Bất động sản nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh: Thanh khoản phục hồi, nguồn cung vẫn “nút thắt”

Thanh khoản cải thiện rõ rệt, nhu cầu thị trường bất động sản phục hồi

Năm 2025, nền kinh tế ghi nhận tăng trưởng GDP đạt khoảng 8%, cùng với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt 38,4 tỷ USD, góp phần củng cố niềm tin của cả người mua và nhà phát triển dự án. Theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh đã ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch trong năm 2025, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 82% – cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, phản ánh sự cải thiện rõ rệt của nhu cầu vào giai đoạn cuối năm. Đây được xem là tín hiệu cho thấy tâm lý người mua đang dần ổn định trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Bất động sản nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh: Thanh khoản phục hồi, nguồn cung vẫn “nút thắt”

Nguồn cung hạn chế, mặt bằng giá neo cao

Trái ngược với sự phục hồi về thanh khoản, nguồn cung nhà ở mới vẫn ở mức thấp khi nhiều dự án tiếp tục vướng mắc pháp lý hoặc chỉ triển khai các giai đoạn tiếp theo. Trong ngắn hạn, thị trường chủ yếu được bổ sung nguồn cung từ các dự án hiện hữu hoặc các dự án tái khởi động.

Giá bán căn hộ sơ cấp hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m², tiếp tục xu hướng tăng do nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Đáng chú ý, phân khúc có giá trên 110 triệu đồng/m² chiếm tới 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm có giá dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn khoảng 12%, cho thấy sự mất cân đối đáng kể trong cơ cấu sản phẩm.

Theo ông Troy Griffiths, thị trường căn hộ đang phục hồi tích cực về thanh khoản, song nguồn cung hạn chế và tập trung ở phân khúc giá cao tiếp tục tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm khách hàng.

Trước thực trạng nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, người mua có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận, nơi có mức giá phù hợp hơn. Trong đó, Bình Dương nổi lên như một điểm đến thay thế nhờ nguồn cung dồi dào và mức giá cạnh tranh.

Song song đó, sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn cùng hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng đang góp phần mở rộng không gian thị trường, thúc đẩy xu hướng giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm.

Kỳ vọng cải thiện nguồn cung trong trung và dài hạn

Trong giai đoạn 2026–2028, thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn từ khoảng 80 dự án, trong đó khu Đông tiếp tục đóng vai trò chủ đạo với khoảng 50% tổng nguồn cung.

Về dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án và phát triển quỹ đất được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung. Đặc biệt, các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) được đánh giá có tiềm năng mở rộng quỹ nhà ở dọc theo các trục hạ tầng trọng điểm.

Dù vậy, trong ngắn hạn, thị trường vẫn đối mặt với bài toán cân đối cung – cầu, khi nguồn cung chưa theo kịp tốc độ phục hồi của nhu cầu. Điều này đồng nghĩa mặt bằng giá khó có khả năng hạ nhiệt trong thời gian tới, nhất là tại các khu vực có hạ tầng phát triển và khả năng kết nối tốt.