Giải phóng mặt bằng– “nỗi đau” của doanh nghiệp dự án. Bài I: Cần giải quyết các “lỗ hổng” về quy định pháp luật

Khó khăn khi tự thỏa thuận với người sử dụng đất

Trong khâu đền bù, GPMB từ lâu vẫn là một “bài toán nan giải” đối với rất nhiều doanh nghiệp dự án. Theo tìm hiểu, Luật Đất đai hiện hành cho phép áp dụng hai cơ chế thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất hoặc tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Cơ chế là vậy, nhưng thực tế, khâu GPMB đang khiến rất nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn.

Đơn cử như, với các dự án phát triển nhà ở thương mại, việc GPMB hiện nay chủ yếu là doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Đây là cơ chế rất hợp lòng dân, giúp việc đền bù bám sát giá thị trường tại từng thời điểm.

Mặc dù mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước và địa phương nhưng không ít hộ dân đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý, họ không chịu di dời, gây khó khăn, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của cả chủ đầu tư và những hộ dân khác.

Theo đại diện của một doanh nghiệp địa ốc ở Hà Nội, các khoản đầu tư đã đổ vào dự án không phải là con số nhỏ, có khi lên tới hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng. Vì vậy, việc chậm GPMB sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hầu hết các nhà đầu tư đều mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bởi trong 10 năm trở lại đây, nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án.

Ông Châu lấy ví dụ, một dự án bất động sản cao cấp hơn 7 ha tại TP. Thủ Đức chỉ vướng 2% diện tích do chủ đất gây khó, không thể đền bù đã phải nằm bất động tới 9 năm mới thỏa thuận bồi thường được với giá rất cao.

Tương tự, Dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái, quy mô 254 ha cũng gặp tình trạng như vậy. Doanh nghiệp không bồi thường được cho chủ một số thửa đất trong dự án, khiến dự án bị “đứng hình” suốt 20 năm qua.

Không chỉ các dự án phát triển nhà ở, dự án hạ tầng giao thông trọng điểm - đường Võ Văn Kiệt dẫn vào trung tâm hành chính tỉnh Bạc Liêu cũng không thể thông do vướng hai căn nhà nằm ở giữa tuyến.

Theo Chủ tịch UBND TP Bạc Liêu - bà Lê Kim Thúy, từ năm 2007 đến nay, chính quyền địa phương đã kiên trì, cố gắng vận động hai hộ dân giao mặt bằng nhưng chưa đạt được kết quả như mong muốn. Nhiều năm qua, hai căn nhà nằm án ngữ khiến đường không thông suốt, gây bức xúc cho người dân.

Đây là tuyến đường thuộc dự án khu hành chính tỉnh Bạc Liêu, ảnh hưởng tới 60 hộ dân trong khu vực. Tuy nhiên, suốt 20 năm qua, hai hộ dân nêu trên chưa đồng thuận giao mặt bằng nên tuyến đường hai chiều bị chặn lại, không thông suốt.

Vấn đề của công tác GPMB là sự chồng chéo do luật

Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều ý kiến cho rằng, về cơ bản, Dự thảo Luật đã xác định rõ 2 phương thức độc lập để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở), thay vì chỉ có một phương thức tạo lập quỹ đất là “Nhà nước thu hồi đất” và lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại “thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” như dự thảo trước đây.

Theo đó, nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì Nhà nước được phép thu hồi để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu.

Nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất không phải là đất ở) thì Nhà nước không được thu hồi, mà trong trường hợp này, nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Trao đổi với Tạp chí Doanh nghiệp & Hội Nhập (Doanhnghiephoinhap.vn), KTS Trần Ngọc Chính, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng - Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam khẳng định, cơ chế chính sách cũng là vấn đề đối với nhiều nhà đầu tư phát triển dự án đô thị, đặc biệt là vấn đề GPMB. Nhiều doanh nghiệp làm dự án 50ha nhưng chỉ giải phóng được 30ha.

Theo ông Chính, vấn đề GPMB này khá chồng chéo do luật. Trong nhiều dự án, công tác GPMB do doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân. Tuy nhiên, công tác GPMB nên do Nhà nước thực hiện.

“Tóm lại, GPMB của dự án là cực kỳ khó khăn, nhiều doanh nghiệp lớn cũng bị ảnh hưởng vì liên quan đến vấn đề pháp lý, giá cả…”, ông Chính nói.

Ông Chính cho biết, hệ thống pháp lý thiếu đồng bộ cũng là nguyên nhân khiến quá trình GPMB bị vướng. Ví dụ như dự án cao tốc Bắc – Nam đoạn phía Đông, nếu do nhà nước làm, vấn đề sẽ giải quyết tốt hơn.

Cùng quan điểm trên, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung - Giảng viên Cao cấp Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho hay, thu hồi đất là một trong những hoạt động nhằm thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai. Đây cũng là một hoạt động nhạy cảm, dễ phát sinh tiêu cực, lạm quyền gây bức xúc trong xã hội. Vì vậy, yêu cầu đặt ra với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là phải hoàn thiện các quy định về công tác này. Dự thảo Luật đã quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để bảo đảm công khai, minh bạch trong thực thi và giám sát.

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung kiến nghị, dự thảo Luật cần được mở rộng chủ thể được hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi, người trực tiếp khai thác, sử dụng đất trong quy hoạch thu hồi đất. Để giải quyết bài toán hài hoà lợi ích trong vấn đề thu hồi đất nhằm thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cần hoàn thiện vai trò của Nhà nước trong quan hệ sở hữu đất đai.

Theo bà Nhung, quá trình thu hồi đất thời gian qua còn nhiều hạn chế, bất cập, dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại và những bức xúc của người dân; nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ do không giải quyết được vướng mắc trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Một trong những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, bất cập trên là do nhiều chủ thể mang quyền lực nhà nước chưa thực hiện tốt vai trò của mình trong thu hồi đất đai.

“Do đó, dự thảo Luật cần quy định rạch ròi giữa vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai, nhằm tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo về chức năng, quyền hạn, bảo đảm quá trình thực hiện công tác quản lý, sử dụng đất đai diễn ra nhanh chóng, hiệu quả, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội”, bà Nhung nói.

Trong khi đó, Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định chi tiết hơn về dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, các điều kiện, tiêu chí thu hồi đất.

Theo Luật sư Duy, cần quy định chi tiết hơn về điều kiện, tiêu chí thu hồi đất cho các dự án đầu tư xây dựng của doanh nghiệp. Dù đã có quy định nhưng rất nhiều doanh nghiệp vẫn gặp phải vướng mắc không tiếp cận được mặt bằng khi đã hoàn thành việc đấu giá.

“Việc quy định chi tiết vấn đề này không chỉ giúp tránh được những biểu hiện tiêu cực trong quyết định thu hồi đất mà còn bảo đảm hài hòa quyền lợi, trách nhiệm của doanh nghiệp và người dân trong các khu vực khai thác, đảm bảo cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nhất là đối với những khu vực đang cần đẩy mạnh phát triển kinh tế”, Luật sư Duy chia sẻ.

Nghệ Nhân