Chìa khoá gỡ vướng về pháp lý cho BĐS du lịch là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ và cấp giấy chứng nhận

Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng cơ quan chức năng cần sớm có cơ chế chính sách minh bạch để phát triển và bảo vệ tài sản nhà đầu tư BĐS du lịch; cần sớm cấp GCN cho họ. Đặc biệt đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng, chủ đầu tư thứ cấp cần sớm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà: BĐS du lịch đang cần cơ chế chính sách minh bạch để phát triển và bảo vệ nhà đầu tư .

Trao đổi với Phóng viên Pháp Lý bên lề Hội thảo “Xung lực thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Vùng duyên hải Bắc bộ” mới đây do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, thị trường BĐS trong đó có BĐS du lịch luôn được nhà nước xác định là một thị trường quan trọng. Thị trường BĐS là đầu kéo cho khoảng 40 ngành kinh tế, thị trường BĐS phát triển kéo theo nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên trong những năm vừa qua thị trường BĐS tồn tại nhiều hạn chế cần phải phân tích, sửa đổi để tháo gỡ.

Đầu tiên là vấn đề pháp lý. Hiện nay, cơ bản các chính sách đối với BĐS nói chung, BĐS du lịch nói riêng đã được nhà nước quan tâm ban hành. Tuy nhiên theo ông Khởi, có nhiều chính sách, nhiều cơ chế cần tiếp tục sửa đổi bổ sung cho phù hợp với tình hình mới hoặc có những nội dung cần phải ban hành tạo cơ sở pháp lý cho thị trường phát triển, trong đó thị trường BĐS du lịch có nhiều hình thái , nhiều vấn đề mới cần phải cập nhập để thúc đẩy BĐS du lịch phát triển. Khi BĐS du lịch phát triển sẽ thúc đẩy du lịch phát triển, việc làm phát triển. Thứ hai, cần có sự vào cuộc quyết liệt của các địa phương trong vấn để phát triển thị trường lành mạnh, ổn định như vấn đề quy hoạch cho BĐS du lịch…

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, BĐS du lịch đang phải "phá rào" để phát triển. Hiện nay, cơ chế, chính sách với các loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng vẫn chưa rõ ràng, nhất là ở phân khúc căn hộ condotel. Loại hình BĐS này vẫn chưa được cấp sổ đỏ, dễ gây rủi ro cho nhà đầu tư trong việc kinh doanh, sử dụng.

"Cần có cơ chế chính sách rõ ràng, minh bạch để thúc đẩy sự phát triển của loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư và nhà phát triển. Cơ chế chính sách là để thúc đẩy phát triển nhưng cũng là để bảo vệ cho nhà đầu tư chứ không phải chúng ta nói rằng, làm sai thì xử - như thế quá đơn giản. Làm sai là xử thì đúng rồi, nhưng phải làm sao để cho người ta không thể sai được... " - ông Nguyễn Mạnh Hà bày tỏ.

Liên quan đến cơ chế chính sách, Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, không chỉ riêng BĐS, bất kể một lĩnh vực nào thì để phát triển cũng cần cơ chế chính sách tạo điều kiện. Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS cho rằng, các hình thức phát triển của BĐS du lịch nghỉ dưỡng ngày càng đa dạng nên phương pháp quản lý cũng phải đa dạng.

Liên quan đến vướng mắc pháp lý cho BĐS du lịch, từng chia sẻ về vấn đề này, ông Khởi cho rằng có 3 vấn đề đối với loại hình BĐS du lịch cần quan tâm: Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này. Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu. Thứ ba là quản lý vận hành với loại hình này.

Ông Khởi thông tin, hiện nay các bộ ngành trong đó có Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang rất quan tâm. Trong thời gian tới, Chính phủ sẽ trình Quốc hội sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS... Tuy nhiên, khi chưa có luật thì Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đang hoàn thiện Nghị định sửa đổi Nghị định quy định chi tiết một số điều của luật Đất đai trong đó một số vướng mắc sẽ được tháo gỡ trong Nghị định, mà vấn đề đang được quan tâm nhất đó là vấn đề cấp sổ đỏ.

Vướng mắc pháp lý đang “bóp nghẹt” nhà đầu tư, nhà phát triển

Như khẳng định của các chuyên gia, BĐS du lịch không chỉ đóng vai trò quan trọng trong phát triển ngành du lịch, tạo ra công ăn việc làm thúc đẩy phát triển nền kinh tế. Đồng thời, còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường BĐS nói chung.

Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về BĐS du lịch chưa đầy đủ, trong đó đặc biệt là các quy định thiếu rõ ràng, thiếu thống nhất về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, việc cấp giấy phép, quy chế quản lý, kinh doanh đối với loại hình này.

