Thêm kênh huy động vốn cho nhà ở xã hội từ trái phiếu

Trái phiếu nhà ở xã hội: Hướng đi mới cho thị trường bất động sản

Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận những chuyển động đáng chú ý trong dòng tín dụng và định hướng chính sách vĩ mô. Một trong những điểm nhấn quan trọng là kế hoạch nghiên cứu và triển khai công cụ tài chính mới – trái phiếu nhà ở xã hội do Bộ Tài chính chủ trì. Giải pháp này được kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt về cơ chế huy động vốn dài hạn, bền vững, ít phụ thuộc vào ngân sách nhà nước, góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân.

Theo Bộ Xây dựng, hiện tại gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đang được các ngân hàng thương mại triển khai. Tuy nhiên, để phát triển dài hạn, cần thêm những công cụ mới mang tính thị trường, đa dạng nguồn lực tài chính và thu hút được dòng vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế, quỹ đầu tư tư nhân, thay vì chỉ dựa vào nguồn vay ngân hàng.

Thị trường nhà ở xã hội đón kênh vốn trái phiếu đầy triển vọng. Ảnh: Phan Chính

Trái phiếu nhà ở xã hội nếu được triển khai sẽ đóng vai trò như một “nguồn huyết mạch” thứ hai bên cạnh tín dụng ngân hàng, cung cấp dòng vốn ổn định cho các doanh nghiệp bất động sản tham gia phân khúc này. Cơ chế vận hành tương tự như mô hình của Singapore, Nhật Bản – nơi các quỹ đầu tư nhà ở xã hội hoạt động hiệu quả, với dòng tiền bền vững, kiểm soát chặt chẽ và đảm bảo lợi ích kép: phục vụ cộng đồng và vẫn sinh lời cho nhà đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng, Việt Nam cần học hỏi kinh nghiệm từ các nước phát triển trong việc hình thành quỹ trái phiếu nhà ở xã hội, giúp các chủ đầu tư tiếp cận vốn rẻ, dài hạn để tập trung phát triển nguồn cung bền vững, giảm áp lực cho ngân sách và hệ thống tín dụng truyền thống.

Tín dụng khởi sắc, thị trường chờ lực đẩy từ kênh vốn mới

Báo cáo quý I/2025 từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tín dụng bất động sản đạt gần 1,49 triệu tỷ đồng, tăng 25% so với cùng kỳ năm trước. Đây là con số tích cực trong bối cảnh toàn ngành ngân hàng đang siết chặt kiểm soát rủi ro và tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được đặt mục tiêu ở mức 16%.

Tuy nhiên, phần lớn dòng tín dụng vẫn tập trung vào các dự án nhà ở thương mại, trong khi phân khúc nhà ở xã hội vốn có lợi nhuận thấp lại khó tiếp cận vốn dài hạn. Đây chính là khoảng trống mà trái phiếu nhà ở xã hội có thể lấp đầy nếu được triển khai đúng hướng, với các chính sách hỗ trợ phát hành, lãi suất ưu đãi, và cơ chế quản lý minh bạch.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý I/2025 cũng ghi nhận nhiều tín hiệu hồi phục. Tổng giá trị phát hành đạt 25.130 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm hơn 30%. Tuy nhiên, vẫn còn sự thận trọng nhất định từ phía nhà đầu tư, thể hiện qua tỷ lệ mua lại trái phiếu trước hạn ở mức cao, gần 60%. Điều này cho thấy niềm tin chưa phục hồi hoàn toàn và các doanh nghiệp vẫn cần thêm các công cụ mới, có tính bảo đảm và ổn định hơn.

Trong bối cảnh áp lực tài chính tiếp tục gia tăng, nhất là khi tổng giá trị trái phiếu bất động sản đến hạn trong năm 2025 lên tới hơn 96.000 tỷ đồng, việc Bộ Tài chính đề xuất triển khai trái phiếu nhà ở xã hội là động thái cần thiết và kịp thời. Đây không chỉ là cứu cánh tài chính cho các dự án phục vụ cộng đồng, mà còn là công cụ hỗ trợ kiểm soát và phân loại dòng vốn theo đúng định hướng: phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và minh bạch.

Sự kết hợp giữa trái phiếu, quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và tín dụng ưu đãi từ ngân hàng sẽ tạo nên hệ sinh thái tài chính toàn diện, vừa phục vụ mục tiêu an sinh xã hội, vừa hỗ trợ doanh nghiệp phát triển ổn định. Đặc biệt, khi kết hợp cùng các chính sách đồng bộ từ Chính phủ như cải cách thủ tục hành chính, quy hoạch đất đai hợp lý, cơ chế lựa chọn nhà đầu tư công khai minh bạch, thị trường nhà ở xã hội sẽ có cơ hội bứt phá.