KTS Trần Ngọc Chính: Muốn quy hoạch tốt thì phải sử biết dụng đất đai

Trả lời phỏng vấn Tạp chí Doanh nghiệp & Hội nhập, KTS Trần Ngọc Chính, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng - Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam (VUPA) đã có những đánh giá, nhìn nhận về công tác quy hoạch đô thị ở Việt Nam hiện nay.

Xin ông một vài đánh giá về công tác quy hoạch đô thị ở Việt Nam hiện nay?

KTS Trần Ngọc Chính: Việt Nam đang có tốc độ đô thị hóa nhanh hàng đầu so với các nước ASEAN, nước ta đã đạt tiêu chuẩn khoảng 42 - 43%. Hiện tại, Việt Nam là một quốc gia 100 triệu dân với khoảng 43 triệu dân nằm trong hệ thống đô thị. Cả nước đang có gần 900 đô thị, trong đó có 2 đô thị đặc biệt là TP.HCM và TP.Hà Nội và khoảng 23 đô thị loại I.

Trong đó, 2 đô thị Hà Nội và TP.HCM ngang tầm quốc tế vì có trên 10 triệu người. Cụ thể hơn, đại đô thị như TP.HCM trong quy hoạch có khoảng 14 đến 15 triệu dân, Thủ đô Hà Nội có từ 12 đến 13 triệu dân. Rõ ràng, tốc độ đô thị hóa của nước ta khá nhanh.

Với trên 890 đô thị trên toàn quốc, địa phương nào cũng phát triển đô thị. Nghị quyết 06 của Bộ Chính trị vào tháng 2/2022 về xây dựng và phát triển bền vững hệ thống đô thị đến năm 2030 và tầm nhìn năm 2050 là một nghị quyết rất quan trọng của Bộ Chính trị về phát triển đô thị.

Nghị quyết này nói về những quy định về phát triển quy hoạch để xây dựng và hình thành các đô thị với 75% GDP của cả nước. Nói cách khác, cả nước sẽ chỉ có 25% là khu vực nông thôn và 75% là khu vực đô thị.

Đô thị chắc chắn phải là có công nghiệp. Sự phát triển kinh tế của một quốc gia có phụ thuộc vào sự phát triển đô thị và với dân số đô thị chỉ khoảng 43% những vấn đề kinh tế xã hội lại chiếm đến 75%.

Vậy nên, việc phát triển đô thị là công việc hết sức trọng thị và quan trọng; muốn phát triển đô thị trước hết phải làm công tác quy hoạch. Quy hoạch phải đi trước và phải có chất lượng. Nếu công tác này không chất lượng, chúng ta phải phá đi làm lại và ảnh hướng lớn đến nền kinh tế.

Nếu công tác quy hoạch tốt, đô thị sẽ phát triển tốt; nếu chất lượng kém thì đô thị đó phải trả giá rất nhiều. Nghị quyết 06 cũng nói đến công tác quy hoạch đóng vai trò rất quan trọng nên giải thưởng của Hội quy hoạch đô thị ra đời là để tôn vinh các kiến trúc sư, các công trình tiêu biểu để trao giải. Bên cạnh đó, giải thưởng cũng tôn vinh các doanh nghiệp tư nhân và nhà nước khi đã xây dựng lên đô thị.

Chỉ nêu quy hoạch nhưng không có đơn vị thực hiện sẽ không có sản phẩm; không có doanh nghiệp xây dựng sẽ không có đô thị. Do đó, giải thưởng này cũng tôn vinh cả những nhà quản lý đô thị.

Ví dụ: Trước đây, thành phố Hội An (tỉnh Quảng Nam) được rất ít người đến vì không có gì. Tuy nhiên, từ khi đổi mới, được quy hoạch, đầu tư và quản lý rất tốt, thành phố này đã rất phát triển như hiện nay. Công này thuộc về những người quản trị đô thị. Tuy nhiên, Hà Nội lại không làm được như vậy. Dù đội ngũ lãnh đạo rất cố gắng nhưng thành phố vẫn để tình trạng bụi bẩn, kẹt xe…

Vậy thưa ông, làm thế nào để công tác quy hoạch đô thị có chất lượng cao và mang lại giá trị tốt nhất?

KTS Trần Ngọc Chính: Công tác quy hoạch muốn tốt thì phải sử dụng đất đai tốt. Đất đai là tài sản quốc gia, là tài nguyên không thể tái sinh được. Vậy nên, quản lý đất đai tốt có nghĩa là xây dựng đường tốt, cây xanh tốt, mặt nước tốt và nhà ở tốt…

Hiện nay, các địa phương đều có sở xây dựng - đơn vị quản lý quy hoạch, quy hoạch chi tiết đô thị địa phương, quy hoạch phân khu…Riêng Thủ đô Hà Nội và TP.HCM còn có Sở quy hoạch Kiến trúc. Sở này chủ yếu làm nhiệm vụ quy hoạch và quản lý quy hoạch.

Việc quản lý quy hoạch phụ thuộc vào nguồn lực của địa phương. Nếu Hà Nội và TP.HCM có nguồn lực đất đai, việc xây dựng nhà ở tại các thành phố này sẽ bán được rất nhanh. Nếu xây dựng nhà ở ở Yên Bái, Lào Cai sẽ rất khó bán. Vậy nên, mục tiêu từng đô thị là khác nhau, nguồn lực của từng địa phương khác nhau.

Về công tác hạ tầng, nhà nước phải đầu tư như giao thông, điện, trường học, cấp thoát nước…. Việc đầu tư phải đồng bộ, doanh nghiệp tư nhân chỉ đầu tư dự án.

Tại các địa phương, xét thấy có lợi nhuận, doanh nghiệp sẽ làm. Nhà nước cần phải đầu tư hạ tầng, doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở và phúc lợi.

