Làm thế nào xây dựng được cơ chế định giá đất khách quan, hiệu quả, khả thi?

22:18 03/10/2022

Làm thế nào xây dựng được cơ chế định giá đất khách quan, hiệu quả, khả thi, TS Vũ Đình Ánh - nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, đây là công việc phức tạp và rất nhạy cảm với thị trường, không chỉ đòi hỏi giỏi áp dụng phương pháp tính toán khoa học mà còn đòi hỏi cả một nghệ thuật khéo léo...

TS Vũ Đình Ánh - nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính)
TS Vũ Đình Ánh 

Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất được ban hành 5 năm một lần theo từng vùng, từng loại đất. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc điều chỉnh khung giá đất gần như không xảy ra trong khi biến động đất đai trên thị trường là hàng ngày, hàng tháng.

Theo TS Vũ Đình Ánh - nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính), các địa phương xây dựng bảng giá đất không được vượt quá khung giá đất. Vì vậy bảng giá đất của các địa phương công bố cũng thấp, không sát với giá trị đất đai trên thị trường. Việc bảng giá đất thấp đã dẫn đến nhiều hệ luỵ. "Như vậy, có thể thấy, việc bỏ khung giá đất có ý nghĩa quan trọng đối với thu ngân sách nhà nước và góp phần phát triển thị trường đất đai", ông Ánh khẳng định.

Việc đổi mới thực sự chính sách về quyền quyết định giá đất chỉ có thể thực hiện được khi thay đổi thể chế sao cho kiểm soát được quá trình cơ quan nhà nước quyết định giá đất. Chính sách cần phải thay đổi trên nguyên tắc: Tách thẩm quyền quyết định giá đất ra khỏi thẩm quyền quyết định về đất đai nhằm giảm tính độc quyền quyết định vào một cơ quan nhà nước, bắt buộc thuê dịch vụ định giá đất độc lập trước khi cơ quan nhà nước quyết định giá đất. Không nên để địa phương định giá và HĐND thông qua bảng giá đất, mà nên để Bộ Tài nguyên và Môi trường làm việc nhiệm vụ này.

Theo ông Ánh, bất cập ở đây là Hội đồng định giá tư vấn cho chính quyền trong công tác định giá, song Chủ tịch UBND tỉnh lại là Chủ tịch hội đồng định giá. Như vậy, không khác nào bản thân ông tư vấn cho chính ông nhưng lại mượn danh của một tập thể để thông qua mong muốn của mình, hợp thức hóa các yêu cầu cá nhân, tức là vừa đá bóng vừa thổi còi. Giá đất vì thế dễ mang tính chủ quan, bị chi phối bởi ý chí cá nhân, khó quy trách nhiệm.

"Chúng ta có đề cập tới chuyện địa phương sẽ có Hội đồng định giá để tư vấn nhưng theo tôi, Hội đồng định giá khá hình thức và nhiều ràng buộc khiến khó có chuyện nói thẳng giữa các thành viên. Bởi vậy, ban hành giá đất phải giao cho trung ương, như vậy sẽ không tạo ra xung đột lợi ích và cũng gỡ khó cả cho địa phương khi họ có thể mạnh dạn đền bù, giao đất mà không sợ sai. Hiện tại, sau khi xảy ra nhiều vụ việc sai phạm trong quản lý đất đai, nhiều địa phương đang có tâm lý án binh bất động", ông Ánh cho biết.

Nếu giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường thì bản thân cơ quan này cũng sẽ có bên định giá đất chuyên nghiệp tư vấn, thường là cơ quan độc lập không bị chi phối bởi yếu tố quản lý của nhà nước và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm với việc định giá của mình. Với cơ quan định giá đất chuyên nghiệp, họ phải có các bằng chứng, căn cứ, phương pháp để đưa ra mức giá tương đối chính xác theo từng vùng, từng khu vực.

Định giá đất là công việc phức tạp và rất nhạy cảm với thị trường, không chỉ đòi hỏi giỏi áp dụng phương pháp tính toán khoa học mà còn đòi hỏi cả một nghệ thuật khéo léo, tinh tế biết nắm bắt tâm lý thị trường, để nhà nước điều tiết hợp lý.

Hiện chúng ta cũng có hai trung tâm quản lý dữ liệu về giá cả đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính, không có lý do gì cản trở cho chúng ta xác định giá đất đối hàng loạt, thậm chí với từng thửa đất ở đây, để tạo sự công bằng, minh bạch, hiệu quả trong chiến lược vốn hóa đất đai.

Ông Ánh cũng kỳ vọng trong lần sửa đổi Luật Đất đai này không chỉ giải quyết hết bất cập mà còn phải hướng đến phát huy được tính dự báo để có sức sống lâu dài, thực sự khơi thông được nguồn lực đất đai đang bị thất thoát, sử dụng kém hiệu quả trong chiến lược vốn hóa đất đai hàng chục năm qua.

Hải An (t/h)

Đọc gì trên Tạp chí Doanh nghiệp & Hội nhập số Tháng 9 và Tháng 10/2022?