Nhà ở xã hội: Nút thắt bủa vây, chính sách cần lột xác toàn diện

Tham vọng xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang đối mặt với một thực tế phũ phàng khi hành trình hiện thực hóa mục tiêu này vẫn bị kéo lùi bởi những điểm nghẽn cố hữu. Dù Đề án đã chính thức khởi động với nhiều kỳ vọng, song theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bức tranh hiện tại vẫn nhạt nhòa, thậm chí đáng lo ngại khi mà người thu nhập thấp, công nhân lao động – những người cần nhà nhất – lại là những người khó tiếp cận nhất.

Một trong những lý do lớn khiến chính sách nhà ở xã hội không đi vào thực tế là việc quỹ đất dành cho phân khúc này gần như bị xem nhẹ trong quy hoạch. Tại nhiều địa phương, đất sạch không sẵn, cơ sở hạ tầng yếu, vị trí lại xa trung tâm, dẫn tới việc phát triển nhà ở xã hội trở nên kém hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp phải tự giải phóng mặt bằng, điều lẽ ra thuộc trách nhiệm của chính quyền, khiến chi phí đội lên và làm xói mòn lợi nhuận vốn đã mong manh.

Thêm vào đó, thủ tục hành chính là một mê cung khiến ngay cả những nhà phát triển kiên nhẫn nhất cũng phải chùn bước. Một dự án nhà ở xã hội phải trải qua quy trình phê duyệt phức tạp hơn cả dự án thương mại, từ việc định giá bán, xác định đối tượng thụ hưởng đến các vòng thẩm định kéo dài. Không có cơ chế ưu tiên đặc thù, không chỉ định thầu, không quy trình riêng khiến thời gian thực hiện kéo dài, chi phí tăng, còn người dân thì mỏi mòn chờ đợi.

Tham vọng xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang đối mặt với một thực tế phũ phàng khi hành trình thực hiện. Ảnh: Phan Chính

Chưa dừng lại ở đó, vấn đề vốn tiếp tục là một rào chắn lớn. Dù Chính phủ đã công bố gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, nhưng mức lãi suất và thời hạn vay vẫn chưa thực sự hấp dẫn với doanh nghiệp cũng như người mua nhà. Đặc biệt, các công nhân trẻ, người lao động phổ thông không có thu nhập ổn định hoặc không chứng minh được khả năng tài chính thường bị loại khỏi vòng tiếp cận. Trong khi đó, cơ chế hình thành các quỹ tín thác, quỹ hỗ trợ vay vốn dài hạn gần như vẫn còn nằm trên giấy.

Một nghịch lý trớ trêu khác là chính sách xác định người thụ hưởng chưa bao giờ linh hoạt. Những người thực sự cần nhà, như lao động thời vụ, quân nhân, người làm nghề tự do… lại thường bị loại khỏi danh sách vì không đáp ứng yêu cầu về hộ khẩu, mức thu nhập hay khả năng chứng minh tài chính. Nhiều trường hợp dù đủ điều kiện vẫn không thể vay vốn vì không có khoản đối ứng tối thiểu 20% giá trị căn hộ.

Trước những tồn tại dai dẳng, VARS kiến nghị mạnh mẽ một tư duy điều hành hoàn toàn mới - coi phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm bắt buộc, không thể khoán trắng cho thị trường. Vai trò của Nhà nước cần chuyển từ định hướng sang dẫn dắt, từ hỗ trợ sang chủ động kiến tạo. Cụ thể, Nhà nước cần đảm bảo có quỹ đất sạch, bố trí vốn đầu tư trung – dài hạn, xây dựng quy trình thủ tục riêng biệt cho nhà ở xã hội, rút ngắn thời gian triển khai dự án thông qua chỉ định thầu minh bạch.

Một điểm then chốt được VARS đề xuất là chuyển từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm trong việc xác định đối tượng được mua nhà. Điều này giúp quá trình tiếp cận chính sách trở nên đơn giản, nhanh gọn và sát thực tế hơn. Song song đó, các địa phương cần chủ động đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch hàng năm, đồng thời linh hoạt trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp sang phát triển nhà ở xã hội, kèm theo ưu đãi rõ ràng về tài chính, nghĩa vụ đất đai và tín dụng.

Ngoài ra, việc thiết lập một cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở xã hội là hết sức cần thiết. Khi có dữ liệu minh bạch, các quyết định chính sách sẽ dựa trên thực tiễn thay vì cảm tính, đồng thời ngăn chặn các hành vi trục lợi. Cùng với đó, cần hình thành các quỹ phát triển nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách, đóng góp của doanh nghiệp và khu công nghiệp để hỗ trợ nhà đầu tư lẫn người dân.

Phát triển nhà ở xã hội không thể là phong trào hay khẩu hiệu chính sách. Nó phải là một chiến lược dài hạn, toàn diện và mang tính cưỡng chế thực thi trong điều hành phát triển đô thị. Khi nhà ở xã hội được xem như một cấu phần tất yếu trong quy hoạch, hấp dẫn với doanh nghiệp, dễ tiếp cận với người dân và vận hành theo cơ chế bền vững, lúc đó giấc mơ “an cư” mới thật sự chạm đến được hàng triệu người thu nhập thấp.