Các loại NOXH gồm các căn hộ chung cư do nhà nước xây dựng làm NOXH; Các dự án tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ NOXH theo các chính sách đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất, dự án được cấp đất...; Các dự án nhà ở thương mại phải bán lại một số căn hộ, hoặc xây dựng trên 20% diện tích đất cho quỹ NOXH địa phương theo luật hiện hành.
Phát triển NOXH có ý nghĩa kinh tế và xã hội, không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở của hàng triệu hộ gia đình cán bộ, công nhân viên chức và người lao động làm việc tại các cơ quan, các KCN, KCX, các nhà máy, công trường và các hộ dân nằm trong diện giải phóng mặt bằng; cặp gia đình trẻ "tách hộ" và người dân gắn với quá trình dịch chuyển địa điểm làm việc, nơi công tác, học tập, chữa bệnh và cải thiện không gian sống của mình..., mà còn góp phần bảo đảm an sinh xã hội, giải quyết việc làm, tăng thu nhập và kích cầu tiêu dùng của người dân và doanh nghiệp; tạo động lực phát triển liên ngành và toàn bộ đời sống kinh tế xã hội trên cả nước và mỗi địa phương, trước mắt và lâu dài, vĩ mô và vi mô. Quy mô, chất lượng NOXH còn là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp và quyền công dân theo tinh thần Chiến lược nhà ở quốc gia (thông qua tháng 11/2011), Nghị định 188/2013/NĐ-CP về việc phát triển nhà ở xã hội, cũng như được khẳng định trong Hiến pháp và Luật Nhà ở 2014...
Theo Bộ Xây dựng, từ năm 2016 đến nay, chính sách hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân lao động được thực hiện theo Luật Nhà ở và các văn bản dưới luật.
Đến nay, cả nước đã có 1.040 dự án đầu tư xây dựng NƠXH, bao gồm 507 dự án NƠXH độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375 ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với diện tích đất hơn 1.983 ha. Trong đó, đã hoàn thành 248 dự án với quy mô xây dựng khoảng hơn 103.500 căn, tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2. Hiện tiếp tục triển khai 264 dự án, quy mô xây dựng khoảng 216.500 căn, với tổng diện tích khoảng 10,8 triệu m2; còn lại 512 dự án chưa triển khai hoặc đang làm thủ tục đầu tư xây dựng.
Tuy vậy, Bộ Xây dựng nhìn nhận với tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2 NƠXH đã xây dựng mới chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu m2 nhà ở).
Tổng cộng, tính đến đầu năm 2023, cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.780.000 m2; Đang tiếp tục triển khai (bao gồm các dự án đã được chấp thuận đầu tư và đang triển khai đầu tư xây dựng) 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, với tổng diện tích khoảng 22.720.000 m2, giúp cho hàng trăm nghìn người thu nhập thấp, công nhân có chỗ ở.
Theo Bộ Xây dựng, cập nhật đến đầu năm 2023 từ hơn 40 địa phương, thì nhu cầu NOXH cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021-2030 khoảng 2,6 triệu căn hộ và mục tiêu hoàn thành cho giai đoạn này là khoảng 1,8 triệu căn.
Trong nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách thể hiện sự nỗ lực trong việc tạo dựng nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp (trong đó có giáo viên), gặp khó khăn về chỗ ở, cụ thể: Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quản lý và phát triển nhà ở xã hội; Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP); Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP. Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, trong đó có người thu nhập thấp và cán bộ, công chức, viên chức (bao gồm giáo viên). Người thu nhập thấp (trong đó có giáo viên) được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập (Khoản 1, Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014). Ngoài ra, người thu nhập thấp (trong đó có giáo viên) được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở (Khoản 1 và 4, Điều 50 Luật Nhà ở năm 2014).
Theo Điều 64 Luật nhà ở năm 2014 quy định về việc quản lý và sử dụng nhà ở xã hội, đối với NOXH được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014 như xây dựng NOXH từ ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu… thì cơ quan quản lý nhà ở xã hội quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở; trường hợp có từ hai đơn vị trở lên đăng ký tham gia thì việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở được thực hiện theo nguyên tắc đấu thầu.
Đặc biệt, những hạn chế về tín dụng trong phát triển NOXH cũng đang đặt ra, cả về đối tượng, điều kiện và nguồn vốn cho vay, mặc dù tín dụng hỗ trợ về NƠXH là một chính sách trụ cột và là một vấn đề xã hội, một nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội của Đảng, Nhà nước, nhận được sự quan tâm đặc biệt của các bộ ngành cũng như các địa phương và đông đảo người dân.
Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, Ngân hàng Nhà nước đã giao Ngân hàng chính sách xã hội (NHCSXH) huy động 15.000 tỷ đồng thông qua phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh để cho vay NƠXH theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 49/2021/NĐ-CP. Đến 17/5/2023, dư nợ cho vay NƠXH theo Nghị quyết 11/NQ-CP đạt 5.144 tỷ đồng; qua đó, giúp hơn 14,5 ngàn người thu nhập thấp có "an cư, lạc nghiệp" và góp phần vào thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045.
