Khi lãi suất siết chặt, bất động sản liệu có “ngạt thở”?

Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, bất động sản từ lâu đã được coi là lĩnh vực hưởng lợi mạnh mẽ nhất mỗi khi nền kinh tế được bơm dòng tiền “rẻ”. Tuy nhiên, đây cũng chính là ngành nhạy cảm và chịu tác động lớn nhất khi dòng tiền trở nên “khó khăn” và chi phí vốn tăng cao. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đang âm thầm nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, thị trường bất động sản đang đứng trước một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển bền vững.

Sau một giai đoạn dài duy trì ở mức thấp, sự gia tăng của lãi suất huy động đang tạo ra sức ép không nhỏ lên lãi suất cho vay. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước vẫn đang giữ chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ rõ rệt qua kênh tín phiếu, áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới đã thu hẹp đáng kể dư địa duy trì lãi suất thấp. Trong môi trường này, bất động sản – một lĩnh vực phụ thuộc sâu sắc vào tín dụng – phải đối mặt với nhiều thách thức.

Khi lãi suất siết chặt, bất động sản liệu có “ngạt thở”? (Ảnh: Minh họa)

Thực tế cho thấy, khi lãi suất tăng mạnh, hệ quả đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm về thanh khoản trên toàn thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm phải sử dụng vốn vay, buộc phải cân nhắc lại nghiêm túc kế hoạch tài chính và khả năng trả nợ. Cùng lúc đó, các nhà đầu tư bất động sản trở nên thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng từ tài sản có thể không đủ bù đắp chi phí vốn đang leo thang.

Đối với các doanh nghiệp phát triển dự án, đây là lúc họ phải đối mặt với rủi ro kép. Một mặt, chi phí tài chính cho các khoản vay triển khai dự án tăng lên. Mặt khác, sức cầu trên thị trường lại suy giảm do người mua khó tiếp cận vốn vay, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá vì thế cũng khó duy trì đà tăng trưởng nóng như các giai đoạn trước.

Bất động sản thường là lĩnh vực hưởng lợi mạnh nhất khi dòng tiền “rẻ” được bơm vào nền kinh tế, nhưng cũng là ngành chịu tác động lớn khi dòng tiền “khó”.

Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất bởi biến động lãi suất. Lịch sử thị trường Việt Nam từng chứng minh điều này qua chu kỳ suy giảm mạnh giai đoạn 2011-2013, khi lãi suất cho vay có lúc vượt ngưỡng 18-20%/năm. Hậu quả là nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải thực hiện bán tháo tài sản để cắt lỗ, dẫn đến tình trạng thị trường “đóng băng” kéo dài, với giá nhà đất giảm mạnh, thậm chí 30-40% ở nhiều khu vực. Nguyên nhân cốt lõi là việc đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn trong khi chu kỳ đầu tư bất động sản lại kéo dài, khiến dòng tiền bị đứt gãy và rủi ro mất thanh khoản trở nên không thể tránh khỏi khi chi phí vốn tăng đột ngột.

VARS cho rằng, áp lực còn hiện hữu với nhiều khách hàng đã sử dụng các gói cho vay mua nhà ưu đãi trong những năm gần đây. Các gói ưu đãi chỉ mang tính tạm thời. Khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ sẽ gia tăng mạnh. Nhiều khách hàng rơi vào tình trạng khó khăn khi lãi suất tăng gấp đôi, trong khi thanh khoản thị trường thấp khiến việc bán lại tài sản để cắt lỗ cũng trở nên khó khăn, làm tăng nguy cơ nợ xấu quay trở lại hệ thống tín dụng.

Bên cạnh đó, kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi hoàn toàn sau những biến động. Lượng trái phiếu đáo hạn ở mức cao buộc nhiều doanh nghiệp phải xoay xở bằng cách bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ hoặc thương lượng để kéo dài thời gian thanh toán. Việc dòng tiền ứng trước từ khách hàng (đối với các dự án hình thành trong tương lai) bị đứt gãy kết hợp với chi phí tín dụng tăng khiến không ít dự án có nguy cơ phải tạm dừng hoặc chậm tiến độ, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin của người mua.

Thậm chí, mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới. Khi ngân hàng nhận thấy rủi ro cao và tăng lãi suất trong giai đoạn thị trường trầm lắng, nhiều doanh nghiệp chọn “án binh bất động” thay vì mở rộng đầu tư. Điều này dẫn đến nguy cơ sụt giảm rõ rệt nguồn cung nhà ở trong trung hạn.

Mặc dù đối mặt nhiều thách thức, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá tích cực, nhờ nền tảng nhu cầu nhà ở thực lớn và tốc độ đô thị hóa đang diễn ra. Các phân khúc như nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê vẫn giữ được sức cầu ổn định khi nền kinh tế phát triển.

Để vượt qua giai đoạn này, VARS khuyến nghị người mua nhà để ở nên tận dụng cơ hội khi lãi suất vẫn ở vùng thấp và nguồn cung phục hồi. Tuy nhiên, việc sử dụng vốn vay cần được kiểm soát ở mức an toàn, lý tưởng là không nên vượt quá 50% giá trị tài sản, để phòng tránh rủi ro khi lãi suất có thể đảo chiều. Người mua cũng nên ưu tiên các dự án từ chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính vững, đảm bảo pháp lý và tiến độ thi công, đặc biệt đối với các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.