Thứ sáu 09/05/2025 18:51
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Giải phóng mặt bằng– “nỗi đau” của doanh nghiệp dự án. Bài I: Cần giải quyết các “lỗ hổng” về quy định pháp luật

23/10/2023 17:15
Quy trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng (GPMB) là một quá trình rất quan trọng trong việc triển khai các dự án. Nhưng trên thực tế, không dễ để các đơn vị dự án thực hiện được công tác này.
Ảnh minh họa
Nhiều nhà đầu tư gặp vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng (Ảnh: Internet)

Khó khăn khi tự thỏa thuận với người sử dụng đất

Trong khâu đền bù, GPMB từ lâu vẫn là một “bài toán nan giải” đối với rất nhiều doanh nghiệp dự án. Theo tìm hiểu, Luật Đất đai hiện hành cho phép áp dụng hai cơ chế thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất hoặc tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Cơ chế là vậy, nhưng thực tế, khâu GPMB đang khiến rất nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn.

Đơn cử như, với các dự án phát triển nhà ở thương mại, việc GPMB hiện nay chủ yếu là doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Đây là cơ chế rất hợp lòng dân, giúp việc đền bù bám sát giá thị trường tại từng thời điểm.

Mặc dù mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước và địa phương nhưng không ít hộ dân đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý, họ không chịu di dời, gây khó khăn, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của cả chủ đầu tư và những hộ dân khác.

Theo đại diện của một doanh nghiệp địa ốc ở Hà Nội, các khoản đầu tư đã đổ vào dự án không phải là con số nhỏ, có khi lên tới hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng. Vì vậy, việc chậm GPMB sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hầu hết các nhà đầu tư đều mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bởi trong 10 năm trở lại đây, nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án.

Ông Châu lấy ví dụ, một dự án bất động sản cao cấp hơn 7 ha tại TP. Thủ Đức chỉ vướng 2% diện tích do chủ đất gây khó, không thể đền bù đã phải nằm bất động tới 9 năm mới thỏa thuận bồi thường được với giá rất cao.

Tương tự, Dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái, quy mô 254 ha cũng gặp tình trạng như vậy. Doanh nghiệp không bồi thường được cho chủ một số thửa đất trong dự án, khiến dự án bị “đứng hình” suốt 20 năm qua.

Hai căn nhà nằm trên tuyến đường Võ Văn Kiệt trước và sau khi được đầu tư xây dựng ở tỉnh Bạc Liêu
Hai căn nhà nằm trên tuyến đường Võ Văn Kiệt trước và sau khi được đầu tư xây dựng ở tỉnh Bạc Liêu (Ảnh: Vnexpress).

Không chỉ các dự án phát triển nhà ở, dự án hạ tầng giao thông trọng điểm - đường Võ Văn Kiệt dẫn vào trung tâm hành chính tỉnh Bạc Liêu cũng không thể thông do vướng hai căn nhà nằm ở giữa tuyến.

Theo Chủ tịch UBND TP Bạc Liêu - bà Lê Kim Thúy, từ năm 2007 đến nay, chính quyền địa phương đã kiên trì, cố gắng vận động hai hộ dân giao mặt bằng nhưng chưa đạt được kết quả như mong muốn. Nhiều năm qua, hai căn nhà nằm án ngữ khiến đường không thông suốt, gây bức xúc cho người dân.

Đây là tuyến đường thuộc dự án khu hành chính tỉnh Bạc Liêu, ảnh hưởng tới 60 hộ dân trong khu vực. Tuy nhiên, suốt 20 năm qua, hai hộ dân nêu trên chưa đồng thuận giao mặt bằng nên tuyến đường hai chiều bị chặn lại, không thông suốt.

Vấn đề của công tác GPMB là sự chồng chéo do luật

Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều ý kiến cho rằng, về cơ bản, Dự thảo Luật đã xác định rõ 2 phương thức độc lập để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở), thay vì chỉ có một phương thức tạo lập quỹ đất là “Nhà nước thu hồi đất” và lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại “thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” như dự thảo trước đây.

Theo đó, nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì Nhà nước được phép thu hồi để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu.

Nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất không phải là đất ở) thì Nhà nước không được thu hồi, mà trong trường hợp này, nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Ảnh minh họa
KTS Trần Ngọc Chính, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng - Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng vấn đề GPMB khá chồng chéo do luật

Trao đổi với Tạp chí Doanh nghiệp & Hội Nhập (Doanhnghiephoinhap.vn), KTS Trần Ngọc Chính, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng - Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam khẳng định, cơ chế chính sách cũng là vấn đề đối với nhiều nhà đầu tư phát triển dự án đô thị, đặc biệt là vấn đề GPMB. Nhiều doanh nghiệp làm dự án 50ha nhưng chỉ giải phóng được 30ha.

Theo ông Chính, vấn đề GPMB này khá chồng chéo do luật. Trong nhiều dự án, công tác GPMB do doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân. Tuy nhiên, công tác GPMB nên do Nhà nước thực hiện.

