Chuyên gia Phan Đức Hiếu: Pháp lý bất động sản mở lối phát triển bền vững mới

Cải cách quy hoạch, bảo vệ tính liên tục của dự án đầu tư

Ông Phan Đức Hiếu – Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội – được xem như một “bản đồ pháp lý” giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư định hình lại chiến lược phát triển. Không chỉ dừng ở việc sửa đổi từng điều luật riêng lẻ, các cải cách lần này cho thấy tư duy đổi mới toàn diện, nhằm tháo gỡ tận gốc những điểm nghẽn đã kìm hãm thị trường suốt nhiều năm qua.

Theo ông Hiếu, thị trường bất động sản không thiếu vốn, không thiếu nhu cầu, mà vướng lớn nhất vẫn nằm ở thể chế và thủ tục. Khi pháp luật chồng chéo, quy hoạch mâu thuẫn, thủ tục kéo dài, thì dù doanh nghiệp có năng lực cũng khó triển khai dự án đúng tiến độ. Chính vì vậy, các điều chỉnh trong Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch và đặc biệt là Nghị quyết 254 mang ý nghĩa như một cuộc “cởi trói” cần thiết.

Ông Phan Đức Hiếu – Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (Ảnh: Phan Chính)

Một trong những điểm nhấn quan trọng nhất được ông Phan Đức Hiếu phân tích là sự thay đổi tư duy trong Luật Quy hoạch. Theo tinh thần mới, một dự án đầu tư không thể bị đình trệ chỉ vì sự mâu thuẫn hay chồng chéo giữa các loại quy hoạch. Đây là bước chuyển rất lớn so với trước đây, khi nhiều dự án rơi vào tình trạng “đứng hình” nhiều năm chỉ vì chưa đồng bộ giữa quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương và quy hoạch sử dụng đất.

Ông Hiếu cho rằng, việc đặt nguyên tắc bảo vệ tính liên tục của dự án không chỉ giúp doanh nghiệp yên tâm triển khai đầu tư, mà còn buộc các cơ quan quản lý phải chủ động rà soát, điều chỉnh quy hoạch theo hướng thống nhất, thay vì đẩy rủi ro về phía nhà đầu tư. Khi hành lang pháp lý rõ ràng hơn, chi phí tuân thủ của doanh nghiệp sẽ giảm đáng kể, qua đó góp phần hạ giá thành sản phẩm và tăng nguồn cung cho thị trường.

Ở góc độ vĩ mô, cải cách quy hoạch còn mang ý nghĩa ổn định môi trường đầu tư. Một thị trường mà dự án có thể bị “treo” vô thời hạn vì lý do pháp lý sẽ khó thu hút dòng vốn dài hạn, đặc biệt là vốn đầu tư nước ngoài. Do đó, việc luật hóa nguyên tắc không dừng dự án vì mâu thuẫn quy hoạch được xem là thông điệp mạnh mẽ về cam kết cải thiện môi trường đầu tư của Việt Nam.

Nghị quyết 254 tháo nút thắt đất đai và thủ tục hành chính

Đi sâu vào Nghị quyết 254, ông Phan Đức Hiếu nhấn mạnh đây là văn bản mang tính thực tiễn cao, tập trung xử lý những vướng mắc cụ thể mà doanh nghiệp bất động sản gặp phải trong quá trình tiếp cận đất đai và triển khai dự án. Một trong những điểm đột phá được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và số người có quyền sử dụng đất.

Theo ông Hiếu, quy định này giải quyết triệt để tình trạng “một vài hộ giữ đất” khiến cả dự án nghìn tỷ đồng bị đình trệ. Việc Nhà nước đứng ra thu hồi phần diện tích còn lại để giao cho nhà đầu tư không chỉ bảo đảm tiến độ dự án, mà còn hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, tránh lãng phí nguồn lực xã hội.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 254 còn mang lại sự linh hoạt lớn về tài chính đất đai. Việc áp dụng phổ biến bảng giá đất thay cho cơ chế giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp giúp rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, giảm nguy cơ phát sinh tiêu cực và tăng tính minh bạch. Đồng thời, doanh nghiệp được quyền lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm, qua đó chủ động hơn trong quản trị dòng tiền và kế hoạch đầu tư.

Một cải cách đáng chú ý khác là việc đẩy nhanh quá trình đấu giá, đấu thầu dự án. Theo tinh thần mới, chỉ cần có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu là đã có thể tổ chức đấu giá, thay vì phải chờ quy hoạch chi tiết 1/500 như trước đây. Thay đổi này giúp phá vỡ vòng luẩn quẩn thủ tục, rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án cho cả doanh nghiệp và chính quyền địa phương.

Không dừng lại ở đó, ông Phan Đức Hiếu cũng nhấn mạnh tinh thần cải cách hành chính theo hướng giảm “xin – cho”. Những thủ tục không cần thiết sẽ được loại bỏ, chẳng hạn như không yêu cầu định giá đất trong trường hợp doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất, hay không buộc làm thủ tục riêng lẻ để được hưởng chính sách giảm tiền sử dụng đất khi đã có quy định áp dụng chung. Dù là những thay đổi kỹ thuật, nhưng theo ông, chính các cải cách này mới tạo ra sự khác biệt thực chất cho môi trường kinh doanh.

Tổng thể, ông Phan Đức Hiếu cho rằng các cải cách pháp lý hiện nay đang từng bước chuyển thị trường bất động sản từ trạng thái “bị động chờ tháo gỡ” sang trạng thái chủ động phát triển trong khuôn khổ pháp luật rõ ràng, minh bạch. Khi các nút thắt lớn được tháo gỡ đồng bộ, thị trường sẽ có cơ hội bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, ổn định hơn và bền vững hơn, thay vì phụ thuộc vào các cơn “sóng” ngắn hạn như trước đây.