Tuy nhiên, trên thực tế việc triển khai thực hiện cho vay NƠXH theo Nghị quyết số 11/NQ-CP, NHCSXH đang gặp một số khó khăn, vướng mắc, nổi bật là: Thiếu hụt nguồn cung NƠXH. Nhiều đối tượng có nhu cầu vay, nhưng không đủ điều kiện vay vốn (chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện việc xây dựng mới nhà để ở, đối tượng thuộc diện có phát sinh nộp thuế thu nhập cá nhân; nhà mua thuộc dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp để vay vốn ngân hàng thương mại…). Ngoài ra, nguồn vốn để thực hiện cho vay NOXH cũng đang còn hạn chế. Theo quy định tại Quyết định số 1535/QĐ-TTg ngày 15/9/2021 của Thủ tướng Chính phủ, NHCSXH chỉ được bố trí vốn cho vay NƠXH theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP giai đoạn 2021-2025 là 1.000 tỷ đồng (NHCSXH đã thực hiên giải ngân 1.000 tỷ đồng này trong năm 2021). Năm 2022, 2023, NHCSXH thực hiện cho vay NƠXH theo Nghị quyết số 11/NQ-CP bằng nguồn 15.000 tỷ. Như vậy, từ năm 2024, NHCSXH không có nguồn vốn để thực hiện cho vay NƠXH theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
Trong khi đó, các ngân hàng thương mại không mặn mà lắm với cho vay NOXH vì nhiều rủi ro và ít lãi. Viẹc giải ngân gói 120.000 tỷ cũng khó khăn do thiếu hụt nguồn cung NOXH; do đối tượng vay e ngại lãi suất cho vay còn cao, vì chỉ thấp hơn tối đa 2% so với lãi vay thương mại thả nổi và khó đáp các điều kiện vay thương mại...
Thực tế cho thấy, để tháo gỡ khó khăn và tạo động lực phát triển NOXH cần sự đồng bộ các giải pháp, theo đó:
Thứ nhất, tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy hoạch để khắc phục tình trạng phát triển bất động sản một cách tự phát, phong trào, lệch pha cung - cầu như những năm vừa qua; có phương án tích cực xử lý tình trạng các dự án bỏ hoang, khó thu hồi, ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển kinh tế-xã hội nói chung, khả năng quỹ đất xây NOXH nói riêng; Khuyến khích chuyển đổi từ căn hộ diện tích lớn sang diện tích nhỏ, dự án chung cư thương mại sang nhà ở xã hội, chung cư mini; phát triển NOXH tại các địa phương gắn với phát triển thị trường bất động sản nhà ở, phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương và tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phù hợp với điều kiện của các địa phương.
Các địa phương xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Chương trình phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của Luật Nhà ở, phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 (được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021) làm cơ sở để chấp thuận đầu tư; đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm.
Thực hiện nghiêm quy định về công tác quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Khi quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp mới nhất thiết phải kèm theo quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở công nhân bảo đảm hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo quy định tại các vị trí phù hợp, thuận tiện, có quy mô lớn, đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh…Căn cứ quy định pháp luật về nhà ở và Nghị định số 35/2022/NQ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ để dành quỹ đất và kêu gọi các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, các doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư, phát triển nhà ở công nhân, nhà lưu trú cho công nhân thuê. Đôn đốc chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của các dự án này theo tiến độ được phê duyệt.
Sớm lập, phê duyệt và công bố công khai danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập phải lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để các doanh nghiệp quan tâm nghiên cứu, đề xuất tham gia.
Thứ hai, nhà nước rà soát và bổ sung các chính sách ưu đãi phát triển NOXH, như: Tiếp tục miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giảm 50% thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp; Chi phí mua hoặc thuê nhà ở cho công nhân được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án NƠXH để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; Hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án; Đồng thời, nới lỏng điều kiện cho các đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội, bào gồm cả người lao động di cư và các doanh nghiệp có nhu cầu về NOXH cho người lao động của mình tại các KCN...Có các cơ chế, giải pháp cụ thể, rút ngắn thủ tục hành chính về lập, phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng… để hỗ trợ, khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp lớn, uy tín trong lĩnh vực bất động sản khẩn trương triển khai đầu tư xây dựng dự án NOXH...
Thứ ba, tăng cường hỗ trợ tín dụng khuyến khích phát triển NOXH cả về tổng cung và về tổng cầu. Có thể thấy, nhu cầu về nhà ở xã hội và tín dụng phát triển NOXH rất lớn. Tín dụng NOXH có ý nghĩa quan trọng cho cả nhà đầu tư và người mua nhà. Trên thực tế, trong quá trình triển khai vẫn còn không ít vướng mắc về bố trí quỹ đất; thiếu quy hoạch phát triển nhà ở xã hội ở địa phương; quy trình miễn tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội phức tạo, thời gian kéo dài; thủ tục điều kiện để được mua nhà ở xã hội… Vì vậy, một số doanh nghiệp đang chờ đợi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực với quy trình, thủ tục thông thoáng hơn. Bên cạnh đó, do các văn bản hướng dẫn mới được ban hành (trong tháng 4/2023) nên các địa phương vẫn đang thực hiện lập danh mục dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và những đối tượng đủ điều kiện vay vốn.
