VARS IRE: Cải cách thể chế thúc đẩy thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững

Khoảng trống lớn trong cấu trúc thị trường nhà ở

Trong hơn hai thập kỷ qua, Việt Nam đã trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, thuộc nhóm cao trong khu vực. Tỷ lệ đô thị hóa tăng mạnh từ khoảng 24% vào năm 2000 lên gần 44% vào năm 2025, kéo theo sự hình thành của hàng loạt khu đô thị mới với quy mô ngày càng lớn. Diện mạo các thành phố thay đổi rõ rệt, chất lượng nhà ở và hạ tầng từng bước được cải thiện, góp phần nâng cao mức sống của người dân.

Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản cũng đã đóng góp đáng kể vào tăng trưởng kinh tế, thúc đẩy đầu tư hạ tầng và tạo động lự

c cho nhiều ngành nghề liên quan. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường, nhu cầu sở hữu và đầu tư bất động sản là hoàn toàn chính đáng, đồng thời trở thành kênh huy động nguồn lực xã hội hiệu quả.

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh tăng trưởng đó, thị trường vẫn tồn tại một khoảng trống lớn trong cấu trúc phát triển. Phân khúc nhà ở để bán phát triển mạnh mẽ, trong khi nhà ở cho thuê – một trụ cột quan trọng của hệ thống nhà ở – lại chưa được chú trọng đúng mức. Điều này dẫn đến sự mất cân đối khi nhu cầu thuê nhà tại các đô thị lớn ngày càng gia tăng nhưng nguồn cung chuyên nghiệp vẫn còn hạn chế.

Hiện nay, hoạt động cho thuê nhà chủ yếu mang tính tự phát, quy mô nhỏ lẻ, thiếu sự tham gia của các doanh nghiệp chuyên nghiệp. Phần lớn người lao động, đặc biệt là công nhân và lao động nhập cư, vẫn đang sinh sống trong các khu nhà trọ tạm bợ, điều kiện sống còn nhiều hạn chế.

Cải cách thể chế thúc đẩy thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững (Ảnh: Minh họa)

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhu cầu thuê nhà tại Việt Nam đang tăng nhanh, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp, nhưng nguồn cung chất lượng cao lại chưa đáp ứng được. VARS IRE cho rằng, đây chính là điểm nghẽn lớn khiến thị trường nhà ở chưa phát triển bền vững.

Thực tế cho thấy, tại nhiều địa phương đã xuất hiện tình trạng dự án chậm triển khai, khu đô thị vắng người ở, trong khi người lao động lại thiếu chỗ ở đạt chuẩn. Sự lệch pha giữa cung và cầu không chỉ gây lãng phí tài nguyên mà còn làm giảm hiệu quả của thị trường.

Bên cạnh đó, khả năng sở hữu nhà tại các đô thị lớn ngày càng trở thành thách thức. Giá nhà tăng cao khiến nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ, buộc phải lựa chọn thuê nhà dài hạn. Tuy nhiên, họ lại thiếu những lựa chọn ổn định, an toàn và có tính pháp lý rõ ràng.

Theo VARS IRE, một thị trường nhà ở bền vững không thể chỉ dựa vào phân khúc mua bán mà cần phát triển đồng bộ cả nhà ở cho thuê. Điều này không chỉ giúp cân bằng thị trường mà còn góp phần bảo đảm an sinh xã hội.

Cải cách thể chế – chìa khóa thúc đẩy thị trường cho thuê

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển là do thiếu khung pháp lý và chính sách hỗ trợ phù hợp. Trong khi chính sách cho nhà ở để bán đã tương đối đầy đủ, thì cơ chế khuyến khích đầu tư vào nhà ở cho thuê vẫn còn hạn chế.

VARS IRE khẳng định, để hình thành một thị trường cho thuê chuyên nghiệp, cần có sự dẫn dắt rõ ràng từ phía Nhà nước thông qua hệ thống chính sách minh bạch, ổn định và dài hạn. Điều này sẽ tạo niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư tham gia thị trường.

Theo VARS IRE, cần sớm xây dựng các chính sách ưu đãi về đất đai, tín dụng và thuế cho các dự án nhà ở cho thuê dài hạn. Đồng thời, việc quy hoạch đô thị cũng cần tích hợp rõ ràng phân khúc này, đặc biệt tại các khu vực có nhu cầu cao như khu công nghiệp và đô thị lớn.

Một vấn đề quan trọng khác là cần xây dựng hành lang pháp lý riêng cho thị trường thuê nhà. Người thuê hiện đang ở thế yếu, dễ bị tăng giá đột ngột hoặc chấm dứt hợp đồng bất ngờ. Do đó, việc ban hành các quy định cụ thể về hợp đồng thuê, kiểm soát giá và tiêu chuẩn chất lượng nhà ở là rất cần thiết.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê được xem là trụ cột của hệ thống an sinh xã hội. VARS IRE cho rằng, Việt Nam cần thay đổi tư duy, xem nhà ở cho thuê là một loại hạ tầng thiết yếu, tương tự như giáo dục hay y tế.

Bên cạnh vai trò của Nhà nước, khu vực doanh nghiệp cũng cần được khuyến khích tham gia. Các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động có thể được hỗ trợ để đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, góp phần cải thiện điều kiện sống cho người lao động.

Trong dài hạn, một thị trường bất động sản bền vững phải có đầy đủ các phân khúc, từ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đến nhà ở cho thuê. Khi đó, người dân sẽ có nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu sinh sống.

Rõ ràng, cải cách thể chế là điều kiện tiên quyết để thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam. Nếu được triển khai đồng bộ, đây sẽ là bước đi quan trọng giúp nâng cao chất lượng đô thị, cải thiện đời sống người dân và tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản phát triển bền vững, nhân văn hơn trong tương lai.