Căn bệnh trầm kha của doanh nghiệp bất động sản: Sức có một nhưng muốn làm mười

Nhận định năm 2023 tiếp tục là năm đặc biệt khó khăn của thị trường BĐS. Đây cũng là năm có nhiều dự án luật có ảnh hưởng “mang tính sống còn” đối với lĩnh vực BĐS đang được cấp thẩm quyền xem xét sửa đổi như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS… nhiều ý kiến đề xuất các giải pháp phù hợp để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; đồng thời, dự báo về những xu hướng, triển vọng và cơ hội đầu tư để hướng tới phát huy nội lực của thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2023 và giai đoạn tới.

Tại diễn đàn, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest cùng các chuyên gia, nhà quản lý đã nhận định, thảo luận về cơ hội và thách thức đối với thị trường BĐS nhìn từ dòng vốn.

Chỉ rõ khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, bệnh của một số doanh nghiệp bất động sản là tham quá. Một số doanh nghiệp bất động sản sức có một nhưng muốn làm mười. Doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ nhưng phát hành rất nhiều trái phiếu doanh nghiệp, ôm dự án nhưng không bán được khi thị trường đi xuống, không có cách nào chi trả. "Cứ trông thấy dự án có điều kiện thế là ôm, nên có doanh nghiệp một năm khởi công 20-30 dự án, trong đó có dự án toàn 200-300 ha thì làm sao đủ vốn được", ông Hiệp chia sẻ.

Theo ông Hiệp, doanh nghiệp phải biết lượng sức mình, đối với một doanh nghiệp thì sức gánh được 60 cân chỉ nên gánh 40 cân thôi, chứ cứ đòi gánh 1 tạ thì chắc chắn gẫy xương.

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, năm 2023, sẽ có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Năm 2024, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn vào khoảng 110.000 tỷ đồng. Do khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn, trong khi đó nhiều doanh nghiệp đang trong tình trạng thiếu thanh khoản, đói vốn, vướng mắc pháp lý… nên rất cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để gỡ các nút thắt cho thị trường.

Ông Hiệp cho rằng: "Trái phiếu đáo hạn 2023-2024 là rất lớn. Nghị định 08 chỉ là biện pháp cứu thị trường trái phiếu trong bối cảnh gay go quá nên Chính phủ buộc phải cho doanh nghiệp được đàm phán gia hạn với nhà đầu tư 2 năm hoặc thanh toán trái phiếu bằng sản phẩm để cứu thị trường khỏi sụp đổ. Nhưng chưa giải quyết được triệt để vấn đề thị trường trái phiếu là tình trạng mất niềm tin vào thị trường vì chưa rõ giải pháp bảo vệ quyền lợi trái chủ, nhà đầu tư".

"Trả bằng sản phẩm với giá nào, nên thương lượng 2 bên sẽ rất khó. Cần làm rõ doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu bao nhiêu thì được phát hành bao nhiêu. Giờ không xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, không hạn chế điều kiện mà cho phát hành thì có thể giai đoạn sau còn nguy hiểm hơn giai đoạn trước", ông Hiệp tâm tư.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, trong hoàn cảnh khó khăn này, rõ ràng là doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu mình, phải tiết giảm chiến lược đầu tư, cân đối được các nguồn.

Ông Hiệp dự báo, thị trường bất động sản sẽ khó khăn ít nhất đến giữa 2024 mới có thể phục hồi khi mà các luật đã xác định rõ ràng hành lang pháp lý mới làm được. Hiện nay tâm lý chung của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay rất phân vân, không biết Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ trói mình lại hay sẽ mở ra nên doanh nghiệp sẽ cẩn trọng để không rơi vào vòng luẩn quẩn, khó khăn hơn.

"Năm 2023 là chờ đợi, trong khi tâm lý thị trường đi xuống nên tôi chưa tin thị trường sẽ khởi sắc. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cần chuẩn bị sẵn sàng ứng phó với mọi tình huống, khó khăn rất lớn với toàn thị trường nhưng với từng doanh nghiệp phải nghĩ ra giải pháp để tự cứu mình", ông Hiệp cho hay.

Bình Phương