“Tóm lại, GPMB của dự án là cực kỳ khó khăn, nhiều doanh nghiệp lớn cũng bị ảnh hưởng vì liên quan đến vấn đề pháp lý, giá cả…”, ông Chính nói.

Ông Chính cho biết, hệ thống pháp lý thiếu đồng bộ cũng là nguyên nhân khiến quá trình GPMB bị vướng. Ví dụ như dự án cao tốc Bắc – Nam đoạn phía Đông, nếu do nhà nước làm, vấn đề sẽ giải quyết tốt hơn.

Cùng quan điểm trên, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung - Giảng viên Cao cấp Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho hay, thu hồi đất là một trong những hoạt động nhằm thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai. Đây cũng là một hoạt động nhạy cảm, dễ phát sinh tiêu cực, lạm quyền gây bức xúc trong xã hội. Vì vậy, yêu cầu đặt ra với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là phải hoàn thiện các quy định về công tác này. Dự thảo Luật đã quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để bảo đảm công khai, minh bạch trong thực thi và giám sát.

Ảnh minh họa
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung - Giảng viên Cao cấp Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung kiến nghị, dự thảo Luật cần được mở rộng chủ thể được hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi, người trực tiếp khai thác, sử dụng đất trong quy hoạch thu hồi đất. Để giải quyết bài toán hài hoà lợi ích trong vấn đề thu hồi đất nhằm thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cần hoàn thiện vai trò của Nhà nước trong quan hệ sở hữu đất đai.

Theo bà Nhung, quá trình thu hồi đất thời gian qua còn nhiều hạn chế, bất cập, dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại và những bức xúc của người dân; nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ do không giải quyết được vướng mắc trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Một trong những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, bất cập trên là do nhiều chủ thể mang quyền lực nhà nước chưa thực hiện tốt vai trò của mình trong thu hồi đất đai.

“Do đó, dự thảo Luật cần quy định rạch ròi giữa vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai, nhằm tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo về chức năng, quyền hạn, bảo đảm quá trình thực hiện công tác quản lý, sử dụng đất đai diễn ra nhanh chóng, hiệu quả, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội”, bà Nhung nói.

Trong khi đó, Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định chi tiết hơn về dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, các điều kiện, tiêu chí thu hồi đất.

Theo Luật sư Duy, cần quy định chi tiết hơn về điều kiện, tiêu chí thu hồi đất cho các dự án đầu tư xây dựng của doanh nghiệp. Dù đã có quy định nhưng rất nhiều doanh nghiệp vẫn gặp phải vướng mắc không tiếp cận được mặt bằng khi đã hoàn thành việc đấu giá.

“Việc quy định chi tiết vấn đề này không chỉ giúp tránh được những biểu hiện tiêu cực trong quyết định thu hồi đất mà còn bảo đảm hài hòa quyền lợi, trách nhiệm của doanh nghiệp và người dân trong các khu vực khai thác, đảm bảo cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nhất là đối với những khu vực đang cần đẩy mạnh phát triển kinh tế”, Luật sư Duy chia sẻ.

Nghệ Nhân

Tin bài khác
TP. Hồ Chí Minh – Bình Dương – Vũng Tàu hợp nhất, điều gì chờ đợi?

TP. Hồ Chí Minh – Bình Dương – Vũng Tàu hợp nhất, điều gì chờ đợi?

Việc sáp nhập TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu hứa hẹn hình thành một siêu đô thị năng động, thúc đẩy phát triển kinh tế, đô thị vùng Đông Nam Bộ.
Vì sao thuê nhà là lựa chọn thực tế của giới trẻ hiện nay?

Vì sao thuê nhà là lựa chọn thực tế của giới trẻ hiện nay?

Trong bối cảnh giá bất động sản tăng “chóng mặt”, giới trẻ đang chuyển từ khát khao "an cư" sang lựa chọn thuê nhà như một cách để tối ưu hoá tài chính và linh hoạt cuộc sống.
Mua nhà ở xã hội: Cẩn thận mất trắng vì môi giới lừa đảo

Mua nhà ở xã hội: Cẩn thận mất trắng vì môi giới lừa đảo

Nhiều người dân tại Hà Nội đã mất hàng trăm triệu đồng khi tin vào lời hứa "suất ngoại giao" từ môi giới không chính thống. Chuyên gia cảnh báo cần thận trọng để tránh rủi ro tài chính.
Quảng Ngãi thông qua quy hoạch 2 khu công nghiệp, dịch vụ rộng hơn 3.300 ha

Quảng Ngãi thông qua quy hoạch 2 khu công nghiệp, dịch vụ rộng hơn 3.300 ha

HĐND tỉnh Quảng Ngãi vừa thông qua quy hoạch phân khu xây dựng tỉ lệ 1/2000 Khu dịch vụ hỗn hợp Đông Dung Quất và Khu đô thị, công nghiệp, dịch vụ Tây Bắc Dung Quất có diện tích hơn 3.300 ha.
Hà Nội triển khai chính sách bán căn hộ nhà ở xã hội sau 5 năm cho thuê

