khi các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường, đều lần lượt bỏ cọc. Vụ việc này có tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó: giá đất phát triển dự án trúng thầu cao hơn nhiều mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các CĐT có tiềm lực và sự quan tâm thực sự.
Chính vì vậy, hiện nay TP.HCM đã có những bước chuẩn bị kỹ càng cho cuộc đấu giá sắp tới. Sở TNMT Thành phố đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm.
Cách xác định giá khởi điểm: Nghị định 12/2024/NĐ- CP sửa đổi bổ sung nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, đã được ban hành ngày 05 tháng 2 năm 2024. Nghị định này bổ sung quy định chi tiết cụ thể về các phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng, trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp khác nhau. Như vậy việc xác định giá khởi điểm đấu giá được quy định rõ ràng, chi tiết và minh bạch.
Cần phải có quy hoạch phù hợp và đơn giá khởi điểm hợp lý
Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, và/ hoặc thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư. Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở “hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình” theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc đã phải là kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất. Ví dụ những lô đất có diện tích thương mại, chẳng hạn cho văn phòng hay khách sạn quá cao ở những khu vực không phát triển hai loại hình này. Do đó khi xác định giá đất, có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Điều này dẫn đến khả năng cuộc đấu giá không thành công, do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.
“Để tránh được điều này cần có quy hoạch phù hợp và đơn giá khởi điểm hợp lý. Ngoài đơn vị chủ quản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần có sự tham gia của các đơn vị tư vấn chuyên môn (quy hoạch và thị trường), am hiểu phát triển”, ông Troy nói thêm.
Trong khi đó, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam nhìn nhận, hiện nay theo Luật đấu giá tài sản 2016 quy định 4 hình thức đấu giá: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; và Đấu giá trực tuyến. Nhìn chung hình thức đấu giá chia ra trực tiếp (lời nói hay bỏ phiếu) và gián triếp (phong bì đóng kín).
“Tuy nhiên, Luật Đất Đai quy định việc đấu thầu theo quy định của Luật đấu giá tài sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất”, bà Đỗ Thị Thu Giang nói.
Theo quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản. Theo Luật đấu giá tài sản hiện hành, tại điểm khoản 1 Điều 39, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm, quy định này đã được áp dujgn từ 20 tháng 5 năm 2023.
Nhân Hà Phan