Điều này dẫn đến tình trạng thiếu thống nhất trong áp dụng thực thi giữa các địa phương, thậm chí ngay trong cùng một địa phương, gây ảnh hưởng lớn đến môi trường đầu tư kinh doanh BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đặc biệt những vướng mắc pháp lý đang “bóp nghẹt” thị trường, nhà đầu tư, nhà phát triển.

Điển hình câu chuyện cấp GCN cho nhà đầu tư thứ cấp tại Bãi Dài – Cam Ranh, Khánh Hoà. Cùng là nhà đầu tư thứ cấp, nhưng có trường hợp có dự án đã được cấp GCN, có dự án chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Đây là câu chuyện đang rất nóng hiện nay.

Theo đó, “đất ở không hình thành đơn vị ở” là thỏa thuận giữa UBND tỉnh và nhà đầu tư nhằm hạn chế một số quyền như: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”. Sau khi các chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với các cơ quan quản lý nhà nước, dự án được nghiệm thu đi vào hoạt động, cơ quan quản lý đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng Biệt thự/căn hộ du lịch. Đây được đánh giá là điểm sáng trong việc thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, tăng thu NSNN…

Nhờ đó, Cam Ranh đã có thương hiệu tên tuổi như Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành… mạnh dạn đặt chân đến khu du lịch Bắc bán đảo đầu tư hơn 40 dự án với tổng số vốn đăng ký trên 30.000 tỷ đồng.

Đến nay, một số dự án đã hoàn thành, nghiệm thu đi vào hoạt động như: Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang (Công ty TNHH Vinpearl Bãi Dài), Golden Bay Cam Ranh (Tập đoàn Hưng Thịnh)... các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

Tuy nhiên, một số khác như Movenpick Resort Cam Ranh, The Arena Cam Ranh… mặc dù dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, đưa vào sử dụng được vài năm, chủ đầu tư cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nhưng nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp.

Điều đáng nói, những vướng mắc, “bế tắc” trong việc Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS du lịch đã đang gây ra không ít hệ luỵ như tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư mà còn khiến cả thị trường BĐS cũng chịu hậu quả nặng nề, cụ thể là thị trường này gần như bị “đóng băng” trong suốt nhiều năm vừa qua.

Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, Nguyễn Văn Đính: Tài sản của nhà đầu tư BĐS du lịch cần được pháp luật bảo vệ, được cấp giấy chứng nhận.

Trao đổi với PV liên quan đến vấn đề này, Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư khi đầu tư vào dự án luôn muốn khẳng định được quyền của họ một cách đảm bảo. Họ có thể thực hiện quyền của chủ đầu tư như chuyển nhượng một cách hợp pháp, tạo ra tính thanh khoản tốt. Tuy nhiên, đang có những vướng mắc về các quy định pháp luật dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng chìa khoá để tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho BĐS du lịch ở đây đó chính là làm thế nào để hợp pháp việc sở hữu tài sản của nhà đầu tư... hay nói cách khác là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ.

Do đó, ông Đính đề xuất trong ngắn hạn, cần có giải pháp cấp bách như có thể cấp cho nhà đầu tư một loại hình chứng nhận nào đó có thể khẳng định quyền sở hữu tài sản mà pháp luật công nhận cho họ... "Hiện, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có định hướng đưa ra những quy định ngắn để điều chỉnh" Ông Nguyễn Văn Đính nói.

Tuy nhiên về dài hạn, ông Đính cho rằng cần phải sửa đổi các quy định pháp luật. Trong đó đặc biệt là điều chỉnh các quy định liên quan đến luật Đất đai, luật Kinh doanh BĐS, Luật Du lịch…

Ông Đính cũng đồng ý với giải pháp cấp bách, không phạm luật, được nhiều chuyên gia kiến nghị là: những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam: chìa khoá để tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho BĐS du lịch ở đây đó chính là làm thế nào để hợp pháp việc sở hữu tài sản của nhà đầu tư... hay nói cách khác là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ, được cấp Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.

Kết mở

Thiết nghĩ, BĐS du lịch không chỉ đóng vai trò quan trọng trong hệ thống hạ tầng phục phụ phát triển ngành du lịch, mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, tạo ra công ăn việc làm thúc đẩy phát triển nền kinh tế.

Do đó, để khơi thông thị trường BĐS du lịch cũng như tạo đà phục hồi phát triển du lịch thì cần nhanh chóng có cơ chế chính sách rõ ràng, minh bạch để thúc đẩy sự phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp phát triển và nhà đầu tư.

Đặc biệt các cơ quan có thẩm quyền cần phải nhanh chóng có những giải pháp cấp bách trong ngắn hạn cũng như giải pháp mang tính lâu dài bền vững đảm bảo hài hòa lợi ích các bên, vừa đảm bảo lợi ích nhà nước, vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư, tạo môi trường đầu tư minh bạch.

PV