Trái phiếu bất động sản đối mặt áp lực đáo hạn kéo dài

Phát hành trái phiếu tăng mạnh, ngân hàng dẫn đầu

Trong quý II/2025, thị trường ghi nhận 188 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, với tổng giá trị vượt 233 nghìn tỷ đồng. Trong đó, hình thức phát hành riêng lẻ tiếp tục chiếm ưu thế tuyệt đối với 185 đợt, tương ứng 228 nghìn tỷ đồng. Phát hành ra công chúng chỉ ghi nhận 3 đợt, với giá trị khiêm tốn 4,8 nghìn tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị phát hành đạt 258 nghìn tỷ đồng, tăng tới 67% so với cùng kỳ năm 2024 – một dấu hiệu rõ ràng cho thấy đà phục hồi tích cực của thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Ngân hàng tiếp tục là nhóm phát hành chủ đạo, chiếm khoảng 75% tổng giá trị phát hành với gần 193 nghìn tỷ đồng. Động thái này nhằm tận dụng mặt bằng lãi suất thấp để bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn, đồng thời gia tăng vốn cấp 2, qua đó giảm áp lực huy động tiền gửi và hỗ trợ ổn định mặt bằng lãi suất trong nửa đầu năm.

Trái phiếu bất động sản đối mặt áp lực đáo hạn kéo dài

Trái phiếu bất động sản đối mặt áp lực đáo hạn

Đứng thứ hai về quy mô phát hành là nhóm doanh nghiệp bất động sản, chiếm khoảng 17% tổng giá trị phát hành trái phiếu, tương đương 43.000 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2020 - 2021, khi giá trị phát hành đạt mức 77.500 tỷ đồng (nửa đầu 2020) và 118.400 tỷ đồng (nửa đầu 2021).

Khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong nửa đầu năm 2025 ở mức 25.200 tỷ đồng, chiếm khoảng 45% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Tuy nhiên, S&I Ratings ước tính trong hai quý cuối năm, con số này sẽ tăng mạnh, lên tới 73.000 tỷ đồng, nâng tổng giá trị đáo hạn cả năm lên xấp xỉ 100.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, giá trị trái phiếu bất động sản chậm thanh toán gốc, lãi trong 6 tháng đầu năm 2025 vào khoảng 16.000 tỷ đồng, cho thấy áp lực tài chính vẫn chưa được giải tỏa đáng kể.

Theo dự báo, năm 2026, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của nhóm này sẽ tiếp tục tăng mạnh, vượt 143.000 tỷ đồng, và đạt đỉnh vào quý 2/2027, trước khi bắt đầu giảm dần từ cuối năm 2027. Đây sẽ là giai đoạn 12–18 tháng đầy thách thức đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Ở chiều hướng tích cực, báo cáo cũng ghi nhận những tín hiệu hỗ trợ từ chính sách. Việc Chính phủ tích cực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản thời gian gần đây được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện thanh khoản cho doanh nghiệp.

Khi dự án được khơi thông và đủ điều kiện triển khai, doanh nghiệp có thể sử dụng dự án làm tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng, đồng thời đẩy nhanh quá trình mở bán để sớm thu dòng tiền, từ đó từng bước ổn định tài chính và thực hiện nghĩa vụ với trái chủ.

Bên cạnh đó, xu hướng phát hành trái phiếu của các ngân hàng nhằm củng cố vốn trung dài hạn cũng được dự báo sẽ tiếp tục trong nửa cuối năm 2025, tạo thêm động lực phục hồi cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung.

Siết chặt điều kiện phát hành để kiểm soát rủi ro

Một điểm mới quan trọng là việc Quốc hội đã thông qua sửa đổi, bổ sung Luật Doanh nghiệp, có hiệu lực từ tháng 7/2025. Trong đó, quy định doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ phải có nợ phải trả không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu là bước tiến đáng kể trong việc kiểm soát rủi ro tài chính.

Tuy nhiên, các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp phát triển bất động sản được loại trừ khỏi quy định này, do đặc thù về mô hình tài chính và vai trò lớn trên thị trường. Đây là động thái mang tính trung hòa, vừa siết chặt điều kiện đối với nhóm doanh nghiệp yếu kém, vừa duy trì dư địa huy động vốn cho các lĩnh vực chủ chốt của nền kinh tế.