Bởi vậy, một mặt, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo và hướng dẫn các ngân hàng thương mại xây dựng và triển khai các hoạt động cho vay chủ đầu tư dự án để phát triển NOXH theo quy hoạch; Mặt khác, nới lỏng quy mô và điều kiện cho vay các đối tượng mua NOXH. Thực tế cho thấy cần bổ sung đối tượng được vay ưu đãi là chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân dưới dạng cho thuê, thuê mua; kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất ưu đãi cho người mua nhà, chủ đầu tư; đơn giản hoá thủ tục miễn tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội…
Đặc biệt, cần xây dựng chiến lược cho vay tín dụng dài hạn gắn với dự án xây dựng 1 triệu căn nhà xã hội nêu trên để góp phần đẩy nhanh tiến độ và điều kiện hiện thực hoá đề án này trên thực tế.
Trước mắt, đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển NOXH được huy động từ nguồn vốn của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước với lãi suất giảm 2%/năm so với lãi suất thương mại; thời hạn giải ngân đến hết năm 2030. Agribank đi tiên phong về gói tín dụng này, với hạn mức cho vay 30 nghìn tỷ đồng, khách hàng được áp dụng mức vay tối đa bằng 85% tổng mức đầu tư của phương án, nếu có tài sản thế chấp. Các ngân hàng còn lại trong nhóm "Big 4" sẽ dành 30 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi và đang chuẩn bị triển khai. Trong đó, lãi suất cho vay áp dụng đến hết 30/6/2023 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm và đối với người mua nhà là 8,2%/năm.
Tuy nhiên, mức lãi suất 8,2% được đánh giá là quá cao so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm trong gói 30 nghìn tỷ đồng trước đây và so với mức thu nhập của những người mua nhà.
Hiện nay có khoảng 100 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân (tại 36 địa phương) đã được cấp phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng với tổng số 85.662 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 70.000 tỷ đồng. Các địa phương có 7 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư (tại 4 địa phương) với nhu cầu vốn vay khoảng 4.130 tỷ đồng. Ngoài các dự án trên, tỉnh Bắc Giang đã công bố 12 dự án đủ điều kiện vay vốn. Một số địa phương như Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai đang tích cực triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Riêng tại Hà Nội, hiện đã có hơn 4.000 căn hộ nhà ở xã hội được đưa ra thị trường và khoảng 40 dự án đang triển khai. Trong tháng 4/2023, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đã khẩn trương hướng dẫn, đôn đốc thực hiện, giảm bớt thủ tục, rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ để doanh nghiệp sớm tiếp cận nguồn vốn vay.
Bên cạnh đó, cần mở rộng quy mô, kéo dài thời hạn và nới lỏng điều kiện, đối tượng cho vay tín dụng ưu đãi lãi suất thấp (theo Quyết định 486/QĐ-TTg ngày 10/5/2023 về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở, mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở theo quy định tại Điều 16 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, khoản 10 Điều 1 của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là 4,8%/năm. Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 10/5/2023 đến ngày 31/12/2024).
Thứ tư, giảm giá NOXH trên cơ sở giảm bớt các khâu trung gian, tiết kiệm chi phí kinh doanh; đồng thời, bảo đảm chất lượng NOXH để kích cầu và bảo vệ quyền lợi người có thu nhập thấp và duy trì các động lực tích cực thúc đẩy thị trường này.
Thứ năm, sớm xây dựng và hoàn thiện quy định về phát triển các khu nhà trọ với quy chuẩn, điều kiện về không gian, vệ sinh, môi trường phù hợp, ngày càng văn minh. Sớm quy định một đầu mối quản lý thống nhất ở các địa phương về vấn đề này.
Phát triển NOXH, nhà ở công nhân là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội; là trách nhiệm, nghĩa vụ, đạo đức của cả hệ thống chính trị, của những người làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước, của doanh nghiệp và của người dân, nhất là những người đứng đầu các bộ, ngành, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố. Nhà nước cần khuyến khích các thành phần kinh tế, bao gồm cả các nhà đầu tư nước ngoài tham gia tích cực, hiệu quả hơn trong phát triển NOXH cho công nhân, người lao động theo cơ chế thị trường, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng người thu nhập thấp đô thị, công nhân khu công nghiệp về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội, "không hy sinh tiến bộ và công bằng xã hội để chạy theo tăng trưởng kinh tế đơn thuần".
TS.Nguyễn Minh Phong