Cho nên, các địa phương sẽ phát triển với mức độ, đúng với quy trình cũng như tốc độ phát triển của địa phương. Tuy nhiên, các công trình tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Cần Thơ, Hải Phòng, Đà Nẵng…sẽ có mức độ phát triển cao hơn.

Những thành phố như: Đà Lạt, Hạ Long, Nha Trang, Vinh cũng sẽ có tốc độ phát triển khác. Công việc này phụ thuộc vào tính chất, quy mô khác nhau.

Tóm lại, địa phương nào cũng đã có quy hoạch đô thị và quy hoạch rất bài bản. Nhiều địa phương còn thuê cả tư vấn nước ngoài, đô thị loại I do Thủ tướng phê duyệt, đô thị loại II sẽ do cấp tỉnh phê duyệt.

Việc quản trị quy hoạch tùy thuộc vào địa phương. Như vậy, hệ thống phát triển đô thị Việt Nam đang giữ tốc độ phát triển cao.

Hiện nay, quy hoạch chung chỉ mới duyệt được 10 cái, còn lại 53 cái chưa duyệt. Quy hoạch chung sẽ đi vào khuôn khổ hơn, không làm theo kiểu tư duy nhiệm kỳ nữa.

Vừa qua, nhiều công trình đã đạt Giải thưởng Quy hoạch đô thị Quốc gia? Ông có suy nghĩ gì?

KTS Trần Ngọc Chính: Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam vừa công bố các tổ chức, doanh nghiệp vừa đạt Giải thưởng Quy hoạch đô thị Quốc gia lần thứ III – VUPA 2022.

Các dự án, đồ án của ba tổ chức, doanh nghiệp được trao giải đặc biệt gồm: Đền thờ Liệt sĩ Chiến trường Điện Biên Phủ trong hệ thống khu di tích lịch sử cấp quốc gia; Quy hoạch chi tiết khu đô thị - du lịch quốc tế Đồi Rồng thành phố Hải Phòng; Dự án Ocean City (Hưng Yên).

Nghị quyết 06 khẳng định công tác quy hoạch là rất quan trọng nên giải thưởng của VUPA ra đời là để tôn vinh các kiến trúc sư, các công trình tiêu biểu, tôn vinh các doanh nghiệp tư nhân và nhà nước, nhà quản lý khi đã xây dựng lên đô thị hiện đại.

Hiện nay vẫn có một số dự án bóp nát quy hoạch, phá nát phá vỡ hiện trạng quy hoạch tại nhiều đô thị lớn? Theo ông, lý do vì đâu?

KTS Trần Ngọc Chính: Thực tế, quá trình triển khai dự án sẽ phải chịu nhiều biến động, ví dụ như dịch covid -19.

Tác động từ kinh tế thế giới, địa chính trị, tài chính quốc tế khủng hoảng cộng với giá nguyên vật liệu tăng cao sẽ ảnh hưởng lớn đến ngành xây dựng. Vậy nên, nhà đầu tư gặp khó khăn và phải điều chỉnh lại dự án sẽ là điều chỉnh cục bộ. Nếu dự án có quy mô lớn, nhà đầu tư sẽ cần ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng, dự án có quy mô nhỏ sẽ cần sự can thiệp của địa phương, tùy vào từng vấn đề cụ thể.

Do đó, nhiều dự án bị điều chỉnh dần, chia nhỏ, xe lẻ, manh mún nên dẫn đến phá vỡ quy hoạch, bóp nát quy hoạch…

Khi không đủ nguồn lực tài chính, việc xây dựng và phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng. Dự án có kinh tế tài chính sẽ tốt được quy hoạch đồng bộ hơn dù cũng có vài trường hợp “vẽ dự án” để lòe người dân.

Ngoài ra, cơ chế chính sách cũng là vấn đề đối với nhiều nhà đầu tư phát triển dự án đô thị, đặc biệt là vấn đề giải phóng mặt bằng - GPMB. Nhiều doanh nghiệp làm dự án 50ha nhưng chỉ giải phóng được 30ha.

Vấn đề GPMB này khá chồng chéo do luật. Trong nhiều dự án, công tác GPMB do doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân. Tuy nhiên, công tác GPMB nên do nhà nước thực hiện.

Tóm lại, GPMB của dự án là cực kỳ khó khăn, nhiều doanh nghiệp lớn cũng bị ảnh hưởng vì liên quan đến vấn đề pháp lý, giá cả…

Cuối cùng, hệ thống pháp lý thiếu đồng bộ cũng là nguyên nhân khiến quá trình GPMB bị vướng. Ví dụ như dự án cao tốc Bắc – Nam đoạn phía Đông. Nếu do nhà nước làm, vấn đề sẽ giải quyết.

Vậy ông đánh giá thế nào về các chính sách phát triển nhà ở hiện nay?

KTS Trần Ngọc Chính: Lấy ví dụ đề án phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030. Mục tiêu này không hề đơn giản, với 50m2/1 căn hộ, 120.000 tỷ giải phóng mặt bằng sẽ giải ngân rất khó khăn, chưa tính đến việc hoàn thành.

Luật nhà ở cho phép người nước ngoài được mua nhà nhưng luật đất đai thì lại cấm, đương nhiên là không ai dám mua. Như vậy là trong luật thiếu sự thống nhất.

Hiện nay, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và cả Luật Quy hoạch đều thiếu sự thống nhất, chồng chéo với nhau nên rất khó để doanh nghiệp thực thi dự án.

Đó là chưa kể mức lãi suất ngân hàng cho vay cũng không thống nhất, sự điều chỉnh thường xuyên cũng sẽ ảnh hưởng đến sức khỏe của doanh nghiệp.

Nhân Hà Phan thực hiện