Hà Nội triển khai chính sách bán căn hộ nhà ở xã hội sau 5 năm cho thuê

Hà Nội triển khai chính sách bán căn hộ nhà ở xã hội sau 5 năm cho thuê, mở ra cơ hội sở hữu nhà cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, liệu đây có phải là giải pháp hiệu quả?
Bất động sản Bình Thuận: Thị trường cải thiện nhờ sự phát triển cơ sở hạ tầng giao thông và tiềm năng du lịch

Bất động sản Bình Thuận: Thị trường cải thiện nhờ sự phát triển cơ sở hạ tầng giao thông và tiềm năng du lịch

Theo số liệu ghi nhận, tâm lý thị trường Bất động sản Bình Thuận có phần cải thiện nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng giao thông và tiềm năng du lịch của tỉnh, nhưng sự phục hồi này không đồng đều giữa các loại hình bất động sản.
Nguồn cung căn hộ TP.HCM Quý I/2025: Phân khúc nhà ở vừa túi tiền gặp khó

Nguồn cung căn hộ TP.HCM Quý I/2025: Phân khúc nhà ở vừa túi tiền gặp khó

Thị trường căn hộ TP.HCM năm 2025 đối mặt với sự thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, gây khó khăn cho người mua có ngân sách hạn chế.
Bất động sản đối mặt với thách thức gì khi Mỹ áp thuế 46% ?

Bất động sản đối mặt với thách thức gì khi Mỹ áp thuế 46% ?

Bà Cao Thị Lan Hương, Phó Tổng Giám đốc Taseco Land, chia sẻ về ảnh hưởng của chính sách thuế quan Mỹ đối với thị trường bất động sản Việt Nam và đề xuất giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp.
KBC đầu tư gần 11.5 nghìn tỷ đồng xây dựng KCN Phú Bình - Thái Nguyên

KBC đầu tư gần 11.5 nghìn tỷ đồng xây dựng KCN Phú Bình - Thái Nguyên

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đã phê duyệt dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Phú Bình tại huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên, với tổng vốn đầu tư gần 11.5 nghìn tỷ đồng.
Biến động trái chiều giá căn hộ ở Hà Nội trong quý 1/2025

Biến động trái chiều giá căn hộ ở Hà Nội trong quý 1/2025

Thị trường căn hộ Hà Nội trong quý 1/2025 chứng kiến nghịch lý: giá sơ cấp tiếp tục tăng cao, trong khi giá thứ cấp lại điều chỉnh giảm, phản ánh áp lực cân bằng cung - cầu rõ nét.
Phê duyệt đề án điều chỉnh quy hoạch TP.Dĩ An - Bình Dương tới năm 2045

Phê duyệt đề án điều chỉnh quy hoạch TP.Dĩ An - Bình Dương tới năm 2045

Quy hoạch TP.Dĩ An cùng với quy hoạch tổng thể tỉnh Bình Dương giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến 2050 sẽ được xem xét điều chỉnh, tích hợp phù hợp với định hướng phát triển trong bối cảnh hành chính mới.
Bộ Tài chính đề xuất mở rộng miễn, giảm tiền thuê đất từ năm 2025

Bộ Tài chính đề xuất mở rộng miễn, giảm tiền thuê đất từ năm 2025

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định mới nhằm mở rộng đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất, sử dụng đất từ năm 2025, góp phần hỗ trợ doanh nghiệp, hộ dân và tổ chức phi lợi nhuận phục hồi sau dịch.
TP. Tân Uyên - Bình Dương: Hoàn thành điều chỉnh quy hoạch chung đến năm 2040

TP. Tân Uyên - Bình Dương: Hoàn thành điều chỉnh quy hoạch chung đến năm 2040

TP.Tân Uyên đã hoàn tất điều chỉnh quy hoạch chung đến năm 2040, bảo đảm sự đồng bộ với quy hoạch tổng thể của tỉnh Bình Dương.
Chứng chỉ môi giới bất động sản:  Điểm nghẽn cần tháo gỡ khẩn cấp

Chứng chỉ môi giới bất động sản: Điểm nghẽn cần tháo gỡ khẩn cấp

Gần 90% môi giới bất động sản chưa có chứng chỉ hành nghề hợp lệ. Thể chế vướng mắc, kỳ thi chưa tổ chức, thị trường đứng trước nguy cơ thiếu hụt nhân lực nghiêm trọng.
Thị trường bất động sản Hà Nội quý I: Giao dịch chững, giá vẫn tăng

Thị trường bất động sản Hà Nội quý I: Giao dịch chững, giá vẫn tăng

Dù nguồn cung và lượng giao dịch giảm mạnh trong quý I/2025, thị trường bất động sản căn hộ và nhà phố Hà Nội vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá rõ rệt, đặc biệt tại các khu đại đô thị.