Siết tạm ứng hợp đồng xây dựng từ 1/7/2026, ứng tiền vượt mức không được tăng giá

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Quy định mới này là rào cản cấp thiết nhằm ngăn chặn thói quen ngâm vốn của nhiều nhà thầu khi siết chặt từ tỷ lệ tạm ứng cho đến cơ chế bảo lãnh tài chính.

Đáng chú ý, Nghị định quy định mức tạm ứng hợp đồng không được vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết, bao gồm cả dự phòng.

Theo Điều 138 của Luật Xây dựng năm 2014, hợp đồng xây dựng được định nghĩa là một loại hợp đồng dân sự bằng văn bản, được ký kết giữa bên giao thầu và bên nhận thầu nhằm thực hiện toàn bộ hoặc một phần các công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Trường hợp muốn tạm ứng cao hơn để đặt cọc hoặc trả trước cho nhà sản xuất thiết bị công nghệ phải được người quyết định đầu tư cho phép. Riêng dự án do Thủ tướng quyết định đầu tư, quyền duyệt mức tạm ứng trên 30% được phân cấp cho Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang ộ và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ở chiều ngược lại, sàn tạm ứng tối thiểu cho các dự án đầu tư công và PPP được phân loại rất chi tiết. Mức tạm ứng tối thiểu đối với hợp đồng tư vấn là 15% cho hợp đồng trên 10 tỷ đồng và 20% cho hợp đồng từ 10 tỷ đồng trở xuống.

Với hợp đồng thi công xây dựng, tỷ lệ này là 10% cho gói thầu trên 50 tỷ đồng, 15% cho gói thầu từ 10 tỷ đến 50 tỷ đồng, và 20% cho gói thầu dưới 10 tỷ đồng. Các loại hợp đồng cung cấp thiết bị, EC, EP, PC, EPC và chìa khóa trao tay có mức tạm ứng tối thiểu là 10%.

Một đòn bẩy kinh tế mạnh mẽ được đưa vào để ngăn chặn tình trạng chiếm dụng vốn: Trường hợp các bên thỏa thuận tạm ứng cao hơn mức tối thiểu, phần giá trị hợp đồng tương ứng với mức vượt này sẽ không được điều chỉnh giá kể từ thời điểm tạm ứng. Đồng thời, tiền tạm ứng phải được thu hồi hết khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng đã giao kết.

Về mặt an toàn tài chính, đối với hợp đồng có giá trị tạm ứng lớn hơn 1 tỷ đồng, nhà thầu bắt buộc phải nộp bảo lãnh tạm ứng với giá trị và loại tiền tương đương. Giá trị bảo lãnh này được giảm dần tương ứng với lượng tiền đã thu hồi qua các kỳ thanh toán. Quy định này không bắt buộc với mức tạm ứng từ 1 tỷ đồng trở xuống hoặc hình thức tự thực hiện. Đặc biệt, đối với hợp đồng thi công, việc tạm ứng chỉ được kích hoạt khi có kế hoạch giải phóng mặt bằng hoặc biên bản bàn giao mặt bằng.

Nghị định cũng trao quyền tự vệ sòng phẳng cho nhà thầu khi quy định bên nhận thầu được quyền tạm dừng thực hiện hợp đồng nếu bên giao thầu không thanh toán đủ giá trị giai đoạn vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn. Ngược lại, bên muốn tạm dừng phải thông báo bằng văn bản trước tối đa 28 ngày, nếu lý do dừng không phù hợp thì phải bồi thường thiệt hại.

Cuối cùng, nhằm giảm tải cho hệ thống tòa án khi xảy ra xung đột, Chính phủ cho phép các bên áp dụng mô hình ban xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế. Các thành viên tham gia ban này phải bảo đảm độc lập, không xung đột lợi ích, và chi phí chi trả cho các thành viên ban xử lý tranh chấp sẽ do mỗi bên chịu một nửa, trừ khi có thỏa thuận khác.